La crítica antiabundancia en la vivienda es una tesis errónea
(derekthompson.org)- La principal causa de la escasez de viviendas se atribuye a las regulaciones legales, y esta visión cuenta con el respaldo de economistas de corriente principal y de la academia.
- La tesis de limitación de la oferta por parte de grandes constructoras promovida por el campo antimonopolio no coincide con los datos reales ni con las opiniones de expertos del mercado.
- Se comprobó que incluso estudios académicos clave usan estándares que no aplican en la mayoría de las grandes ciudades, como Dallas.
- Es difícil definir conductas monopolísticas solo con el grado de concentración del mercado, y en la práctica las economías de escala pueden representar una ventaja.
- Muchas de las análisis sectoriales, citas e investigaciones citadas como evidencia están fuera de contexto o distorsionadas, por lo que son difíciles de considerar como pruebas confiables.
Introducción: El problema de la escasez de oferta de viviendas y la mirada crítica
- La crítica más aguda a la literatura antiabundancia proviene del movimiento antimonopolio.
- Este grupo identifica el principal problema de Estados Unidos en la monopolización y la corrupción corporativa.
- El autor y Ezra Klein han insistido en que el principal cuello de botella de la oferta de viviendas en las últimas décadas han sido barreras legales como la zonificación y el tamaño mínimo de parcela, una postura compartida por muchos economistas y académicos.
- En el frente antimonopolio se afirma que las grandes constructoras limitan la oferta deliberadamente para aumentar sus ganancias, por lo que se pide la adopción de herramientas de política antimonopólica.
- El autor considera que estos argumentos son poco convincentes y señala que los rendimientos de los desarrolladores no han aumentado de manera significativa.
Refutación del análisis del mercado de viviendas en Dallas
El argumento de Musharbash: Dallas como mercado oligopólico de vivienda
- Musharbash sostiene que los precios de la vivienda subieron considerablemente en Dallas y que las grandes constructoras controlan el mercado, frenando la competencia.
- Exige regulación estricta sobre las grandes constructoras.
Resultados de verificación por expertos
- Al entrevistar a los principales economistas y analistas de mercado citados por Musharbash, escuché testimonios de que se había aplicado mal la teoría o se había distorsionado el contexto.
- Se verificó que el criterio del estudio del doctor Quintero usado para afirmar que Dallas es oligopólica no encaja en absoluto con el mercado real de Dallas.
Verificación de hechos concretos
- El doctor Quintero explica que un daño oligopólico puede ocurrir si 5 o 6 proveedores concentran el 90% de la oferta de nuevas viviendas en una ciudad.
- En Dallas, el 30% corresponde a las dos principales compañías y el 50% a las seis principales, por lo que no encaja en una definición de mercado oligopólico.
- De las 50 ciudades principales del país, 49 están por debajo del umbral de Quintero y no ofrecen evidencia confiable de oligopolio.
- Los argumentos y citas de Musharbash no son compartidos ni por el autor del paper principal.
Limitaciones del paper de Quintero y preguntas adicionales
- El paper de Quintero toma como año base 2006 (un ciclo de burbuja inmobiliaria poco representativo), lo que plantea dudas sobre la confiabilidad de los resultados.
- Aun cuando 49 de los 50 mercados no cumplen el umbral, se señala inconsistencia al concluir una pérdida de 106 mil millones de dólares anuales de producción.
- El paper también reconoce que la concentración de grandes constructoras puede darse de forma significativa solo en suburbanos de nuevos desarrollos y ciudades pequeñas.
Réplica de expertos locales de Dallas: oposición a las acusaciones de monopolio y oligopolio
- John McManus de Builder’s Daily es una de las personas que Musharbash cita repetidamente.
- En la práctica, no está de acuerdo en que las grandes constructoras sean la causa principal del alza de precios, y sostiene que lo que pesa más es la regulación del uso de suelo y la zonificación.
- Explica que, con esas restricciones, aumentan los costos de entrada inicial, lo que bloquea el suministro de viviendas para hogares de bajos ingresos.
