El costo real de ser propietario de una vivienda
(ericturner.dev)- El costo de ser propietario de una vivienda no se limita al capital de la hipoteca; también incluye comisiones del préstamo, intereses, seguro, impuestos, mantenimiento, servicios públicos y costos de venta
- Cuando se compró en 2011, los costos de cierre del préstamo fueron de aproximadamente el 3% del valor de la vivienda, es decir, $12,777.92, y la mayor parte del primer pago mensual también se contabilizó como gasto
- Del primer pago hipotecario de $2,329.92, solo $482.64 correspondieron a capital, mientras que $1,847.28 en intereses, impuestos, seguro y PMI fueron gasto puro
- Para mantenimiento y reparaciones, normalmente se recomienda ahorrar al menos el 1% del valor de la vivienda cada año, y reparaciones reales como techo, ventanas y revestimiento exterior pueden costar mucho dinero
- Comprar una vivienda tiene sentido cuando se conserva el tiempo suficiente para que la plusvalía supere los costos acumulados, y también conviene considerar la calidad de vida, como contar con un espacio más amplio y un entorno más tranquilo
Lo esencial sobre el costo de ser propietario de una vivienda
- La frase “rentar es tirar el dinero” simplifica demasiado el tema porque omite los costos ocultos de ser propietario
- Para comparar comprar contra rentar, hay que mirar no solo el capital de la hipoteca, sino también comisiones del préstamo, intereses, seguro, impuestos, mantenimiento, reparaciones, mejoras, servicios públicos y costos de venta
- El costo real varía mucho según la zona, el estado de la vivienda, el tiempo de posesión y el momento de compra y venta
El préstamo y el costo del pago mensual
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Costos de originación del préstamo
- El simple proceso de obtener una hipoteca es caro, y al comprar la vivienda a inicios de 2011 los costos totales de cierre fueron de aproximadamente el 3% del valor de la vivienda
- Incluyeron comisión de originación, reporte de crédito, avalúo, tarifa de servicio de impuestos, cargos relacionados con inundaciones, búsqueda de título, opinión legal de abogado, notarización, seguro de título, derechos de registro, impuestos estatales y timbres, levantamiento topográfico, inspección de plagas, un día de intereses, escrow para impuestos y seguro, y la prima del primer año de seguro
- El costo total para obtener ese préstamo fue de $12,777.92
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Cómo se compone el pago mensual de la hipoteca
- El pago mensual de la hipoteca se compone principalmente de capital e intereses
- El pago de capital reduce tanto el efectivo como la deuda, por lo que no cambia el patrimonio neto y no se considera un gasto
- Los intereses sí son un gasto pagado al banco y reducen el patrimonio neto
- Aproximadamente el 80% del primer pago hipotecario fue interés, y durante los primeros años el saldo real del préstamo no bajó mucho
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Ejemplo del primer pago mensual en 2011
- El primer pago hipotecario de enero de 2011 fue de $2,329.92 en total
- El desglose fue: capital $482.64, intereses $1,299.81, impuestos $389.67, seguro $44.75 y PMI $113.05
- Menos del 21% del pago mensual se destinó a amortizar el préstamo, y $1,847.28 se fue en gasto puro
- Era una cifra similar al alquiler de un departamento de una recámara con buena vista en el centro de Baltimore, así que comparar comprar y rentar no era algo simple
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PMI y escrow
- Si no puedes dar un enganche suficiente, quizá tengas que pagar Private Mortgage Insurance (PMI)
- En ese momento, había que dar el 20% del precio de la vivienda como enganche para evitar el PMI
- Cuando se considera que tienes más del 20% de capital en la vivienda, puedes solicitar que retiren el PMI, aunque el banco puede cobrar el costo de la evaluación
- Los impuestos y la prima del seguro normalmente se incluyen en el pago mensual y van a una cuenta de escrow, desde donde se pagan automáticamente una o dos veces al año
- Si la estimación del escrow no coincide con los impuestos o el seguro reales, se agrega un ajuste mensual por exceso o faltante
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Ejemplo del pago mensual actual
- El pago hipotecario total actual es de $2,440.48
