- Austin, que sufrió escasez de vivienda y un fuerte aumento de las rentas por la rápida llegada de población en la década de 2010, implementó desde 2015 una política de expansión a gran escala de la oferta habitacional
- A través de reformas regulatorias como cambios de zonificación, flexibilización de los requisitos de estacionamiento y mayor autorización de ADU (viviendas accesorias), añadió 120 mil viviendas (30%) entre 2015 y 2024
- Como resultado, desde 2021 las rentas cayeron más de 15%, en especial en los apartamentos Class C para hogares de bajos ingresos, donde bajaron 11%, registrando la mayor caída entre las grandes ciudades de EE. UU.
- Con medidas como bonos de densidad, bonos públicos y el programa Affordability Unlocked, en 2024 construyó alrededor de 4,600 viviendas para hogares de bajos ingresos, alcanzando el primer lugar a nivel nacional
- Austin está construyendo un sistema sostenible de oferta de vivienda con reformas adicionales como automatización de permisos basada en IA, autorización de edificios medianos de escalera única y reducción del tamaño mínimo de lote
Expansión de la oferta de vivienda en Austin y caída de las rentas
- Entre 2010 y 2019, las rentas en Austin subieron 93% y los precios de venta de vivienda 82%, una de las mayores alzas del país
- Desde 2015, la ciudad aplicó políticas como permitir construcción masiva de departamentos, simplificar los procesos de permisos y emitir bonos públicos por 250 millones de dólares
- Entre 2015 y 2024 se incorporaron 120 mil viviendas nuevas (30%), más de tres veces el promedio nacional de EE. UU. (9%)
- La renta mediana era de 1,546 dólares en diciembre de 2021, pero bajó a 1,296 dólares en enero de 2026, un nivel 4% inferior al promedio nacional
- En particular, las rentas de departamentos de 50 unidades o más cayeron 7% y las de edificios Class C bajaron 11%, reduciendo la carga habitacional para hogares de bajos ingresos
Reforma regulatoria y diversificación de la vivienda
- Austin amplió el número de unidades por edificio y redujo en 60% los requisitos de estacionamiento mediante el sistema de zonas de uso mixto (Vertical Mixed Use, VMU)
- Hasta febrero de 2024, en las zonas VMU había más de 17,600 viviendas construidas o en desarrollo
- En zonas rediseñadas del área universitaria y del centro, los programas de bonos de densidad relajan la altura permitida si el proyecto incluye vivienda con restricción de ingresos
- Con la flexibilización de las reglas para ADU (2015), el tamaño mínimo del lote se redujo de 7,000 a 5,750 pies cuadrados, y entre 2015 y 2024 se otorgaron 2,850 permisos
- En 2023 se eliminó por completo la obligación de estacionamiento, siendo la primera gran ciudad de EE. UU. en aplicarlo a todos los usos
Políticas para ampliar la vivienda de bajos ingresos
- Austin promovió la construcción de vivienda para hogares de bajos ingresos combinando bonos de densidad y bonos públicos
- Las emisiones de bonos de 250 millones de dólares en 2018 y 350 millones de dólares en 2022 apoyaron la compra de suelo y la construcción de vivienda
- El programa Affordability Unlocked (2019) flexibiliza las reglas de construcción cuando más del 50% del total de unidades se destina a vivienda con restricción de ingresos
- En 2024, Austin construyó 4,605 viviendas para hogares de bajos ingresos, el doble que el año anterior
- Mediante UNO (University Neighborhood Overlay) y el Downtown Density Bonus Program, se permitieron edificios altos en el área universitaria y el centro
Caída de las rentas y alivio del costo de vivienda
- Entre 2021 y 2025, las rentas en Austin y sus suburbios cayeron 4% y, en términos reales (ajustados por inflación), 19%
- En el mismo periodo, en todo EE. UU. subieron 10% y en Texas 6%, lo que resalta la caída registrada en Austin
- Las rentas en edificios Class C bajaron 11.4% y en edificios Class A, 2.6%
- En 2017, la renta mediana equivalía al 95% del ingreso mediano regional, pero en 2024 mejoró a 84%
Cambios en los tipos de vivienda y estructura de la oferta
- De las 120 mil viviendas nuevas construidas entre 2015 y 2024, 47% fueron departamentos grandes, 25% casas unifamiliares, y el resto departamentos medianos o pequeños y townhomes
- Las ADU representaron 7% del total de nuevas viviendas unifamiliares y adosadas
- Las zonas suburbanas sumaron 214 mil viviendas en el mismo periodo, de las cuales 77% fueron casas unifamiliares o townhomes
