- Redfin dejará de apoyar a la National Association of Realtors (NAR) por su descontento con las prácticas de transacción inmobiliaria y la cultura organizacional, y buscará que sus brokers y agentes se den de baja donde sea posible
- Los puntos centrales del conflicto son la política que exige una comisión para el agente del comprador en todos los listados, y las acusaciones de discriminación de género y acoso sexual en torno al presidente de NAR y otras personas relacionadas
- Desde su adhesión corporativa a NAR en 2017, ha pagado más de 13 millones de dólares en cuotas, pero Redfin considera que no logró un acuerdo de políticas para crear un mercado abierto, impulsado por la tecnología y favorable al consumidor
- Las reglas de NAR vinculan la membresía del broker con la de sus agentes afiliados, lo que dificulta una salida parcial, y en cerca de la mitad de las regiones de EE. UU. la membresía está ligada al acceso al MLS, lockboxes y contratos estándar
- Redfin sostiene que el acceso a herramientas locales como el MLS debe separarse del apoyo a una organización nacional de lobby, y que los agentes no deberían sostener políticas que perjudican a los consumidores
Por qué Redfin quiere dejar de apoyar a NAR
- La dirección de Redfin resume en dos ejes sus motivos para romper con NAR
- Las políticas de NAR exigen una comisión para el agente del comprador en todos los listados
- Han seguido apareciendo reportes sobre conducta sexista y acusaciones de acoso sexual contra el presidente de NAR y otras figuras
- Tras afiliarse a NAR a nivel corporativo en 2017, Redfin ha pagado más de 13 millones de dólares en cuotas
- Estas cuotas buscaban influir para que NAR defendiera un mercado abierto e impulsado por la tecnología beneficioso para los consumidores
- Redfin dice haber sostenido varias reuniones con NAR para encontrar un acuerdo de políticas que permitiera seguir apoyándolo, pero ahora afirma que buscará otras formas de impulsar esos mismos objetivos
Acusaciones de acoso sexual y polémica por la cultura organizacional
- Redfin ya se sentía incómodo con la postura de NAR sobre las comisiones, y luego conoció reportes sobre conducta sexista y acusaciones de acoso sexual relacionadas con el presidente de NAR y otras personas
- Esos reportes se basan en entrevistas con 29 exempleados de NAR
- Redfin considera que NAR conocía algunas de las acusaciones desde hacía meses, y en ciertos casos desde hacía años, pero solo reaccionó después de que se hicieron públicas
- También cuestiona que la respuesta llegara solo después de que el CEO dijera que no había ningún problema
- Varios empleados describieron una cultura de amenazas y represalias, y todavía hay trabajadores que exigen que se rindan más cuentas
Renuncia al directorio de NAR y descontento con sus políticas
- Redfin ya había dejado su puesto en la junta nacional de NAR en junio de 2023, antes de que salieran a la luz las acusaciones de acoso sexual
- Según Redfin, en muchos mercados regulados por las políticas de NAR es difícil publicar propiedades en las que el vendedor no pague comisión al agente del comprador
- También señala que se restringe que sitios como Redfin.com muestren propiedades en venta directa por el dueño junto con las propiedades registradas por agentes
- Redfin cree que eliminar estas restricciones podría hacer que el sector evolucione hacia una estructura más favorable al consumidor y más competitiva
Pedido de salida para brokers y agentes
- Más allá de renunciar a la junta de NAR, Redfin planea pedir que sus brokers y agentes abandonen NAR en todos los lugares donde sea posible
- Dice que la mayoría de las firmas inmobiliarias se parecen más a una alianza flexible de agentes independientes, y que Redfin tampoco quiere imponer una política que pueda alienar a quienes generan ingresos
- Sin embargo, por las reglas de NAR, las opciones son casi de todo o nada
- Aunque la objeción de Redfin sea solo con la organización nacional, las reglas de NAR obligan también a abandonar las asociaciones locales y estatales
