- En Estados Unidos, desde 2019 han subido al mismo tiempo los precios de las viviendas, los alquileres y las tasas hipotecarias, empujando fuera del mercado de compra a la generación que se preparaba para adquirir su primera casa
- El precio medio de venta de una vivienda subió casi 30% desde finales de 2019 y llegó a $420,000 en la primavera de 2024, mientras que la tasa de una hipoteca fija a 30 años pasó de alrededor de 3% en 2020 a cerca de 7% actualmente
- Zillow, Bankrate y otros consideran que, para comprar una vivienda sin demasiada presión financiera en la mayor parte de Estados Unidos, se necesita un ingreso anual de más de $100,000, muy por encima del ingreso medio de los hogares, de unos $75,000
- En una encuesta de la New York Federal Reserve, la proporción de inquilinos que espera llegar a tener una casa algún día fue de 40.1%, el nivel más bajo desde que comenzó la medición en 2014
- La carga del costo de vivienda está vinculada al malestar económico en las elecciones presidenciales de Estados Unidos de 2024, y mientras se retrasa la baja de tasas, factores como la oferta, los alquileres y la inflación dificultan aliviar esa presión
El mercado inmobiliario de Estados Unidos cambió desde 2019
- Nathan Wilkins volvió en 2019 a la casa de su madre y su hermana para ahorrar dinero con la idea de comprar una vivienda, pero desde entonces el mercado cambió de forma drástica por el aumento de los alquileres, el alza de los precios de las casas y la subida de las tasas hipotecarias
- Él trabaja como ajustador de seguros en Utah y, aunque gana más que antes junto con su hermana, el alquiler mensual de $2,500 le deja poco margen para ahorrar
- El precio medio de venta de viviendas en Estados Unidos subió casi 30% desde finales de 2019 y alcanzó $420,000 en la primavera de 2024
- Incluso según el FMI, el aumento del precio de la vivienda en Estados Unidos fue uno de los casos más drásticos dentro del ciclo global de alza del valor inmobiliario
- La tasa típica de una hipoteca fija a 30 años en Estados Unidos pasó de cerca de 3% en 2020 a alrededor de 7% actualmente
El costo de vivienda subió más rápido que los ingresos
- Organismos de análisis como Zillow y Bankrate consideran que, para comprar una vivienda sin excesiva carga financiera en la mayor parte de Estados Unidos, se necesita un ingreso anual de más de $100,000
- El ingreso medio de los hogares en Estados Unidos es de unos $75,000
- El pago mensual de quienes compran vivienda se ha duplicado aproximadamente en cuatro años
- Megan Holter recibió en 2019 una oferta bancaria de una tasa fija a 30 años de cerca de 4.75% cuando buscaba casa en Austin, Texas
- Después de la pandemia suspendió la compra por el aumento de los materiales de construcción y del precio de las viviendas, y en 2024 aceptó una tasa de 6.625% y se mudó 1,200 millas al norte, a Columbus, Ohio, para comprar una casa
- Hizo una hoja de cálculo para buscar ciudades con menor costo y también optó por cambiar de trabajo del sector público al privado
Inseguridad tanto para inquilinos como para propietarios
- En una encuesta de la New York Federal Reserve, la proporción de inquilinos que espera llegar a ser propietaria de una vivienda algún día fue de 40.1%, la más baja desde que esa pregunta comenzó a hacerse en 2014
- Quienes ya tienen vivienda con una hipoteca de largo plazo han evitado un golpe financiero inmediato y además se han beneficiado del aumento del valor de sus casas, pero los impuestos a la propiedad y las primas de seguros siguen subiendo, al igual que el costo de mudarse
- Según el Harvard Joint Center for Housing Studies, casi un tercio de todos los hogares gasta más de un tercio de sus ingresos en vivienda
- Un tercio del ingreso suele considerarse el umbral para definir si el costo de vivienda es manejable
- Esta proporción es la más alta desde 2015
- En Harris Poll, más del 70% de los estadounidenses cree que el mercado de vivienda empeorará
- El problema del costo de vivienda se cruza con la preocupación por el costo de vida en general, que ha subido 20% desde 2021
El malestar por el costo de vivienda llegó a la elección de 2024
- La carga del costo de vivienda es uno de los grandes desafíos económicos que enfrenta el presidente Joe Biden
- Durante su mandato se produjo esta transformación del mercado inmobiliario, y en las encuestas nacionales la evaluación de su manejo de la economía ha sido baja
- Donald Trump responsabiliza a Biden por la inflación y, aunque no suele mencionar de forma directa el costo de vivienda, destaca las tasas “disparadas” como prueba de que la economía va en la dirección equivocada