- El propio McManus aclara que los comentarios de Musharbash citados como “monopolio de mercado” se referían solo a la estabilidad de los cronogramas de obra, sin una carga política.
Límites de usar citas de análisis sectorial
- Lance Lambert, de ResiClub, tampoco considera que la concentración de mercado de grandes empresas sea el factor principal detrás de la contracción de la oferta de viviendas.
- En cambio, interpreta que un mercado dominado por grandes constructoras puede, mediante mayor capacidad de capital y economías de escala, aportar más viviendas a largo plazo.
- También advierte que si solo permanecen constructoras pequeñas podría reducirse la resiliencia en momentos de crisis.
- Señala que la presencia de grandes empresas puede traer beneficios sociales en ciertas industrias.
Es difícil juzgar conductas monopolísticas solo por la concentración del mercado
- El profesor James Roberts de Duke University explica que es difícil determinar una conducta monopolística solo con el porcentaje de mercado que controlan pocas empresas.
- Señala que es necesario un análisis granular en cada caso para ver si la posición monopolística causa realmente aumento de precios, deterioro de calidad o perjuicio para subcontratistas.
Falta de evidencia empírica en la discusión sobre monopolio y vivienda
- En la práctica, casi no existe investigación empírica que muestre que las grandes constructoras elevan precios al restringir la oferta.
- La mayoría de los papers, columnas y artículos citados se sostienen en declaraciones sin soporte de evidencia o datos.
- Incluso nuevas investigaciones siguen dependiendo casi exclusivamente de papers citados y carecen de validación empírica.
Conclusiones y recomendaciones
- En la realidad, el monopolio puede causar daño al consumidor, frenar la innovación y generar pérdidas sociales.
- Sin embargo, una regulación antimonopolio excesiva sin sustento puede acabar perjudicando a la industria y erosionando la credibilidad de las políticas públicas.
- En el debate sobre monopolio en la industria de la vivienda, se requiere obligatoriamente evidencia empírica y validación objetiva.
- Se cuestiona la falta de credibilidad del ensayo de Musharbash en entrevistas a expertos, citas de estudios y su interpretación.
- Los hacedores de políticas deben investigar los hechos como detectives antes de decidir, y el activismo antimonopolio también debería tener esto presente.
En el próximo texto se abordará qué ocurrió realmente en Dallas y qué causas impulsaron el alza de precios de la vivienda, aparte de la concentración de mercado.
1 comentarios
Opinión de Hacker News
Me volvió a quedar claro que muchos de los artículos de periodismo que leemos están sobreeditados y, en muchos casos, casi ni siquiera reportean; eso muestra el enorme poder que tiene el trabajo básico de campo. Derek Thompson escribe muy bien y es muy inteligente, pero no es un experto en economía de la vivienda. Simplemente leyó papers y llamó a los expertos citados en esos papers, y con eso se vino abajo la narrativa de esos estudios. En Hacker News se critica mucho al periodismo, pero yo creo que en realidad el problema es que hay muy poco reporteo de fondo. Últimamente he estado disfrutando mucho el Substack de Thompson.
Antes, los reporteros empezaban su carrera en lugares como City News Bureau. El City News Bureau de Chicago cubrió noticias de campo durante 100 años. Los reporteros novatos recorrían todas las comisarías, grandes incidentes, incendios y tribunales, verificando todo con rigor. Su lema famoso era: “Si tu mamá dice que te quiere, compruébalo”. Creo que necesitamos de nuevo algo así. Hoy en día muchas noticias empiezan con un comunicado de prensa, así que uno debería preguntarse cuál fue realmente el punto de partida al terminar de leer. Antes se salía a la calle a reportear; ahora hay demasiado peso de los comentaristas. También recomiendo el libro "Hello, Sweetheart, Get Me Rewrite"
Al hablar del artículo de The Atlantic, estoy de acuerdo con la idea de que los medios se han inclinado más al análisis de opinión que al trabajo básico de reporteo en terreno. Incluso los grandes medios rara vez profundizan, y más bien todos persiguen los temas del momento. Hay mucho que aprender del periodismo old school, y aunque todavía hay gente que sí lo practica, resulta amargo que ese papel tantas veces lo terminen cumpliendo ciudadanos comunes y no periodistas profesionales. Por ejemplo, el hecho de que la fiscalía de D.C. abandonara 2/3 de los casos criminales fue revelado por la cuenta anónima DCCrimeFacts al revisar directamente los datos; solo después los grandes medios empezaron a cubrirlo, y eso terminó impulsando reformas. En el escándalo de la FAA también, el dato más decisivo vino de la entrada de blog de un estudiante de derecho. Otra vez, proyectos personales de ciudadanos terminan generando cambios reales más que los periodistas en ejercicio; eso es sorprendente, pero también triste.