- Ya no se paga PMI, así que se redujeron $113.05 al mes, pero los impuestos y el seguro han seguido subiendo
- Actualmente, los impuestos mensuales son de $515.50, el seguro cuesta $111.17 y hay un faltante de escrow de $31.36
Seguro e impuestos
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Seguro
- El seguro de vivienda es exigido por el prestamista, pero conviene mantenerlo incluso después de liquidar por completo la hipoteca
- La prima del seguro aumenta cada año
- Para conservar el seguro, puede que te exijan hacer mejoras como reemplazar el techo
- La prima actual del seguro de vivienda es de $111.17 al mes
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Impuesto predial
- En una vivienda de nueva construcción, el impuesto predial que aparece en registros anteriores puede no reflejar lo que realmente se terminará pagando
- Cuando se reevalúa el valor de la vivienda, el impuesto se calcula con base en la valuación que ya incluye la nueva construcción
- Los impuestos también suben cada año, y conviene revisar si existen mecanismos que limiten el aumento de la valuación catastral o de la tasa impositiva
- En esa zona existe un programa llamado Homestead Tax Credit
- El impuesto predial actual es de $515.50 al mes
Mantenimiento y reparaciones
- Generalmente se recomienda ahorrar al menos el 1% del valor de la vivienda cada año para mantenimiento y reparaciones presentes y futuras
- Las viviendas antiguas pueden tener mantenimiento postergado o reparaciones no detectadas, por lo que quizá convenga ahorrar un porcentaje mayor
- La vivienda actual, construida en 1983, se usó durante mucho tiempo como propiedad de alquiler y tenía mucho mantenimiento descuidado
- Los costos reales de mantenimiento y reparación incluyeron reemplazar un tragaluz con fuga por $6,566, techo nuevo $9,390, ventanas nuevas $10,530, revestimiento exterior nuevo $21,046, retirar árboles demasiado cerca de la casa $2,800, reemplazar tubería de agua de polybutylene $5,050 y nuevo drenaje $2,714
- Las reparaciones pequeñas y el mantenimiento también se acumulan: reemplazo de la bomba de desagüe del lavavajillas $95, cambio de llave de agua $185, reemplazo de la tarjeta de control del HVAC $65, mantenimiento del patio de alrededor de $500 al año y reparación del barandal de las escaleras exteriores al sótano $85
- Hacer por tu cuenta el trabajo que sea posible puede reducir mucho los costos de mantenimiento y reparación
- El reemplazo de la bomba de desagüe del lavavajillas, la llave de agua de la cocina, la tarjeta de control del HVAC y el mantenimiento del patio se hicieron personalmente
Costos de mejoras
- Trabajos como instalar una cerca, poner una bodega, pavimentar una entrada de grava o remodelar la cocina y los baños son costos de mejora aparte del mantenimiento y las reparaciones
- Si sueles querer actualizar seguido el estilo de muebles, decoración, electrodomésticos o interiores, los costos de mejora aparecerán con más frecuencia
- Entre las mejoras reales estuvieron pintar habitaciones, reemplazar molduras de zoclo, remodelar el baño de visitas, instalar un ventilador de techo en la sala, cambiar cortinas y persianas, ampliar y elevar gabinetes de cocina, agregar iluminación en la cocina, rehacer la plomería del cuarto de lavado, instalar tarja y gabinetes en el cuarto de lavado, reemplazar la tarja de cocina, instalar cubiertas de granito en la cocina, construir una terraza, construir escalones de entrada, instalar persianas para tragaluces y mejorar el jardín
- Hacer por tu cuenta estos trabajos también puede reducir mucho los costos de mejora
- La terraza se construyó personalmente por alrededor de $15,000, aproximadamente la mitad del promedio de las cotizaciones recibidas
Aumento en los servicios públicos
- Las casas casi siempre son más grandes que los departamentos, así que requieren más energía para calefacción y aire acondicionado
- Se estima que aproximadamente la mitad del consumo eléctrico proviene de la calefacción y aire acondicionado
- Los aumentos de tarifas afectan tanto a propietarios como a inquilinos, pero el impacto es mayor al climatizar una vivienda más grande
- En enero de 2024, la tarifa eléctrica era de aproximadamente 17.3¢ por kWh, incluyendo cargos e impuestos
- En la última factura de mayo de 2026, se pagaron 24.7¢ por kWh, y la electricidad había subido 42% en dos años