- Brian Connolly, de la University of Michigan Ross School of Business, considera que la inflación ha sido una presión política para Biden en los últimos años y que el costo de vivienda es también un área donde la gente siente presión financiera
- La Casa Blanca presentó recientemente propuestas para abordar de forma directa la dificultad de comprar vivienda
- reglas para limitar los closing costs
- un crédito fiscal de $10,000 para quienes compran su primera vivienda
- Aun así, las herramientas que Biden puede usar de inmediato son limitadas, y no está claro cuánto eco tendrán estas medidas entre los votantes
- El apoyo se ha debilitado especialmente entre los jóvenes, un grupo que contribuyó a la victoria de Biden en 2020 y que tiene menos probabilidades de ser propietario y más de ver la compra de vivienda como una preocupación central
Las opciones bloqueadas para quienes buscan su primera casa
- Braiden Dogherty, de Florida, trabaja en manufactura y ha revisado viviendas todos los días durante tres años, pero no ha podido encontrar una casa de dos habitaciones que pueda pagar cerca de Orlando, donde vive su familia
- Incluso con una herencia de $50,000, sin deudas y con un trabajo razonable, comprar vivienda sigue siendo difícil
- Él no ve el problema del costo de vivienda como responsabilidad exclusiva de un político o partido, pero cree que la falta aparente de soluciones ha contribuido a un desencanto político más amplio
- Aún no tiene claro cómo votará en la elección de noviembre
La expectativa de bajas de tasas y los retrasos
- A medida que crece el malestar por el costo de vivienda, también aumenta la presión para que la Reserva Federal (Federal Reserve) baje las tasas de interés
- El presidente Jerome Powell ha dicho que en algún momento podría haber recortes, pero a inicios de 2024 esas expectativas siguieron postergándose
- La inflación de abril fue de 3.4%, todavía por encima de la meta de 2% de la Fed, reflejando la preocupación de que el avance en la desaceleración de precios podría estancarse
- Desde enero, las tasas hipotecarias en general han seguido subiendo
- Mimi Than, que compró un condominio de tres habitaciones en el área de Boston, vio aumentar su costo mensual en unos $200 frente a la preaprobación del préstamo de marzo
- En ese momento no fijó la tasa, y cuando volvió con el prestamista en abril, la oferta había pasado de 6.5% a 6.9%
- Sigue revisando las tasas con la esperanza de que bajen hacia fin de año y pueda refinanciar
Posibilidades de alivio y escenarios más oscuros
- Muchos analistas creen que, si la inflación se desacelera, será cuestión de tiempo para que se abra el camino a recortes de tasas
- Datos de empresas privadas muestran que el alza de los alquileres, que pesa mucho en la medición de la inflación en Estados Unidos, se está moderando frente al ritmo acelerado de la pandemia gracias al aumento de la oferta de departamentos
- Orphe Divounguy, de Zillow, cree que el costo de compra podría aliviarse con el aumento de salarios, una mayor construcción de viviendas nuevas y una desaceleración en las subidas de alquileres y precios de las casas
- Aun así, dice que es difícil que ese alivio llegue antes de la elección de noviembre
- También persisten proyecciones más sombrías
- Si aumenta la cantidad de personas expulsadas de la vivienda propia, los alquileres podrían mantenerse más firmes de lo esperado y sostener una inflación más alta
- Si las tasas hipotecarias no bajan de forma importante, los constructores podrían retroceder y los propietarios con préstamos tomados a tasas bajas podrían optar por no mudarse, restringiendo la oferta a largo plazo
- Braiden Dogherty teme que la decisión de la Fed de mantener tasas inusualmente bajas durante la década posterior a la crisis financiera de 2008 haya contribuido a crear la crisis actual, y cree que, ya sea que las tasas suban, bajen o se mantengan, la próxima década será difícil para muchas personas
1 comentarios
Opiniones de Hacker News
La gente concluye intuitivamente que la causa es la falta de construcción, pero aunque construir más ayudaría, no creo que sea la causa central.
Hay que ver si Canada, Australia, New Zealand, US, Britain, Ireland, etc., sufren todos el mismo problema de no poder construir, o si hay otra causa en común.
En el fondo, es un síntoma de la inflación global de los precios de los activos creada por un sistema financiero inflado artificialmente con crédito barato, y la vivienda es el ámbito donde ese impacto se siente directamente en la vida cotidiana.