El Abundance YIMBYism (movimiento a favor de expandir la oferta y construir vivienda) tiene muchos defectos. No responde suficientemente a temas clave como la gentrificación, el desplazamiento forzado, la débil teoría del goteo de la vivienda a precio de mercado y la necesidad de vivienda pública para personas de bajos ingresos. No creo que haya mucho que celebrar cuando periodistas atacan solo los argumentos más débiles del otro lado e ignoran las críticas de fondo.
Se evaluó como poderosa la idea de que Derek Thompson llamó directamente a los autores de los papers y con eso hizo colapsar la narrativa, pero Matthew Stoller volvió a llamar a esas mismas personas y dice que parece que Derek tergiversó sus posturas. Es decir, el trabajo de campo volvió a derribar una vez más a la autoridad o al prestigio.
He tenido varias veces la discusión sobre “qué es el verdadero periodismo”, y Ian Betteridge decía: “un periodista levanta el teléfono”. Suena un poco anticuado en la superficie, pero esa insistencia de hacer decenas de llamadas, correos y seguimientos para verificar el contenido es, para mí, el criterio del periodismo real. La influencia de internet, la caída en la remuneración y la presión por producir más han provocado esta falta de reporteo, pero al final el periodismo es un oficio especializado. Por eso la rareza de ese periodismo auténtico hoy se siente todavía más valiosa.
Cada vez que en el artículo repetían “anti-trust left”, se me rompía la inmersión. Como lector, daba mucho la impresión de que el texto quería ubicarse en el bando de “los que saben más que la izquierda antimonopolio”. Se sentía como una caricatura del otro lado y una señal de pertenencia grupal. Además, no me daba confianza que realmente hubieran verificado las fuentes por teléfono, y aunque el autor dice que solo reveló una verdad objetiva, al final termina culpando únicamente a la “anti-trust left”; no estoy convencido de que se pueda ver así de simple.
Yo soy bastante de izquierda —anarcosindicalista— y también sentí un poco eso. Aun así, no creo que sea algo tan preocupante, porque me parece que él no apuntó contra “toda la izquierda”, sino contra una postura específica. Y dentro de la izquierda también hay muchísima diversidad de opiniones sobre política de vivienda. Hay desacuerdos sobre antimonopolio, límites a la propiedad del capital, desmercantilización, vivienda pública total, etc., pero como broma suele decirse que a quien más odia la izquierda es a la propia izquierda.
Existe un grupo mediático representativo de la “anti-trust left”, como Matt Stoller, y también un grupo de “abundance liberals”, como Derek Thompson y Ezra Klein. Dentro del ecosistema demócrata/de izquierda de medios, academia y política pública, estas dos corrientes están compitiendo ferozmente por la atención y la confianza del público. Los recursos entre ambos son finitos, y en la práctica parece una competencia de suma cero.
