EE. UU. anuncia prohibición de compra de viviendas unifamiliares por parte de inversionistas institucionales de Wall Street

• El gobierno de EE. UU. anunció planes para prohibir por completo la compra de viviendas unifamiliares por parte de grandes inversionistas institucionales
• La medida busca frenar el fenómeno de que inversionistas de Wall Street dominen el mercado de la vivienda
• Restringe la compra masiva de viviendas unifamiliares (single-family homes) con fines de alquiler
• El gobierno expresó su intención de ampliar las oportunidades de propiedad de vivienda para los hogares comunes
• La decisión es vista como una señal de cambio estructural en el mercado inmobiliario de EE. UU. y de mayor regulación sobre la inversión

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Medida de EE. UU. para prohibir la compra de viviendas unifamiliares

• El gobierno de EE. UU. anunció planes para prohibir la compra de viviendas unifamiliares por parte de grandes inversionistas institucionales (Wall Street investors)
  • La medida busca reducir la influencia excesiva de las instituciones dentro del mercado de la vivienda
  • Limita la práctica de comprar grandes volúmenes de viviendas unifamiliares para obtener ingresos por renta

Contenido principal de la política

• Viviendas unifamiliares (single-family homes) se refiere a casas destinadas a la residencia de una persona o una familia
• La prohibición tomaría la forma de impedir que los inversionistas institucionales adquieran nuevas viviendas unifamiliares
• El artículo no menciona de forma concreta detalles como la fecha de entrada en vigor o las excepciones

Contexto y significado de la política

• El gobierno tiene como objetivo ampliar el acceso de los hogares comunes a la compra de vivienda
• Existen críticas de que las compras masivas por parte de inversionistas institucionales provocan alzas en los precios de la vivienda y en los alquileres
• La medida se interpreta como una acción para restaurar la equidad en el mercado de la vivienda y frenar la especulación

Impacto esperado en el mercado

• Se prevé un cambio estructural en el mercado de inversión inmobiliaria
• Se menciona la posibilidad de una recuperación de un mercado centrado en compradores individuales
• Es posible que los inversionistas institucionales consideren mover sus inversiones hacia otras clases de activos

Perspectivas a futuro

• Tras la implementación de la política, se pondrá atención en sus efectos sobre la oferta de vivienda y la estabilidad de los precios
• Los detalles de la regulación y el calendario de aplicación se anunciarán más adelante
• La medida es evaluada como un símbolo de un cambio de rumbo en la política de vivienda de EE. UU.

[GN⁺]

Comentarios en Hacker News

• La clave es "Wall Street"
  Existe la idea equivocada de que las grandes empresas compran viviendas masivamente en EE. UU., pero en realidad en muchos casos quienes compran para invertir son sobre todo inversionistas individuales
  Un artículo de 2023 (enlace de HousingWire) también decía que la inversión de grandes instituciones en bienes raíces residenciales ya venía enfriándose
  Al final, como dice la frase de que “no es BlackRock quien está comprando todas las casas, sino tu vecino”, esta discusión parece un intento de explotar políticamente una amenaza imaginaria en la mente del público

  • El problema no es tan simple
    Los inversionistas institucionales ocupan una parte pequeña del mercado, pero ejercen una enorme influencia en la formación de precios
    Sus activos se convierten en derivados y terminan en operaciones especulativas, creando incentivos financieros no deseados en el mercado de la vivienda
    Si se les separa del mercado de la vivienda, se puede separar la política pública de los intereses de los ricos
  • Creo que, por la salud del mercado de la vivienda, también hace falta poner un límite al número de viviendas que una persona puede tener para rentar
    Habría que incentivar a la gente a obtener ingresos de otras actividades económicas, no de las rentas
  • Propongo dos soluciones
    1. cobrar impuestos prediales adicionales a viviendas no habitadas por su dueño (incluyendo casas vacacionales)
    2. ofrecer préstamos al nivel de la tasa federal a ciudadanos estadounidenses que compren su primera vivienda
       Para comprar el condominio donde vivo ahora tendría que pagar 1000 dólares más al mes por impuestos, intereses y cuotas de HOA
       Al final, los ricos y las empresas compran casas con condiciones mucho más favorables que la gente común
  • Depende de la región
    Si ves este artículo sobre el caso de Atlanta, en algunas zonas la proporción de viviendas en manos de empresas llega al 60%
  • Revisé personalmente los registros de propiedad de mi zona y sí vi que firmas de inversión como BlackRock o Blackstone habían comprado varias viviendas
    Pero últimamente muchas han vuelto a manos de particulares
    Probablemente las firmas las compraron, luego las revendieron y obtuvieron una ganancia

• Si se mira el caso de Australia, incluso con un sistema de impuesto a la tierra que impide que las grandes empresas acumulen viviendas, los precios inmobiliarios siguen entre los más altos del mundo
  Al final, el problema es la falta de oferta
  Si se quiere abaratar la vivienda y proteger a los inquilinos, no hay otra salida que aumentar la oferta