- Las tarifas de esa zona se determinan en parte mediante un proceso de subasta y actualmente están siendo afectadas por la demanda de nuevos centros de datos que respaldan la expansión de la IA
Costos de venta
- La mayoría de la gente no conserva una casa para siempre, y al mudarse puede pagar más del 10% del valor de la vivienda en costos de venta
- Cuando se vendió la casa de Auburn, WA en 2007, la crisis de la vivienda ya se estaba agravando, pero aun así se encontró un comprador dispuesto a pagar un precio razonable
- Esa casa se compró nueva y no se vivió allí mucho tiempo, así que no hubo que gastar para prepararla antes de ponerla en el mercado
- Los costos reales de venta fueron: comisión del agente $17,980.00, tarifa de cierre de título $626.18, seguro de título $1,009.66, tarifa de transferencia bancaria $130.00, impuesto de venta relacionado con el título $11.58, tarifa de reconveyance $115.00, impuesto al consumo del condado $5,932.40, ajuste de agua $37.92, ajuste de alcantarillado $135.43 y tarifa de transferencia/cobro de HOA $60.00
- El costo total para vender esta vivienda, sin contar la mudanza, fue de $26,038.17
- Los costos de mudanza, como almacenamiento y transporte, se generan por separado
Costos legales
- Si surge un conflicto con vecinos por límites de propiedad, árboles u otros temas, puede que tengas que contratar a un abogado o a un topógrafo
- Estos costos legales y profesionales también forman parte de los costos potenciales de ser propietario de una vivienda
Plusvalía y tiempo de posesión
- Se espera que el valor de la vivienda suba con el tiempo, pero desde 1991 el valor de las viviendas ha aumentado en promedio 3.8% al año
- Esa cifra no está garantizada y varía según muchos factores, como el momento de compra y venta o la ubicación de la vivienda
- La casa de Auburn, WA se compró por $321,000 y unos años después se vendió por $333,000
- Si se consideran todos los costos de compra y venta, es posible que con esa casa se haya perdido más dinero que si se hubiera rentado un departamento
- La vivienda actual se compró en 2011 por $420,000, y la estimación actual de Zillow es de $757,000
- Aunque se ha invertido mucho dinero en mantenimiento, reparaciones y mejoras, parece probable que la plusvalía al momento de vender supere claramente lo invertido
- Hay que planear quedarse en la vivienda el tiempo suficiente para que la plusvalía supere los costos
Decidir si comprar
- Si vas a comprar una vivienda decente en una zona aceptable y planeas quedarte mucho tiempo, la compra puede tener sentido
- Además de las ventajas y desventajas financieras, también hay que considerar la calidad de vida
- Una vivienda en una buena ubicación puede ofrecer ventajas importantes, como más espacio y un entorno más silencioso
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Más que los costos financieros, me sorprendió el tiempo que se come ser dueño de una casa
En los últimos años, el mantenimiento de la casa y los proyectos se han llevado la mayor parte de casi todos mis fines de semana, y como compré una casa más grande que los lugares que solía rentar, también aumentaron la limpieza, el mantenimiento y las posibilidades de que algo falle
La mayor diferencia es que la responsabilidad del mantenimiento recae totalmente en mí. No hay una sola persona a quien encargarle todo de una vez, y se va muchísimo tiempo en estar al pendiente de las revisiones periódicas y en aprender a arreglar las cosas uno mismo
Incluso si pagas para que alguien lo haga, tienes que investigar proveedores, coordinar cotizaciones y agendas, y aprender lo suficiente para juzgar si lo están haciendo bien. Al final, ser propietario se parece más a una elección de estilo de vida que a una decisión financiera
Hace por su cuenta plomería, electricidad, jardinería, instalación de electrodomésticos, pintura, panel de yeso y techos, o trae a otros veteranos parecidos
Lo que hace falta no es un contratista, sino alguien así de todoterreno; no será fácil de encontrar, pero sí existen
Sinceramente, si le estás metiendo mano tan seguido, parece más bien que disfrutas bastante decorar y mejorar la casa
Me da curiosidad qué tipo de cosas te están quitando tanto tiempo