- En 2024, la proporción de casas unifamiliares en Austin fue menor a 50%, por debajo del promedio de EE. UU. (71%)
- Entre 2021 y 2023, Austin registró 957 permisos de departamentos por cada 100 mil habitantes, el nivel más alto de Texas
Reformas futuras y estrategia de oferta sostenible
- Con la iniciativa HOME (2023~2024) se simplificaron los procesos para construir y renovar dúplex, tríplex y ADU
- Si se conserva más de la mitad de un edificio existente, es posible añadir unidades adicionales
- Se redujo el tamaño mínimo de lote de 5,750 a 1,800 pies cuadrados, en una reforma inspirada en el caso de Houston
- En 2024 se flexibilizaron los criterios de compatibilidad, reduciendo la limitación de altura para edificios cercanos a viviendas unifamiliares de 540 pies a 75 pies
- El sistema Site Plan Lite acorta los trámites de permisos para proyectos pequeños de 3 a 16 viviendas
- Se prevé que la introducción de una herramienta de revisión preliminar basada en IA (2025) reduzca a la mitad el tiempo de revisión de diseños
- La autorización de departamentos de hasta 5 pisos con escalera única (2025) permitirá aprovechar lotes pequeños y reducir costos de construcción
Conclusión
- Frente al rápido crecimiento de la década de 2010 y al disparo de los costos de vivienda, Austin adoptó un enfoque multinivel que combinó desregulación, innovación en permisos e inversión pública
- Como resultado, logró ampliar la oferta de vivienda accesible para todos los niveles de ingreso y la mayor caída de rentas del país
- Las políticas clave fueron ▲mayor autorización para construir departamentos ▲incentivos para vivienda con restricción de ingresos ▲simplificación de permisos ▲impulso a viviendas pequeñas
- Se evalúa como un caso en el que la fuerte demanda y políticas proactivas se combinaron para lograr la mayor caída de rentas entre las grandes ciudades de EE. UU. entre 2021 y 2026
1 comentarios
Opiniones en Hacker News
Creo que la solución al problema del costo de la vivienda en realidad es simple: construir más viviendas y mantener la ley y el orden
No necesariamente tienen que ser “viviendas asequibles”, y creo que el control de rentas es una mala idea
En EE. UU. ya hay suficientes viviendas, pero los precios solo suben en las zonas con baja criminalidad en relación con las oportunidades económicas
Si construyes vivienda pero aumenta el crimen, al final solo estás haciéndole perder el tiempo a todos
Como no quieren que bajen los precios de las casas, es difícil resolverlo políticamente
Esto no es un problema exclusivo de EE. UU., sino un fenómeno global
Con los márgenes del desarrollo inmobiliario cerca de cero, surge la pregunta de quién querría seguir construyendo cuando los precios bajan
Más bien, señalaba explícitamente que la estrategia de Austin era “fomentar la construcción de vivienda asequible”
Entonces, no queda claro por qué se concluye que “no hace falta vivienda asequible”
Housing in Vienna
La propiedad de la tierra ha sido desde hace mucho una fuente de poder y el núcleo de la desigualdad económica
En varias provincias de Canadá existe un control básico de rentas sin impedir la construcción de vivienda nueva
La estabilidad habitacional es la base de la prosperidad, y creo que sí puede lograrse en armonía con la regulación
Al final, el problema no es la ideología sino la mala gestión
California está impulsando el desarrollo de vivienda orientado al transporte, pero Menlo Park se opone con el argumento de preservar los estacionamientos a nivel de calle al estilo de los años 50
Para la mayoría de los estadounidenses, la casa es su principal activo y su plan de retiro
La razón por la que no quieren nuevas viviendas en barrios existentes es simplemente evitar que bajen los precios de las casas
Si no se resuelve eso, la escasez de vivienda seguirá
Como son una fuente importante de ingresos fiscales para la ciudad, tienen mucha influencia
Menlo Park tampoco es una zona completamente de vivienda unifamiliar
Si se dejara el estacionamiento en la periferia del centro y se fortaleciera el transporte público, podría haber un centro mucho más agradable
No sé qué tan viable sea, pero si funcionara sería un entorno mucho mejor
Da gusto ver que no hace falta reescribir el libro de texto de Economía 101
Mudarse es una decisión grande, y hay factores no económicos importantes, como querer vivir cerca de amigos o familia
Un análisis de mercado simplón no encaja bien aquí