- Si el broker es miembro, debe pagar las cuotas de cada agente bajo su supervisión
- Si el broker no es miembro, ningún agente bajo su estructura puede ser miembro
- Redfin compara esto con ir solo a un restaurante pero tener que pagar la comida de toda la familia, y que si uno deja de ir, entonces nadie de la familia puede ir tampoco
Mercados donde salir es difícil y pedido de separar el acceso al MLS
- En cerca de la mitad de las regiones de EE. UU., Redfin no puede abandonar NAR ni de forma individual ni colectiva
- Entre las ciudades incluidas están Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix y Salt Lake City
- En esas zonas, los agentes deben ser miembros de NAR para acceder a la base de datos de listados, lockboxes y contratos estándar del sector
- Si un agente no puede ver qué propiedades están listadas, abrir la puerta de una casa o redactar una oferta, es difícil que pueda trabajar como agente
- Redfin exige a NAR que separe el acceso a herramientas locales, incluidas las Multiple Listing Services (MLS), del apoyo a una organización nacional de lobby
- Su postura es que los agentes que entraron al sector inmobiliario para ayudar a los consumidores no deberían tener que sostener políticas y esfuerzos legales que perjudican a los consumidores
La postura de Redfin: distinguir entre el sector y NAR
- Redfin aclara que su desacuerdo no es con todo el sector inmobiliario, sino específicamente con NAR
- Sostiene que las firmas inmobiliarias pueden competir en precio y al mismo tiempo cooperar para mostrar todas las propiedades en venta
- Mantendrá su apoyo al MLS, que se usa para compartir datos de propiedades entre firmas
- También dice que seguirá manteniendo relaciones cordiales con las buenas personas de NAR y de sus organizaciones afiliadas locales en temas de economía, diversidad y políticas para ampliar la oferta de vivienda
- Redfin resume su misión como redefinir el sector inmobiliario en beneficio de los consumidores
1 comentarios
Opiniones en Hacker News
Redfin merece elogios. De verdad me gustaría que Silicon Valley sacudiera el sector inmobiliario, porque hay demasiados intermediarios en este proceso.
Personalmente, tampoco creo que las viviendas deban ser un objeto de inversión. Nunca me convenció el argumento de los hedge funds de que “aportamos liquidez útil al mercado (¡solo a cambio de unos cuantos miles de millones de dólares en comisiones!)”, pero quizá en bienes raíces ese argumento tenga algo de sentido.
Los costos de transacción mediante corredores son un vestigio de una época en la que las operaciones inmobiliarias eran poco frecuentes y los precios reales también eran bajos. Estoy de acuerdo en que, en general, los agentes inmobiliarios ya no justifican lo que cuestan, pero, en igualdad de condiciones, eliminar al corredor en sí aumenta la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.
Ahora está peor y, sin haber hecho prácticamente nada, terminé beneficiándome por eso. Como mínimo, no está bien que funcione así. Quizá en el pasado parecía más atractivo porque no era tan abiertamente dañino para la comunidad local y para la sociedad en su conjunto.
En los Países Bajos, recientemente subieron el impuesto de adquisición para compras destinadas a renta o reventa de 6% a más de 10%, mientras que quienes compran para vivir pagan solo 2%. Sumado a las tasas de interés actuales y otros factores, el mercado profesional de inversión en vivienda en los Países Bajos se secó por completo. Estoy totalmente a favor de sacudir a los intermediarios inmobiliarios.
Llenas los formularios, el comprador entrega el anticipo con un cheque, se lo pasas a la compañía de títulos y ellos se encargan del resto. Fue simple y sin problemas.
Exacto. Ya era hora de que se sacudiera a los agentes inmobiliarios.
En la mayoría de las transacciones de vivienda se llevan 6% y agregan muy poco valor real. Con lobby y captura regulatoria se metieron como paso obligatorio, e hicieron que, si no usas un agente, no tengas acceso a los listados ni a las jornadas de puertas abiertas del MLS. También volvieron el proceso artificialmente complejo.
