- En torno al permiso de cambio de uso de 3003 Scott Boulevard en Santa Clara, LSI Logic y la City of Santa Clara disputaron la revisión bajo CEQA y el proceso de permiso de uso condicional
- La corte de apelaciones consideró que en el expediente había substantial evidence que respaldaba la posibilidad de un impacto ambiental significativo, por lo que la actuación de la City al aprobar el permiso sin un EIR fue insuficiente
- El Santa Clara Fire Department señaló que el predio estaba dentro de una zona industrial con materiales peligrosos y que, desde 1984, había habido 36 incidentes con materiales peligrosos dentro de un radio de 1,000 pies
- Las condiciones existentes se parecían más a requisitos generales de instalaciones, como accesos, hidrantes y rociadores, por lo que no reducían directamente el riesgo de exposición de menores ni la carga de respuesta de emergencia
- La corte de apelaciones revocó la decisión del tribunal inferior y ordenó anular la aprobación del permiso hasta la certificación de un EIR, tras lo cual también siguieron solicitudes de ejecución por la demora de la City en cumplir
Disputa por el permiso de uso en 3003 Scott Boulevard
- La Muslim Community Association (MCA) solicitó a la City un permiso de uso para utilizar el edificio existente en 3003 Scott Boulevard en Santa Clara como iglesia, escuela primaria, kínder y guardería
- El edificio estaba ubicado en una zona industrial ligera (light industrial zone)
- El Project Clearance Committee de la City recomendó una aprobación condicionada, y el estudio inicial partía de que, con medidas de mitigación, no habría impactos ambientales significativos y se prepararía una negative declaration
- El personal de la Planning Commission recomendó rechazar los usos de escuela, kínder y guardería, y aprobar solo el uso como iglesia con condiciones
- La Planning Commission rechazó toda la solicitud de MCA, pero tras la apelación de MCA, el City Council revocó la decisión de la Commission y aprobó la solicitud por 4 votos contra 3 el 16 de noviembre de 1993
Objeciones de LSI Logic
- LSI Logic operaba una planta de fabricación de semiconductores cerca de Alfred Street, frente a 3003 Scott Boulevard
- Sobrato Development Companies era propietaria del edificio arrendado por LSI, y Brambles California manejaba y eliminaba materiales peligrosos y tóxicos a menos de 2,000 pies del predio propuesto
- LSI, Sobrato y Brambles presentaron una writ of mandate para anular la aprobación del permiso de uso condicional por parte del City Council
- Brambles salió posteriormente del litigio, y Sobrato también retiró su apelación
- LSI continuó sola con la apelación
- LSI alegó que la City había emitido el permiso de uso condicional en violación de CEQA y de la ordenanza municipal de zonificación
El estándar de fair argument bajo CEQA
- La corte de apelaciones señaló que, al determinar si un EIR es necesario en casos CEQA, el criterio es si en el expediente existe substantial evidence que respalde un fair argument sobre la posibilidad de un impacto ambiental significativo
- Si existe substantial evidence, no puede descartarse solo porque haya otra substantial evidence en sentido contrario
- El tribunal revisa de manera independiente todo el expediente y no se limita a depender del criterio de la agencia administrativa
- Aquí, substantial evidence significa prueba razonable, confiable y con relevancia jurídica
- Opiniones no verificadas o rumores no constituyen substantial evidence
El riesgo por materiales peligrosos según el Fire Department
- El 4 de octubre de 1993, Dr. Dave Parker, hazardous materials administrator del Santa Clara Fire Department, transmitió al Planning Department preocupaciones ambientales sobre el proyecto de MCA
- La principal preocupación de Parker era la entrada de una población sensible para usos escolares y de reunión a una zona industrial donde se manejaban materiales peligrosos
- Había más de 12 instalaciones cercanas con historial de liberaciones de materiales peligrosos
- Desde 1984, habían ocurrido 36 incidentes con materiales peligrosos dentro de un radio de 1,000 pies
- En los alrededores también había terrenos y edificios vacíos aptos para usos con materiales peligrosos
- Si se instalaban una escuela y una guardería, los negocios vecinos que manejaban materiales peligrosos podían verse obligados a preparar e implementar un Risk Management and Prevention Plan (RMPP)
- El RMPP incluía evaluación de riesgos, elaboración del plan e implementación del plan