Incluso con solo ser dueño de un condominio me di cuenta de que no quiero tener mi propio “bare metal”, y veo la vivienda como una especie de servicio en la nube. Básicamente pago para que los problemas operativos sean asunto de otros y para librarme de la carga de poseer y liquidar un activo que puede exigirme gastos de capital
No tengo ni 1/60 del tiempo necesario para andar pidiendo cotizaciones para rehacer un techo o pintar, y aun si lo tuviera, siento que preferiría arrancarme las uñas antes que usarlo en eso
Eso sí, extraño la deducción de intereses hipotecarios. No quería acumular patrimonio en un activo, y si hubiera tenido más capital durante la caída de 2008 también habría perdido más, pero era agradable que, gracias a un préstamo con tasa alta, la mayor parte del costo de vivienda fuera deducible de impuestos
Aun así, esto no es una reflexión sobre la Gran Recesión, sino sobre que incluso un condominio, en su mejor momento, ya me quitaba demasiado trabajo y ancho de banda mental. Y eso que es apenas una décima parte de los problemas estructurales y de jardinería de una casa independiente
Terminé respetando muchísimo a la gente que aprende y se encarga de estas cosas de forma constante, porque de verdad es difícil
La ventaja de ser dueño de una vivienda casi siempre es más psicológica que financiera
Si inviertes el dinero que usarías para el enganche y la hipoteca después de pagar renta, por lo general terminas en una posición parecida
Pero tienes mucho más control sobre el espacio donde pasas la mayor parte de tu tiempo, puedes modificarlo a tu gusto y te ahorras preocupaciones típicas del inquilino, como aumentos de renta o que el casero decida mudarse ahí
Si tienes hijos, también se genera una sensación de “hogar” y de pertenencia al lugar. Pero no conviene comprar solo por razones financieras
Pero el verdadero valor de comprar casa está en el apalancamiento. La mayoría de la gente no puede pedirle al banco 500 mil dólares sin garantía, pero comprar una vivienda es un destino de crédito entendido y por eso es relativamente fácil conseguir una suma grande
Para la mayoría, comprar vivienda es la única forma de obtener un apalancamiento significativo mediante deuda
Si eres dueño de tu casa, no te pueden decir que te vayas porque el casero cambió la política de mascotas, ni obligarte a mudarte de repente porque vendieron la vivienda y el nuevo comprador no quiere seguir rentándola
Me pasaron ambas cosas, y en los dos casos tuve que encontrar dónde vivir y mudarme en alrededor de un mes, con gastos inesperados bastante altos
Eso representa una parte importante de los beneficios psicológicos de comprar vivienda
Aplica especialmente a formas de vivienda ocupadas por sus dueños, como los condominios, y contrasta con los departamentos en renta
El factor oculto es el costo de oportunidad del dinero inmovilizado en el patrimonio de la vivienda. Si tienes 400 mil dólares atrapados en la casa y la bolsa rinde 6% por encima de la inflación, el costo de oportunidad en términos de intereses es de 2 mil dólares al mes, más o menos lo mismo que una renta
En Estados Unidos hay ventajas fiscales para la vivienda principal, como deducir los intereses hipotecarios y no pagar impuesto sobre la ganancia de capital al vender
Claro, puedes beneficiarte del aumento de precios y del apalancamiento, pero también puede pasar lo contrario. En la zona donde vivo parecía que todo seguiría subiendo, pero el valor estimado lleva cuatro años estancado
En solo un año pasamos de ahorrar dos de los cuatro depósitos de nómina mensuales a destinar esos dos a la hipoteca
Tenemos un hijo y pensamos quedarnos al menos 10 años; además, la calidad de vida es excelente por las buenas escuelas, el clima, las actividades al aire libre, la diversidad cultural, las cosas para hacer, el acceso a un aeropuerto internacional y la cercanía de amigos y familia
Lo más importante para mí era que ya tengo 40 años, así que es muy posible que mis ingresos se estanquen. Rentar puede ser un buen consejo, pero en 5 a 10 años quizá ni siquiera podamos pagar la renta aquí, y mucho menos comprar
En cambio, si refinancio ahora puedo bajar la hipoteca a un nivel parecido a la renta que pagaba antes, y en 10 a 15 años podría vivir sin hipoteca en un lugar que tiene todas las ventajas que mencioné
Además de lo financiero, hay un gran efecto psicológico en poder hacer modificaciones más allá de cambios superficiales y pagar un costo de vivienda predecible sin preocuparse por grandes aumentos de renta durante años