Para la cantidad de viviendas por cada 1.000 habitantes en cada país, basta ver el primer gráfico de https://www.oecd.org/els/family/HM1-1-Housing-stock-and-cons...
En mi opinión, el problema se acerca más a la subutilización que a la escasez de viviendas. Demasiados inmuebles se usan no como vivienda, sino como inversión, y se genera demanda artificial de inversión como alquileres de corto plazo, segundas residencias y acaparamiento de tierras.
Una casa habitada por su propietario no puede estar vacía, así que la subutilización solo ocurre en inmuebles de inversión. Lo que hace caer los precios son tasas de interés más altas, y eso está ocurriendo en New Zealand.
Los sistemas de planificación y las economías de cada país son distintos, pero en US hay mucha diversidad entre gobiernos locales, así que en lugares que construyen mucho, como Austin o Houston, los precios parecen no haberse disparado tanto como en California.
El costo del crédito tuvo una tendencia parecida en general, pero los precios de las viviendas se movieron de forma distinta según la región, y las tasas de interés solo cambian el precio que se puede pagar con el mismo ingreso; no explican bien los cambios de asequibilidad a largo plazo.
Incluso en el gráfico enlazado, los países desarrollados de la EU parecen tener alrededor de 20% más viviendas per cápita que los países angloparlantes, así que es difícil decir que no hay diferencia.
El deterioro reciente de la asequibilidad en todo US probablemente se deba a las tasas de interés. Por los préstamos a tasa fija a 30 años, los deudores existentes no quieren mudarse para no perder sus tasas bajas, lo que también reduce la oferta.
Las zonas deseables para vivir en Canada han tenido desde hace mucho tasas bajas de vacancia en viviendas residenciales, y son pocas las ciudades donde la vacancia de departamentos supera el 3%. Un saludable 5% es todavía más difícil. https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/en/tv.action?pid=341001...
La CMHC estima que para 2030 harán falta 3,5 millones de viviendas adicionales por encima de la oferta prevista. https://www.cmhc-schl.gc.ca/blog/2023/estimating-how-much-ho...
Para Canada, incluso mantener los niveles de precios actuales implicaría completar una vivienda nueva aproximadamente cada 50 segundos; es una crisis multifactorial que involucra zoning, infraestructura, dependencia del automóvil, mano de obra e incluso la capacidad de conseguir materias primas para construcción. https://thoughtleadership.rbc.com/the-great-rebuild-seven-wa...
Canada, Australia, New Zealand, US, Britain, Ireland y otros, aunque en distintos grados, sí tienen un problema real de no poder construir, y los regímenes angloparlantes de uso del suelo son casi un desastre.
A nivel nacional los alquileres subieron, pero Seattle cayó más de 7%, y si vas últimamente se ve una cantidad enorme de obras nuevas y grúas.
https://www.forbes.com/sites/hyunsoorim/2024/05/20/here-are-...
Sobre por qué varios países sufren problemas similares, creo que hay dos razones de las que no se habla mucho. Una es la crisis financiera y el colapso subprime que hundieron la construcción de viviendas en US, y la otra es que los millennials llegaron a sus 20 y 30 años, creando un gran bloque demográfico que busca su primera vivienda.
Vivo en Portugal y la situación es realmente absurda.
Al caminar por las grandes ciudades, incluso en zonas caras, a veces parece que más de la mitad de los edificios están cerrados; hay muchísimos inmuebles abandonados.
Pero hace poco perdí mi trabajo, y el subsidio de desempleo que puedo recibir apenas cubre la mitad del alquiler, así que temo quedarme sin techo pronto. Ni siquiera tengo la opción de mudarme a un lugar peor pero más barato.
Ya vivo en un departamento “0”, con 0 habitaciones, que en realidad es un espacio rectangular vacío con fregadero y baño. Ya ni siquiera tengo espacio físico para poner una estación de trabajo.
Todos dicen que hay que construir más, pero la cantidad de inmuebles abandonados y tierras agrícolas supera la cantidad de hogares necesarios. La tierra sin mantenimiento también genera problemas de incendios forestales, caza furtiva y narcotráfico.
Unirte a un grupo de okupas hasta que puedas estabilizarte, o vivir en un auto lo suficientemente grande. Para dormir en un auto, es indispensable tener una superficie completamente plana.
También es posible quedarte un tiempo en casa de amigos cercanos, pero solo a muy corto plazo; pone presión sobre la relación, así que no conviene depender de eso demasiado tiempo.