Creo que el 90% del problema de la vivienda viene de una regulación excesiva. En un mercado razonable, los complejos de departamentos deberían envejecer y volverse más baratos, mientras los grupos de mayores ingresos se mudan y van liberando vivienda existente. Pero muchos gobiernos locales no aceptan ese círculo virtuoso. Obligan a que los nuevos desarrollos incluyan cuotas de vivienda asequible. Una sola unidad para personas sin hogar puede costar hasta 600 mil dólares (edificio de ejemplo). Los vouchers para personas de bajos ingresos y el programa Section 8 son una pesadilla (lista de espera de 11 años). Las causas son dos. Primero, construir vivienda se ha vuelto demasiado difícil. En California se retrasan obras porque “el edificio nuevo me tapa el sol”. Los requisitos obligatorios de estacionamiento priorizan espacio para autos en vez de vivienda, y el 30% del costo de construcción se va en estacionamientos. Las ciudades también debieron haber resuelto estos problemas hace décadas, pero ya van tarde. A nivel individual, no queda otra que mudarse a un lugar costeable. Mi familia lleva cuatro generaciones en LA, pero la mitad ya se fue. Con un salario de clase media sí se puede vivir bien, pero hay que escoger directamente en qué ciudad vivir. No puedes quedarte en una ciudad cara esperando que los políticos lo arreglen.
Frente a la idea de que “el 90% del problema es la regulación excesiva”, yo diría que la crisis de vivienda se ve en la mayoría de los países desarrollados (Europa, Japón, Estados Unidos). Me parece un problema mucho más amplio, con factores globales que van bastante más allá de la regulación.
La lógica del “mercado razonable” también podría ser producto de la regulación. Si vas a invertir mucho dinero en construir departamentos, puedes hacer lobby por más regulación para proteger tu inversión; o como propietario, puedes querer regulaciones adicionales para preservar vistas, bloquear ruido, etc. Todo eso también son comportamientos perfectamente humanos y comprensibles.
En Washington D.C., una sola persona asiste a todas las reuniones comunitarias y logra frustrar la construcción de cientos de unidades de vivienda.
Si el precio de la vivienda fuera proporcional a la regulación, entonces los lugares menos densos siempre deberían ser más baratos, pero en la práctica la vivienda en las grandes ciudades siempre cuesta más. Ni siquiera las grandes ciudades con menos regulación son una excepción. Un “mercado razonable” creado por humanos es un concepto tan imposible como “agua seca”. El problema esencial es que la vivienda se considera un activo, y la política también se enfoca en hacer que los bienes raíces rindan como si fueran acciones. Las acciones suben por mejoras de productividad, pero el valor de la vivienda solo sube cuando se vuelve más cara.
Existe un grupo de lobby enorme que quiere que los precios de la vivienda suban o al menos no bajen: los propietarios. Y además, los políticos de alto nivel suelen tener más de una casa, así que también quieren mantener los precios altos.
Más allá de que los políticos de alto nivel tengan vivienda, los propietarios votan un 50% más que los inquilinos. Además, entre los inquilinos hay mucha gente que ni siquiera tiene derecho a voto (datos relacionados).
No solo los propietarios no quieren que bajen los precios de la vivienda. Los bancos tampoco, porque si bajan aumenta el incumplimiento y cae la demanda por intereses hipotecarios. A las ciudades tampoco les conviene, porque dependen de los desarrolladores y de la recaudación por impuesto predial.
Si baja el precio de la vivienda, el impacto negativo sobre la economía es grande. Pierden los intermediarios de crédito, las constructoras y los proveedores de materiales. Para mí, la mejor solución sería que los precios de la vivienda se estanquen y se vuelvan relativamente más baratos con la inflación general.
También existe un grupo de lobby grande que apuesta con todo a la construcción de vivienda nueva: los desarrolladores inmobiliarios. Los políticos necesitan grandes donaciones políticas, así que están profundamente metidos en esa red.
En el movimiento NIMBY (oposición al desarrollo habitacional), rara vez he visto una reflexión seria sobre lo que realmente implicaría una caída en los precios de la vivienda. Parece prácticamente imposible permitir durante mucho tiempo una baja de precios en una región entera. Si uno quiere ser un poco menos pesimista y más realista, el escenario más probable es un alza leve por encima de la inflación.