Si aumenta la oferta, el precio debería bajar, pero también se esperaría que una mayor oferta surgiera cuando los precios son altos, y en la práctica no ocurre así
Hay factores complejos entrelazados, como NIMBY, política e intereses creados
Vivo en Austin
Cuando colapsó el boom de la construcción de los años 80, en 1990 la tasa de vacancia llegó al 23%
La causa no fue la regulación, sino el exceso de préstamos derivado de la crisis de las asociaciones de ahorro y préstamo (S&L)
Después llegaron el rescate federal y la Resolution Trust Corporation, que vendió propiedades a precios de remate
Como resultado, Austin mantuvo rentas muy bajas durante 10 a 15 años, atrajo a jóvenes y eso impulsó su crecimiento cultural
Me parece interesante que la ley de oferta y demanda parezca haberse verificado en la práctica
Creo que las ciudades de EE. UU. todavía tienen mucho margen para densificarse
Hay muchos factores de confusión, como la pandemia, y en lugares como Palms en Los Ángeles se construyó mucha vivienda y aun así subieron las rentas
A veces la oferta también puede estimular la demanda
El caso de Austin también puede tener efectos secundarios importantes si se maneja con una visión de corto plazo
A veces creo que es mejor mantener un entorno simple y agradable
La desaparición de mano de obra calificada después de 2008 también es una causa de la escasez actual
Antes de mudarme a Europa pensaba que Alemania era un país ordenado y eficiente
Pero mientras Austin construyó 120 mil viviendas en 9 años, Alemania ni siquiera logra llegar a 300 mil de una meta anual de 400 mil
En proporción a la población es una relación de 1:25, y Alemania es 80 veces más grande que Austin
Las causas son la escasez de mano de obra calificada, los altos costos laborales y los trámites excesivos
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Los políticos tampoco quieren que bajen los precios de las viviendas
Casos de sobreoferta como el de China son un escenario de terror para muchos europeos
EE. UU. tiene una cultura de inversión en acciones y una estructura patrimonial relativamente más diversificada
Por regulaciones sobre la proporción de vivienda social, en la práctica casi no se construye nada
En Ámsterdam incluso hubo quienes celebraron haber expulsado a inquilinos para bajar el precio de las viviendas
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La causa real es la decisión política de encarecer la vivienda
Si no se restringieran tanto los derechos de propiedad y se permitiera la entrada de trabajadores, podría resolverse
Muchas ciudades están sufriendo por el alza abrupta del precio del suelo, y me pregunto por qué no se crean ciudades nuevas
Incluso la conexión a internet podría resolverse con Starlink, pero las barreras legales y administrativas son demasiado altas
Al final, el problema no es la falta de recursos, sino las restricciones artificiales
Si compraste tu vivienda con crédito, no quieres una caída del valor de mercado
Esos intereses bloquean el cambio en el plano político
Por eso lo que construimos son suburbios junto a las ciudades
Sin incentivos económicos, nadie va a empezar
El control de rentas en EE. UU. varía según la región, así que generalizar es arriesgado
La vivienda pública también tiene modelos diversos, como propiedad estatal, cooperativas o esquemas de compra colectiva
No creo que la lección de Austin pueda aplicarse tal cual al resto del mundo
Austin aumentó la oferta de vivienda mediante cambios de zonificación, un bono de 250 millones de dólares para vivienda pública y simplificación de permisos
Pero ese tipo de políticas es difícil de replicar en otras ciudades porque afecta a los propietarios existentes
Aun así, tiene valor como un enfoque de sentido común
Como Texas no tiene impuesto sobre la renta y el impuesto predial es alto, incluso podría convenir que las viviendas valgan menos
Lo que rechazo son formas como las ADU (viviendas accesorias) que empeoran la infraestructura
Ya en 2006 se hablaba de escasez de vivienda, pero al final hubo sobreoferta por caída de la demanda
Si continúa la baja poblacional y se frena la inmigración, podría volver a ocurrir una sobreoferta
Viví en Austin entre 2017 y 2021
Las rentas eran muy baratas, e incluso durante la pandemia bajaron 200 dólares
Después los precios se mantuvieron igual
Pero a inicios de los años 2020 hubo un boom de compras de viviendas para Airbnb, y al aumentar la oferta la competencia se intensificó
Realmente sentí en carne propia el efecto del aumento de la oferta