En la mayoría de los demás países, por lo visto, las partes hacen la operación directamente y un notario solo verifica que el contrato sea vinculante. No sé por qué en Estados Unidos no se puede hacer así.
Sientes que no deberías mirar demasiado tiempo y que estás consumiendo el tiempo del agente. Parece que estos sistemas existen para presionar a la gente que no está segura a tomar decisiones ambiguas y a pasar por alto detalles que quizá no sean tan importantes.
Como comprador, obtuve una excelente tasa mediante un prestamista recomendado, me presentaron a un abogado decente y tuve una guía con experiencia durante todo el proceso. Fue caro, pero en mi caso valió totalmente la pena.
En los Países Bajos, la venta de viviendas suele ser exclusiva de los agentes, y desde hace más de 10 años existen alternativas bien establecidas sin agente con tarifa fija. Aun así, los consumidores quieren agentes. Los contratos de corretaje en los Países Bajos son exclusivos, así que no se pueden usar varios agentes a la vez, y como resultado las comisiones son mucho más bajas, de alrededor de 1.5%.
Aunque no sé si esto realmente cambiará la forma de operar de Redfin. Antes devolvían parte de la comisión del agente en algunos mercados, pero al menos en mi mercado ya no lo hacen. Ahora cuesta lo mismo que los demás y el servicio es un poco peor.
Así que hice que mi cuñada, que es agente inmobiliaria, cobrara la comisión. No fue una situación tipo reembolso.
Hay un trasfondo que la mayoría está pasando por alto. La NAR y algunas grandes corredurías han estado bajo una fuerte presión de demandas antimonopolio este año, y varios indicadores sugieren que esas demandas están dando resultado.
REMAX llegó a un acuerdo en una de estas demandas por unos 50 millones de dólares y prometió cambiar sus prácticas comerciales, incluida la posibilidad de eliminar el requisito de que las corredurías REMAX sean miembros de la NAR.
Para ser claros: Redfin está cortando lazos recién ahora porque la NAR recibió una herida mortal. Redfin parece creer que podrá ganar mucha cuota de mercado en el caos que habrá el próximo año. No lo hace por razones altruistas.
[1] https://www.housingwire.com/articles/re-max-settles-buyer-br...
“En aproximadamente la mitad de Estados Unidos, en ciudades como Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix y Salt Lake City, no se puede salir de la NAR ni de forma individual ni colectiva. Esto se debe a que, para que un corredor acceda a la base de datos de propiedades, a las cajas de seguridad y a los contratos estándar de la industria, debe ser miembro de la NAR”.
Esto suena como una lógica que admite por sí sola una conducta de cartel. En un contexto en el que la vivienda en general se volvió difícil de costear, los agentes inmobiliarios son ahora un blanco fácil para atacar. Claro que no tiene que ver con las tasas de interés ni influye mucho en los precios de lista, pero la mayoría no va a pensarlo tan a fondo.
Aun así, si Redfin puede abrir mejor el acceso, y si todavía puede hacerlo de forma segura, podría tener efectos también a largo plazo.
En general no me gustan los agentes inmobiliarios, aunque tuve la suerte de trabajar con algunas personas excelentes. En 2005, la NAR logró, a través de sus amigos en la legislatura de Texas, que se aprobara una ley que limitaba lo que podían hacer los brokers con descuento, uno de los casos más descarados de captura regulatoria: https://www.npr.org/templates/story/story.php?storyId=496379.... Según recuerdo, el gobierno federal demandó para anular esa ley con fundamentos antimonopolio y tuvo éxito, pero buscar casos viejos en Google es tan doloroso que me rendí.
Partes del sistema como la búsqueda de título, el seguro de vivienda y el agente del comprador, que igual se llevó 3%, aceptaron a regañadientes mi dinero sin intermediario. Si es posible, lo mejor es que comprador y vendedor se encuentren sin agentes, y que cada uno tenga un abogado para darle apoyo legal.