Quiero hablar de la idea de que la raíz de la crisis de vivienda es la desigualdad de riqueza. Incluso si hubiera suficiente oferta, los ricos podrían comprar toda la oferta adicional del mercado y arrendarla a los pobres. Entra en juego la lógica de Piketty: reinvertir ganancias y seguir ampliando la brecha patrimonial. Al final habría más viviendas, pero unas pocas personas serían dueñas de todas. Yo pondría por ley límites a la inversión en viviendas unifamiliares de primera residencia y relajaría las regulaciones para nueva construcción.
No me parece que eso de que los ricos compran masivamente propiedades para rentarlas sea tan común en la práctica. Viví en Vancouver, y la mayoría de las casas de mi barrio estaban ocupadas por sus propios dueños. Pero la cantidad de viviendas no aumentó en 100 años, mientras que la población que quiere vivir en Vancouver creció diez veces. El problema no es que alguien haya comprado el inventario, sino que no aumentó la nueva oferta. Además, Vancouver es un destino inmobiliario global, así que hay que competir con ricos de todo el mundo. Me fui hace algunos años a vivir a otro lugar, y siento que Vancouver ya no es una ciudad para canadienses. A menos que el gobierno tome medidas efectivas como gravar la inversión extranjera, la propiedad no ocupada por su dueño, flexibilizar requisitos de permisos y subir tasas de interés, es difícil ver resultados.
La teoría de Piketty parte del supuesto de que la demanda es infinita. En la práctica, este fenómeno se agrava en ciudades norteamericanas porque durante 100 años se ilegalizaron casi todas las formas de vivienda distintas a la casa unifamiliar, pero la demanda no es realmente infinita. Si Piketty tuviera razón, el precio de la vivienda ajustado por inflación por metro cuadrado tendría que haber subido siempre en todos lados. En realidad, durante los booms de construcción los alquileres se estabilizaron o bajaron, y los mayores aumentos de precios se dieron donde menos se construyó. Con la misma lógica, los ricos también deberían haber comprado todos los autos para alquilarlos, pero como no hay restricciones artificiales comparables en ese mercado, la oferta se ajusta de inmediato. Creo que con la vivienda puede pasar lo mismo.
Si sigues construyendo casas, en algún momento habrá más viviendas de las que la gente quiere. Cuando eso pase, los precios bajarán. Si nadie quiere alquilarlas, habrá que ofrecerlas más baratas o venderlas. En última instancia, si la oferta supera totalmente a la demanda, los precios siempre terminan cayendo.
Si los ricos compran todas las unidades adicionales de oferta, entonces tendrán que alquilarlas, y eso las pone a competir con el inventario existente. Después de eso, los precios empiezan a bajar.
No hay evidencia clara de que la desigualdad de riqueza sea la causa fundamental de la crisis de vivienda. Yo veo que el problema central es la escasez real de oferta. Además, aunque los ricos compren la oferta y la arrienden, un mayor stock de alquiler igual termina bajando las rentas.
El problema de la vivienda es, en realidad, un problema cultural. Nos hemos opuesto al desarrollo de alta densidad y a construir infraestructura de transporte por razones como no querer que baje el precio de la vivienda, la inestabilidad económica y el riesgo político de no ser reelegido. Por eso en Estados Unidos la nueva oferta de vivienda se crea más en suburbios y periferias que en grandes ciudades. Si aumentas la urbanización en una ciudad agrícola y le metes autopistas, nadie pierde valor en su casa y ganan los desarrolladores, la industria automotriz y la energética. Texas y otros lugares crecen bajo ese patrón, pero en las periferias de SF o NYC ni siquiera existe ese modelo. En la cultura de las ciudades progresistas hay una autocomplacencia basada en las “vallas” y los “privilegios” que ellas mismas construyeron. Personalmente, no creo que esta estructura vaya a destrabarse. Ciudades como SF y NYC ya llegaron a su límite, y si se quiere resolver el problema hay que empezar a densificar en otros lados. Hace falta usar con fuerza el trabajo remoto, infraestructura off-grid y de bajo costo, ciudades centradas en transporte público e incentivos directos para la migración. No creo que pequeñas reformas de permisos alcancen ni de cerca.