Rehicimos el baño como queríamos, remodelamos la cocina, pusimos paneles en las paredes y agregamos contactos en un cuarto donde faltaban
Si hubiera sido un departamento, no habría hecho esas cosas, porque la renta subiría cada año y podrían aprovecharse de que me gusta esa casa. Desde la compra, el valor de la vivienda ha subido 50%
No aparece de repente una reparación de 20 mil dólares
Está bien decorar a tu gusto, pero cuando remodelas, terminas pensando “de todos modos la mano de obra ya es cara, mejor usemos acabados mejores”, y como la cocina no puede ser lo único bonito, también cambias el piso; así, una mejora de 30 mil dólares puede convertirse muy rápido en una de 150 mil
Pero como eso elimina espacio de estacionamiento, es muy probable que incluso le reste valor a la casa. Aun así, no tenemos coche, y mucho menos dos, así que para nosotros es el proyecto correcto
Parece que mucha gente tiene miedo de personalizar su propia casa por preocuparse por el valor al venderla después
Mi novia respondió: “Entonces creo que mejor deberías rentar”
El casero puede echarte con unos meses de aviso, exigir inspecciones periódicas y mandar trabajadores diciendo que van a “reparar” algo aunque en realidad no estés de acuerdo
Aunque nunca remodeles el baño, la estabilidad y privacidad de que el casero no esté molestando ya valen bastante
Para alguien cuyo pasatiempo es reparar casas, o que es carpintero, o que trabaja en autos, la diferencia de poder arreglar su propia casa puede ser muy atractiva, pero ver la propiedad de vivienda desde esa óptica se siente raro
Un condominio, townhouse o dúplex probablemente no da mucho espacio para ese tipo de personalización, y en nuestra ciudad el derecho de hacer algo tan común como pintar el exterior empieza más o menos en una casa de 2.5 millones de dólares canadienses
Eso es un millón más que una townhouse nueva, 1.5 millones más que un condominio modesto, y la hipoteca sale 10 mil dólares al mes más cara que una renta de tamaño suficiente
Esto también se debe a que los lugares para rentar son mucho más pequeños y la unidad mínima de vivienda donde puedes cambiar el exterior es absurdamente cara
Esa situación muestra lo distópica que es la brecha de clase. No me interesa pintar una casa, pero incluso si me interesara no podría hacerlo, y aunque tuviera el dinero para poder hacerlo, sentiría que me faltaría imaginación para gastar tanto solo por la posibilidad hipotética de pintar
Algunas personas valoran por encima de todo la idea de “hogar” y se mudarían a cualquier lugar que pudieran comprar, pero para mí hay cosas mucho más importantes que arrancar paredes y arreglarlas, así que es demasiado claro que prefiero seguir rentando donde quiero vivir
Ben Felix, portfolio manager canadiense que hace videos y podcasts sobre finanzas personales, lleva años diciendo que rentar y comprar suelen ser financieramente parecidos, así que la decisión debe tomarse por razones no financieras
Video reciente de 2026: https://www.youtube.com/watch?v=aU7v87EhDBI
2025a: https://www.youtube.com/watch?v=j4H9LL7A-nQ
2025b: https://www.youtube.com/watch?v=lBG-g1CKfgs
2021: https://www.youtube.com/watch?v=q9Golcxjpi8
2019: https://www.youtube.com/watch?v=Uwl3-jBNEd4
El video de 2019 trata la útil regla empírica del 5%. Si la renta anual es menor al 5% del precio de compra de la vivienda, en números conviene más seguir rentando e invertir la diferencia; si la renta es mayor, es más probable que convenga comprar
La empresa donde trabaja también creó una herramienta para revisar los números: https://research-tools.pwlcapital.com/research/rent-vs-buy
Si la tasa de interés es superior al 6%, quizá convenga más poner el enganche en el mercado accionario y rentar
Si piensas que podrás recuperar ese dinero al vender, también se siente mejor gastar dinero en mejorar la casa, y mientras tanto puedes vivir en un lugar más cómodo
Por otro lado, alquilar también tiene costos ocultos y otros menos ocultos.
El más grande es la inestabilidad inherente que viene con el alquiler. Ya sea por un aumento de renta o porque el propietario quiere dárselo a su sobrino, no sabes cuánto tiempo más vas a poder quedarte.
Es horrible cargar constantemente con ese estrés de bajo nivel de que cada año podrías tener que volver a pasar por el infierno de buscar vivienda y mudarte.