- Debía considerar especialmente la proximidad a escuelas, zonas residenciales, hospitales, instalaciones médicas y guarderías
- El costo de preparación se estimó entre miles y decenas de miles de dólares
- Debía renovarse cada 3 a 5 años, y el costo de implementación podía ser varias veces superior al costo de preparación del plan
Criterios contrapuestos de la Planning Commission y el City Council
- La Planning Commission dejó constancia de su preocupación porque habría menores realizando actividades en una zona industrial y por la presencia de instalaciones cercanas de almacenamiento y manejo de materiales peligrosos
- El personal de la Commission recomendó rechazar los usos de escuela, kínder y guardería al considerar que podían afectar las actividades industriales y los negocios del entorno
- Parker consideró que, en un incidente con materiales peligrosos, niveles de exposición tolerables para adultos podían afectar de manera distinta a los menores
- La Planning Commission concluyó por 4 votos contra 1 que el proyecto de MCA podía causar un adverse environmental impact sobre las propiedades circundantes y pidió buscar una ubicación más apropiada
- En la audiencia pública del City Council, Fire Chief Gerald Simon dijo que el predio era especialmente problemático por la cantidad y ubicación de materiales peligrosos y porque además era una ruta principal de transporte de esos materiales
- Explicó que un gran accidente con un tanque de propane en Highway 101 había ocurrido justo en un punto adyacente al predio
- Señaló que en 6 a 8 años había habido 3 accidentes muy grandes dentro de 1,000 pies de esa instalación
- Consideró que, ante un incidente de liberación de materiales peligrosos, habría que desplegar personal adicional para atender a una población no móvil como la de una escuela o kínder, reduciendo así las unidades disponibles para responder en toda la City
Por qué las medidas de mitigación fueron insuficientes
- La City intentó considerar que los impactos ambientales significativos habían sido mitigados mediante el estudio inicial y el proceso de aprobación condicionada
- La corte de apelaciones determinó que, conforme al Public Resources Code section 21080 vigente en 1993, si seguía existiendo substantial evidence, una negative declaration por sí sola no era suficiente
- El estudio inicial indicó que el proyecto podía cambiar de forma sustancial el uso actual del suelo y exponer a menores a posibles riesgos para la salud
- Las condiciones en las que la City se apoyó, descritas en el staff report del 13 de octubre de 1993, se referían principalmente a requisitos de instalaciones, construcción y accesibilidad
- Instalación de accesos y banquetas
- Restricciones a obstrucciones visuales
- Hidrantes y suministro de agua en el sitio
- Paisajismo, riego e instalaciones de alcantarillado
- Permiso de construcción y cumplimiento del building code
- Vías de acceso para camiones de bomberos, rociadores y sistema de alarma contra incendios
- El tribunal consideró que esas condiciones no abordaban de manera directa ni suficiente las principales preocupaciones del Fire Department: la exposición a materiales peligrosos, la carga sobre los servicios de emergencia de la City y la carga adicional sobre las instalaciones industriales vecinas
Decisión de la corte de apelaciones y procedimientos de ejecución posteriores
- La corte de apelaciones concluyó que en el expediente existía substantial evidence que respaldaba un fair argument sobre un impacto ambiental significativo
- Como esa conclusión bastaba para resolver el caso, no analizó si la City también había violado la ordenanza de zonificación
- La corte de apelaciones revocó la sentencia del tribunal inferior que había rechazado la solicitud de writ of mandate de LSI
- El caso volvió al tribunal inferior, y se ordenó a la City anular la aprobación del permiso de uso condicional hasta que se certificara un EIR jurídicamente suficiente
- En enero de 1996, una amended peremptory writ of mandate ordenó a la City anular la aprobación del challenged conditional use permit hasta la certificación del EIR
- En julio de 1996, la parte de LSI solicitó una order to show cause y sanciones por incumplimiento del writ, alegando que la City no anuló de inmediato el permiso y extendió el uso del sitio por parte de MCA
- La City alegó como razones el fin del ciclo escolar, Ramadan, el proceso del EIR y los preparativos de mudanza
- La parte de LSI sostuvo que la orden judicial exigía anular el permiso, no permitir la ocupación continua durante el proceso del EIR
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