“Más allá de renunciar al directorio de la NAR, Redfin exigirá que nuestros brokers y agentes abandonen la NAR en todas las regiones donde sea posible”.
De verdad están haciendo una jugada fuerte. Los esfuerzos por separar el acceso al MLS de la NAR merecen aplausos, y parecen ser el mayor obstáculo para el avance de la industria.
Hace unos meses compré mi primera casa con Redfin, y algunas cosas las hicieron realmente bien. Compartían muy bien los datos, y pude descargarlos como CSV para ver en gráficos cientos de viviendas de una zona.
Además, como pagan a la gente por unidad de servicio, siempre había alguien dispuesto cuando decía “muéstrame una casa más”. Es un mercado ideal para ser sacudido tecnológicamente, pero también socialmente. Ya no queda suficiente bonanza en el mercado como para sostener una estructura en la que 1,5 millones de personas trabajan a tiempo completo.
La verdad, no odio a los agentes inmobiliarios. En la jurisdicción donde vivo, el vendedor paga los costos, así que, en la práctica, para mí se siente como un 3%.
No sé si tiene sentido económico, pero cuando vendí una casa sentí que el conocimiento del mercado y los consejos valieron lo que pagué. Tal vez tuve suerte de trabajar con buenas personas.
Dicho esto, visto con cinismo, el objetivo final de Redfin podría no ser reducir los costos de transacción, sino quedarse con esos costos. Incluso en jurisdicciones sin agentes, normalmente algún intermediario se queda con un porcentaje de un solo dígito del monto de la transacción, ya sea un notario, el gobierno, ambos u otro actor; es interesante que ese patrón se repita.
Aunque se diga que los paga el vendedor, ese costo acaba reflejado en el precio de compraventa.
Lo importante es si había opciones y si existía una competencia significativa en precio.
Es una noticia realmente buena. Los agentes inmobiliarios llevan demasiado tiempo metiendo la mano en el tarro de miel.
Ahora que internet mejoró muchísimo el acceso a la información, no se necesitan agentes. Cualquiera puede comprar y vender una casa.
Dicho eso, no creo que sea necesariamente beneficioso para la sociedad que esas comisiones se concentren en una sola empresa tecnológica.
Sería interesante si esto sale bien, pero la NAR sabe que todo el valor de su existencia está en el sistema MLS. Si los agentes inmobiliarios abren ese acceso, toda la profesión se derrumbaría de la noche a la mañana.
Tuve licencia por un tiempo, y toda la industria parecía una enorme estructura piramidal de comisiones acumuladas sobre comisiones.
Como no tengo contactos en la industria inmobiliaria que pueda perder, medio que estoy pensando en reactivar mi licencia para involucrarme del lado de Redfin.
Hablando como agente inmobiliario, la NAR y sus asociaciones estatales y locales relacionadas pueden irse al diablo por muchas razones. Cada año te obligan a pagar mucho dinero, pero casi no hay beneficios para mi negocio ni para mis clientes.
El código de ética quizá sea la mayor contribución que le han dado al público, pero no sirve de nada si los organismos estatales y locales encargados de castigar la mala conducta de los agentes no tienen voluntad de hacerlo. Muchas de las demandas recientes relacionadas con comisiones y relaciones de representación en las que la NAR es parte no ayudaron al público en general, y la NAR fue completamente incapaz de defender tanto al público como a los agentes.
Eso tampoco significa que Redfin sea mejor. Empresas como Redfin aprovechan la asimetría de información, porque el público no entiende bien los servicios inmobiliarios, y hacen parecer que luchan contra agentes enormes, malvados y explotadores. El nuevo jefe es igual que el viejo jefe, y empresas como Redfin no los benefician a ustedes. Encuentren un buen agente de confianza en su mercado local o, si creen que pueden hacerlo mejor por su cuenta, háganlo directamente.