Incluso si hay costos de mantenimiento, una hipoteca con pagos mensuales casi fijos es mucho mejor y más predecible, y te devuelve margen mental para dedicarlo a otras cosas.
Compré una casa en 2023 y desde entonces las cuotas de la HOA se duplicaron, el seguro casi se triplicó y el impuesto predial subió unos mil dólares.
El costo de ser propietario pasó del 35% al 45% de mis ingresos mensuales y, si compraste en los últimos años, ser dueño claramente se ha parecido más a una carga de deuda.
Tengo dos hermanos de unos 60 años que viven alquilando, y la renta está subiendo mucho más rápido que su pensión del Seguro Social.
A ambos el alquiler ya les cuesta unos 300 dólares más al mes que lo que reciben del Seguro Social, y al sumar comida, servicios y otros gastos, están consumiendo rápidamente los pocos ahorros que tienen.
En otros lugares también es muy probable que esos costos se trasladen a la renta.
Aun así, es totalmente posible tener una estructura legal y financiera que haga que alquilar sea barato y seguro.
Sobre todo en Occidente, donde la presión del mercado de alquiler está a niveles absurdos, el gobierno debería actuar como constructor y arrendador de última instancia, porque así mantiene la oferta y reduce precios y riesgos.
Varias generaciones han tratado la vivienda como una inversión, y eso ha creado presión de demanda, inflando artificialmente los precios y asfixiando y dividiendo a la sociedad.
Si alquilar fuera barato, seguro y parte de una sociedad mucho más justa, viviría encantado de alquiler toda la vida.
Los costos de ser propietario también aumentan con el tiempo. El pago de la hipoteca es solo una parte del costo total, y el riesgo de un gasto repentino de 20 mil dólares es muy real.
Ser propietario implica una superficie de responsabilidad y riesgo mucho mayor, así que es menos predecible que alquilar.
Mi vecino ha alquilado el mismo departamento durante casi 50 años.
Hay que elegir un mejor gobierno que se preocupe por ti y garantice derechos adecuados.
Existe eso de que “alquilar es tirar el dinero”, pero a menos que pienses que el arrendador hace caridad, parte de la renta va a su ganancia y parte se usa para cubrir el costo de los “malos inquilinos”.
Muchas veces el inquilino no tiene incentivo para mejorar la vivienda, o directamente no se le permite hacerlo.
En cambio, si eres propietario, cosas como una cocina moderna, un cuarto de almacenamiento o una lavadora nueva no solo mejoran tu vida ahora, sino que también pueden aportar algo al valor de la casa.
Claro, si por alguna razón quieres pintar un cuarto de rosa neón, también tienes la libertad de ignorar la plusvalía.
Del mismo modo, el interés que pago es el costo de que el banco se proteja del riesgo de malos deudores, y yo asumo que no seré uno de ellos.
Incluso alquilando hay muchas formas de mejorar tus condiciones de vida. Si quieres una cocina o un baño nuevos, puedes mudarte a un lugar que los tenga.
Alquilar también te da la libertad de irte cuando empeoran factores como el crimen, el ruido o las amenidades del edificio.
La ganancia viene de la plusvalía del capital, y como la renta cubre los intereses, pueden seguir comprando casas con poco capital, creando demanda; esa demanda sube el precio de las viviendas y así obtienen ganancias.
Esto funciona bien hasta que la gente queda fuera del mercado y los precios de la vivienda bajan un poco. Entonces se quedan con mucha deuda y casas que valen menos, quiebran y alguien realmente rico recoge las propiedades con descuento.
Al menos uno puede esperar que ese rico no se haya hecho millonario vendiendo libros de “cómo hacerse rico en el mercado inmobiliario”.
Los departamentos tienen costos operativos mucho más bajos.
Comparar comprar una casa con alquilar una casa es justo, pero he visto a varias personas dejar de alquilar un departamento y comprar una casa porque “querían dejar de tirar el dinero”.
Eso ignora que ser propietario de una casa en realidad es más caro que alquilar un departamento adecuado.
Claro que ser dueño de una casa tiene muchas ventajas, pero dudo que esas ventajas basten para justificar ciertas decisiones de compra pequeñas pero significativas.
Si la hipoteca de un arrendador es de 4 mil dólares al mes y publica la propiedad en 4,500 pero no consigue inquilino, no podrá aguantar mucho tiempo y tendrá que bajar el precio.