Como Europe y US tienen un Estado de derecho fuerte, al Estado le cuesta quitar propiedades fácilmente, y se convierten en un lugar seguro para guardar activos en comparación con sus propios países.
Aunque no generen ganancias o pierdan algo de valor, pueden ser mejores que otros activos accesibles en su país. Además, como se señaló más abajo, si se trata de lavado de dinero, no se necesita ningún ingreso por alquiler.
En una de esas casas unifamiliares, los dueños vivieron durante un año cuando nosotros nos mudamos, pero desde entonces está cerrada y sin inquilinos. Esa pareja tiene varias casas por toda la ciudad, y todo el vecindario se pregunta cómo sostienen préstamos de inversión sin inquilinos.
En cambio, dos casas cercanas eran viviendas embargadas donde vivían adictos a la metanfetamina, así que habría que retirar desde la estructura hasta el suelo, y probablemente terminen convertidas en vivienda de alta densidad. Pero no parece que vayan a ser viviendas al rango de precio necesario, sino costosos cuartos individuales llamados “lofts” o “studios”.
Es probable que desaparezcan dos casas de más de 50 años y también la capacidad de la calle para soportar el tráfico para el que fue diseñada originalmente.
Incluso en pleno centro he visto muchos inmuebles que llevan años vacíos.
El problema es la falta de oferta frente a la demanda. En 2022, England y Wales construyeron 254 mil viviendas, la inmigración neta aumentó en 745 mil personas, 600 mil personas cumplieron 21 años y murieron 577,160 personas.
Si la población crece mucho más que la cantidad de viviendas, los precios suben y el espacio habitable se reduce. No es un problema complicado.
https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/357082-0
https://www.bbc.co.uk/news/uk-politics-67612106
https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/birthsde...
https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/birthsde...
Los incentivos financieros y fiscales crean una gran demanda de inmuebles de inversión, y muchas veces esos inmuebles no se usan como vivienda.
No digo que aumentar la oferta construyendo más no ayude, pero también hay que considerar opciones que puedan generar efectos económicos amplios con menos esfuerzo, como cambios fiscales que orienten hacia inversión productiva o direccionamiento del crédito.
En el mismo período, se estimaba que la población del UK era de 67 millones, 3.7 millones más que a mediados de 2011, un aumento de 5.9%. https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/populati...
Es decir, entre 2011 y 2021, el número de hogares creció un poco más rápido que la población.
A nivel nacional, hay que dejar de subsidiar la demanda; a nivel local, hay que dejar de imponer restricciones a la oferta.
En 2022 compré una casa nueva en una pequeña ciudad en crecimiento al noroeste de Houston, y no es más que una casa de nivel medio.
Ni siquiera tiene acabados de lujo, pero si le dijera a mi yo de hace 10 años cuánto pagué por ella, creo que me habría preguntado cómo se llamaba mi mayordomo.
Suena bien, pero el valor de los terrenos y las viviendas en la zona a la que me gustaría mudarme casi se triplicó en el mismo período.
Me dan pena los inquilinos que quedaron expulsados del mercado, pero muchos propietarios que “disfrutaron” del aumento de precios también están profundamente atrapados si se mide según sus opciones preferidas. El seguro se duplicó y los impuestos a la propiedad subieron alrededor de 25% en 5 años.
Todavía no termina, y ya no tengo ni dinero ni voluntad. Me arrepiento totalmente de haberla comprado.
Según la página 7, el precio promedio de venta subió de US$485,128 en 2019 a US$644,750 en 2022, y el costo promedio de construcción pasó de US$296,792 en 2019 a US$392,241 en 2022.
Históricamente, vivir de forma eficiente en las ciudades requirió grandes obras públicas.
Las ciudades del mundo construyeron alcantarillado para que la gente no tuviera que tirar excrementos por la ventana, y en Chicago incluso invirtieron el curso de un gran río.
También construyeron redes de transporte público para que la gente pudiera moverse sin depender solo de autos particulares.
Ahora las ciudades tienen que construir redes públicas de vivienda asequible, como Viena. Así los ciudadanos no serán víctimas de la explotación de especuladores ni de las distorsiones del “mercado justo”.
Para crear ciudades habitables para todos sus residentes, la vivienda pública asequible es infraestructura necesaria, igual que el alcantarillado y el transporte.
El Reino Unido redujo mucho la rentabilidad de las propiedades de alquiler hace algunos años. Fue por el tratamiento fiscal de las propiedades de alquiler con deuda, y como resultado los arrendadores vendieron viviendas, que al parecer era en gran medida la intención.