Según Gary’s Economics, la vivienda es cara por la desigualdad de riqueza. A medida que se concentra el capital, los ultrarricos empujan al alza el precio de los activos, y con la vivienda pasa lo mismo que con la reciente disparada del oro. Los estímulos del gobierno también terminan siendo absorbidos por los ricos. La mayoría de las grandes ciudades del mundo comparten esta estructura.
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De hecho, todos los metales y casi todas las materias primas han subido mucho más que las cifras oficiales del CPI de la BLS. Eso plantea más dudas sobre la confiabilidad de los datos oficiales de inflación que sobre los mercados de commodities.
La causalidad va al revés. La regulación de la vivienda explica el 100% de la desigualdad. Solo con flexibilizar el coeficiente de construcción, la desigualdad excesiva prácticamente desaparecería (paper de Brookings)
No sé tanto de economía, pero cada vez que alguien menciona a Gary, la reacción coincide sin importar el sector: Gary no es una figura confiable en términos económicos.
Por más rico que seas, una familia solo puede vivir en una casa a la vez. Aunque un billonario tenga varias casas de descanso o penthouses, esas propiedades nunca fueron realmente viviendas a las que pudiera acceder la gente común. Las compras ultra lujosas no son la causa central de la crisis de vivienda.
Si comparas las discusiones de internet con los conflictos reales por vivienda en las comunidades, las voces NIMBY (preocupadas por el valor de la propiedad y la seguridad) suenan mucho más fuerte sobre el terreno que la “izquierda antimonopolio” de Twitter. En las comunidades offline, la principal resistencia sigue siendo la oposición al desarrollo. Y parece que los críticos de izquierda menos metidos en lo online cada vez aceptan más que el upzoning y la vivienda pública no tienen por qué estar necesariamente en conflicto.
Cualquier crítica al mercado actual de vivienda tiene que mencionar también la ‘calidad’ de la vivienda. El departamento que fui a ver hace poco tenía espacios absurdamente pequeños y ventanas y puertas de mala calidad. Vivo en un lugar con techos de 9 pies, así que lo nuevo que vi fue muy decepcionante. Incluso las viviendas de alquiler construidas recientemente tienen mala insonorización, puertas que parecen de papel y paredes torcidas. El departamento de dos habitaciones donde viví hace 30 años hoy vale más de 1.5 millones. La inflación de calidad tampoco se puede ignorar.
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Las restricciones de oferta causan este fenómeno. Si solo se multiplicaran por diez los permisos, estas unidades de tan mala calidad dejarían de ser competitivas. La raíz del problema sigue siendo la escasez de oferta.
El departamento al que me tuve que mudar recientemente (nuevo, de 2023~2024, vendido como “lujoso”) pasó un mes sin agua caliente, y las paredes y pisos son tan delgados que se escucha hasta el ruido de los pasos del vecino de arriba.
La calidad probablemente no mejoró de la forma que uno esperaba, pero hay que cumplir con toda clase de exigencias del código (enchufes cada 12 pies, calor de Arizona, terremotos de California, huracanes de Florida, frío extremo de Minnesota, todo tipo de desastres, etc.), así que los materiales en realidad tendrían que ser más baratos. Como las exigencias del código crecen, al final solo quedan materiales de baja calidad para viviendas de entrada.
A los departamentos casi no se les puede evaluar más que como “pequeños” o “lujosos”. Hagas lo que hagas, igual te van a criticar.
En Australia, la crisis de vivienda suele explicarse sobre todo por la escasez de oferta y la lógica NIMBY (oposición al desarrollo). Pero Melbourne pasó de ser la cuarta ciudad más cara del país a una cada vez más asequible, y la causa principal parece haber sido la reforma del impuesto a la tierra, que desincentivó la inversión para compra-venta y empujó a inversionistas inmobiliarios a otros estados, frenando así la subida de precios. La oferta importa, pero creo que lo que realmente empuja los precios es la demanda de inversión.