En la práctica, muchas veces la publica en 5 mil al mes porque eso es lo que se renta alrededor, pero si aumenta la oferta local o baja la demanda, el precio puede caer por debajo del costo de su hipoteca.
Porque recibir 3,500 al mes sigue siendo mejor que recibir 0.
Nuestra casa costó 25 mil libras más que la de al lado, aunque ambas eran casi del mismo tipo y se vendieron con solo cuatro meses de diferencia.
La nuestra tenía cocina nueva, todas las ventanas viejas habían sido reemplazadas por doble acristalamiento y el garaje había sido convertido en oficina en casa, entre otras modernizaciones. No podrías hacer todo eso por 25 mil libras.
Según entiendo, sí sube el precio de la vivienda, pero menos de lo que se invierte.
Yo pagaría un sobreprecio si alguien ya hubiera hecho una ampliación o convertido el ático, porque odio vivir entre obras o lidiar con contratistas, pero parece que la gente quiere hasta cierto punto que quede “a su manera”.
Yo era más bien del tipo DIY y hasta tenía experiencia en construcción, así que como lo disfruto, me mudé de una casa en un callejón sin salida suburbano a una vieja casa grande en un terreno de 10 acres, más cerca del campo, porque quería más espacio exterior
Pensé que podría irla arreglando yo mismo con el tiempo, y también quería que mis hijos tuvieran la experiencia de meter mano al lugar donde viven
Pero calculé mal la escala. Al pasar de 0.5 acres a 10 acres, todo el tiempo que antes dedicaba al mantenimiento de la casa y el terreno terminó yéndose a una sola canasta: la naturaleza
El césped, la pradera, los senderos y cada borde arbolado hay que cortarlos en calendarios distintos; y los árboles mueren, se caen y estorban. También es muchísimo lo que hay que arrancar y quemar de maleza y especies invasoras
Pensé: “habrá que reemplazar la entrada”, pero la entrada asfaltada mide 1,000 pies, así que el presupuesto anda al nivel de un auto de lujo. El riego tiene 12 zonas y necesita reparaciones y preparación para el invierno
El sistema séptico también es una bomba de tiempo: si falla, cuesta una suma de cinco cifras, y si no hay un lugar de reserva adecuado, con un sistema diseñado por ingeniería el costo se triplica más o menos
Lo que queda después de quitar todo ese tiempo es el tiempo que puedes dedicar a mejorar la casa. Sigo muy metido en esto y hay muchas partes que disfruto, pero si pudiera hablarle a mi yo de antes de comprar, le diría que la diferencia de escala es enorme, y que sobre todo al elegir una casa para reparar con mucho terreno hay que tomar en cuenta sí o sí el tiempo de mantenimiento básico
Si intentas mantener todo el terreno tan prolijo como un lote pequeño urbano, el trabajo se vuelve enorme
Nosotros cuidamos solo lo que rodea la casa y dejamos el resto como bosque de robles. Si parece natural, es porque de verdad es naturaleza
Solo déjalo crecer o llama a jardineros unas cuantas veces al año para que lo arreglen. Del riego te puedes olvidar
No necesitas una entrada nueva, ni hace falta mantener las 10 acres completas. Puedes seguir cuidando solo media acre como antes y dejar el resto al bosque o a lo que quiera crecer
También puedes tener cabras y gallinas para ayudar con la maleza, o rentarle la tierra a alguien que críe cabras y gallinas
Eso sí, si mi sistema séptico falla, yo me conectaría al sistema urbano; el presupuesto que me dieron era parecido al de un sistema séptico nuevo
En nuestro clima, si renuncias al riego, las plantas simplemente se mueren, y solo regar ya puede convertirse en un trabajo de tiempo completo
Me gustaría volver con mi yo de hace 10 años, el que se quejaba de poner redes a 5 arbolitos frutales o de los costos de jardinería, y decirle que agradezca la escala y el costo de aquel entonces
Ahora estoy lidiando con 1 kilómetro de redes para viñedo, cientos de árboles y vides por podar, etc. En ese tiempo reemplazar todas las redes costaba 200 dólares, pero ahora son más de 5,000
Aun así, no quiero rendirme
Se recomienda apartar 1~3% del valor total de la casa cada año para reparaciones
La mayoría no lo hace, y por eso muchas casas van perdiendo valor poco a poco. Es una vía rápida para arruinar un potencial patrimonio generacional