  • En Australia el problema ha sido considerar la vivienda como un vehículo de inversión
    Ampliar la oferta es lo principal, pero también influyen de forma combinada factores como impuestos, planeación urbana y regulación del uso de suelo
    El gobierno tiene que atreverse a impulsar más vivienda pequeña y de alta densidad para que las generaciones jóvenes puedan tener casa propia
  • Hace falta aumentar la oferta, pero los actuales propietarios no quieren desarrollos más densos
    Al final, el problema es la cultura centrada en la vivienda unifamiliar
    El auge del trabajo remoto pudo haber ayudado a resolverlo, pero esa oportunidad se perdió por las pérdidas en bienes raíces comerciales
  • También sería buena idea aplicar un impuesto progresivo a quienes tienen varias viviendas
    Si la tasa sube gradualmente a partir de la tercera vivienda, se podría evitar que la gente común compre decenas de casas para rentarlas
  • He oído que Japón tiene un sistema dinámico que mantiene bajos los precios inmobiliarios
  • Si los particulares se reparten muchas viviendas, su influencia política crece aún más
    El problema es que el gobierno limita artificialmente la oferta, y si eso no cambia, nada de esto tendrá sentido

• Por mi experiencia reciente vendiendo una casa en el Bay Area, el precio de la vivienda está directamente ligado a las tasas de interés
  El rendimiento de una casa que compré en 2016 fue de cerca del 8% en 10 años, pero si se considera el costo de los intereses, la ganancia real es casi nula
  Al final, la vivienda se parece más a un mecanismo de ahorro forzoso que a una inversión
  Además, la gente atrapada con tasas bajas no vende sus casas, lo que agrava la escasez de vivienda de entrada

• Existe la práctica de tener una casa a través de una LLC propia en vez de ponerla a nombre personal, y espero que esta política no impida eso
  Porque es una medida de protección de privacidad para evitar el doxxing

  • Pero yo no creo que una persona o una empresa tenga derecho a ocultar la propiedad de inmuebles
    Aunque se use un fideicomiso, debería revelarse quién tiene el control
  • Algunas personas también ponen la casa en un fideicomiso para evitar el proceso sucesorio
  • También hay casos en que una empresa posee viviendas por motivos de trabajo, como alojar empleados en viaje o residencias universitarias
    Esos casos deberían quedar como excepción
  • También hubo quien se opuso diciendo: “¿entonces quieres dejar una laguna legal para que Wall Street se haga pasar por gente común?”
  • Y también apareció la propuesta simple de “¿por qué no permitir que cada quien tenga solo una casa?”

• En el segmento económico quizá ayudaría a estabilizar precios, pero en las zonas de alto costo el efecto sería menor
  En el Bay Area muchos inversionistas extranjeros compran viviendas caras sin habitarlas
  He visto casas de varios millones de dólares vacías, o con un solo estudiante viviendo ahí

  • Prohibir la compra de vivienda por extranjeros sería una política más efectiva que esta, y muchos países ya lo hacen
  • En el sur de California pasa algo parecido
    Hay muchas viviendas en manos extranjeras, lo que genera problemas de mantenimiento y rotación de inquilinos frecuentes
    De hecho, eso parece un problema más grande que Wall Street
  • En cambio, también hubo quien opinó que es algo bueno que extranjeros paguen impuestos y casi no usen los recursos de la ciudad
  • También hubo reacciones como: “¿entonces lo siguiente será prohibir a los extranjeros?”

• Creo que esta política sí podría ayudar
  Plataformas como Zillow dan a los inversionistas institucionales una ventaja informativa que empuja los precios al alza
  Incluso un pequeño movimiento en la liquidez del mercado puede tener efectos muy grandes

  • Pero también hubo objeciones de que, salvo en algunas zonas (por ejemplo Jacksonville o Atlanta), la influencia institucional es mínima
  • También hubo opiniones positivas del tipo: “no es una solución perfecta, pero aun así ayudará”
  • En cambio, otros argumentaron que las viviendas que tienen las instituciones son en su mayoría para renta, así que aunque las vendan la oferta seguiría igual y no habría efecto

• El problema de la "asequibilidad" (affordability) de la vivienda no es simplemente pasar de rentar a ser propietario
  La clave es bajar el costo de vivir en zonas de oportunidad
  La idea de que “tener casa propia” es un bien absoluto es en sí misma una causa del alza de costos

  • Acumular riqueza a través de la vivienda implica a la vez una barrera de entrada para las nuevas generaciones

• Instituciones como los REIT participan poco en proporción, pero distorsionan el mercado con transacciones repetidas
  En términos de política pública es difícil diferenciarlas por tamaño, y políticamente todo esto termina convirtiéndose en buscar un chivo expiatorio
  En la práctica, los REIT y las constructoras ya venían acumulando inventario y frenando compras, así que esta medida incluso podría estimular el ánimo comprador
  Además, los bienes raíces en EE. UU. han sido usados como vía para lavado de dinero, así que hace falta una reforma de fondo

• Puede que al final la respuesta sea el impuesto al valor de la tierra (LVT)
  Aunque esta medida no resulte efectiva, es positivo que haya puesto el problema del poder de compra de vivienda en el centro de la agenda política

  • Pero también se señaló que la aplicación real del LVT es complicada
    Si la tasa es baja, se forman burbujas especulativas; si es alta, se frena el desarrollo
    Como muestra el caso de Dinamarca, tener LVT no significa que la vivienda sea barata

• En conclusión, simplemente hay que construir más viviendas
  “JUST BUILD MORE HOMES”