Los problemas de reparación de una casa también tienden a acumularse de golpe. Pasan varios años sin nada y uno se confía, y de pronto aparecen tres problemas grandes a la vez
Solo este año ya llevamos casi 10 mil dólares en gastos aleatorios, y viendo la vida útil del HVAC, parece que el próximo año también habrá otro gasto fuerte
Si tienes uno cerca, conviene afiliarse a una biblioteca de herramientas. Ahorras mucho frente a comprar herramientas especiales para trabajos de una sola vez, y además es un gran recurso comunitario
Aunque sepas hacer las cosas tú mismo, vale la pena tener identificado a un reparador de confianza. Idealmente alguien a quien incluso le confiarías el código de la puerta, para poder llamarlo de inmediato si estás de viaje y un vecino te avisa que hay agua corriendo
En muchos lugares, la mayor parte del precio es el valor del terreno, y a la gente parece importarle menos valorar según el estado de la estructura
Puede influir en el tiempo de venta, pero hasta ahí. Tal vez durante el escrow se ofrezca algún crédito para reparaciones, pero muchas veces no alcanza, o el vendedor simplemente lo rechaza
https://www.instagram.com/reel/DWG223bPjvf/
https://thewealthybarber.com/video/owning-a-home-is-so-expen...
Entrevista completa en el pódcast de The Wealthy Barber: https://www.youtube.com/watch?v=V8OwBbm5OXc
Una solución poco intuitiva es crear un presupuesto para diversión y tonterías que tengas que gastar sí o sí cada seis meses, o planear conscientemente cómo lo vas a usar durante el año
Si lo presupuestas bien, te obliga a mejorar tu vida sin hacerte daño financieramente
El mantenimiento de una casa propia se parece bastante. Sí necesitas ahorrar para emergencias realmente grandes, pero también necesitas ir acumulando un presupuesto para arreglos constantes
Si ya juntaste seis meses de presupuesto de mantenimiento cotidiano, deberías decidir en qué gastarlo de forma proactiva antes de que todo se vuelva un desastre
En otoño de 2024 tuvimos que instalar pernos en forma de estrella[1] para reforzar la pared delantera, y costó 24 mil dólares
En primavera de 2025 se inundó el sótano terminado, y poner un drenaje francés y restaurar el sótano costó 18 mil dólares
También se fueron 8 mil dólares en reparaciones continuas por filtraciones en el techo
Se siente como un flujo interminable de reparaciones grandes, y ese dinero podría haberse usado en mejoras que realmente aumentaran el valor de la casa, como una actualización del HVAC o instalar minisplits, mejorar el aislamiento o renovar la cocina
Ahora solo espero que las reparaciones aguanten lo suficiente como para no perder dinero al vender
[1] https://99percentinvisible.org/article/tying-architecture-to...
Fue más fácil cuando se expandió el trabajo remoto, pero todavía se puede si buscas con paciencia
Entonces el costo de vivienda se siente muy barato, y a menos que tengas un problema serio para retener dinero, los ahorros y el fondo de reserva para reparaciones crecen rápido
No hay garantía de que tu renta siga igual dentro de unos meses
Rentar un departamento en una zona deseable es mucho más fácil que ser dueño de una casa en esa misma zona, pero la renta es muy alta
Puede ser comparable o incluso peor que tener una casa en las afueras
También depende muchísimo de la suerte con el casero, y la renta puede subir mucho con poco aviso
Si el dueño vende el edificio, cambia la administración o lo convierten para otro uso, tienes que buscar otro departamento
También puede aparecer de repente un vecino desagradable; eso también puede pasar en una casa, pero en un departamento la distancia física es mucho menor
Aunque quieras tener un perro grande, puede que no esté permitido; tampoco hay patio para que jueguen los niños, no puedes criar gallinas y por lo general tampoco puedes instalar refrigeración extra, aire acondicionado o una bomba de calor
Estas cosas no invalidan por completo el argumento contrario, pero rentar y ser dueño no es algo tan blanco o negro
Una gran ventaja de ser propietario es que te obliga a poner dinero cada mes en un activo con potencial de apreciación
Aun así, probablemente no supere a alguien que invierte de forma constante una cantidad fija en el S&P 500