Entonces hubo menos lugares para alquilar y las rentas subieron hasta un nuevo punto de equilibrio.
Puede que haya bajado algo los precios de las casas, pero la gente se resiste como loca a vender por debajo del precio al que compró, así que muchos propietarios aguantarán durante años antes de aceptar el cambio.
A medida que bajen las tasas hipotecarias, podría ser un buen momento para comprar una antigua vivienda de alquiler y vivir en ella.
En general es algo bueno para el medio ambiente, pero esas viviendas salieron del mercado y ya afectaron los alquileres.
En París, además, se sumó el fenómeno de propietarios que mantienen departamentos vacíos para alquilarlos durante los Juegos Olímpicos en vez de arrendarlos a locales, así que es difícil calcular el impacto exacto.
Aunque un arrendador privado reciba £1000 de renta y pague £800 de intereses, se le grava sobre las £1000 completas, no sobre lo que ganó.
Hay argumentos de ambos lados: por qué un arrendador debería poder deducir los intereses de un préstamo de sus ingresos si los propietarios que viven en su casa no pueden hacerlo; y por qué tendría sentido impedirle restar costos de negocio de los ingresos antes de calcular la utilidad, como en otros negocios.
Las reformas recientes solo convirtieron a algunos arrendadores en propietarios ocupantes; no revirtieron la guerra contra la vivienda asequible, solo hicieron que los arrendadores ganaran menos con ella.
A diferencia de lo que inventan los medios propiedad de arrendadores, diciendo que eutanasier a los arrendadores buy-to-let es malo para los inquilinos, eso en sí mismo es algo bueno.
Sobre todo si la alternativa es pagar más renta mensual por una vivienda de alquiler peor.
Estoy de acuerdo en que los precios de la vivienda están desquiciados. En la ciudad donde vivo, incluso a los hogares con dos ingresos les cuesta comprar casa.
Dicho eso, a largo plazo, la tasa de propietarios ocupantes en EE. UU. ronda el 65%, y no ha cambiado mucho en los últimos 50 o 60 años. El máximo de 2005 fue 69%, y el mínimo de 1965 fue 63%.
El mercado cambió mucho, las casas son bastante más grandes y hay más familias con dos ingresos que pueden afrontar viviendas más caras.
https://www.advisorperspectives.com/dshort/updates/2024/04/3...
Una persona de 25 años que vive con sus padres no cuenta en contra de la tasa de propiedad de vivienda, y lo mismo ocurre con inquilinos que alquilan una habitación o compañeros de vivienda. Es muy posible que este tipo de personas haya aumentado en los últimos 20 años por el deterioro de la accesibilidad a la compra de vivienda.
Si miras solo a hogares o individuos por encima del ingreso mediano, la tasa de propiedad de vivienda sube hasta 79%.
Considerando que esa cifra no refleja diferencias de preferencias, es bastante razonable pensar que casi todos los que ganan por encima del ingreso mediano promedio, es decir, más del 80%, son propietarios de vivienda.
Creo que es un error escribir todo el texto sin hablar de oferta y demanda
La demografía es una de las áreas más predecibles de las estadísticas, así que sus efectos pueden anticiparse décadas antes de que aparezcan, y la construcción de viviendas también es fácil de observar
Personalmente, creo que se está generando un desequilibrio gradual entre la energía que una persona promedio puede asegurar y la energía necesaria para construir y mantener una casa, y que esto podría ser un síntoma de presión energética
Pero también podría no serlo, y este texto no ofrece suficiente información para demostrar o refutar cuál es el problema real
Si uno mira solo a las personas que necesitan un lugar para vivir, no es un problema de oferta y demanda
Pero existe demanda de inversionistas que quieren un vehículo de inversión con las ventajas fiscales y patrimoniales que ofrece la vivienda, y como resultado el poder adquisitivo de las personas que necesitan un lugar para vivir queda relativamente debilitado al competir con empresas de inversión financiera
No soy economista, pero si consideramos la propiedad de vivienda como algo beneficioso para toda la sociedad, por ejemplo porque reduce los traslados al trabajo y la indigencia, me pregunto si no se podría eliminar la especulación y la inversión extranjera en torno a la vivienda
¿Qué tal imponer impuestos altos a todas las casas que no se usan como residencia, gravar fuertemente a los inversionistas extranjeros y dar reducciones fiscales cuando se renten por debajo del precio mediano por metro cuadrado?
Me gustaría entender por qué un enfoque así no funcionaría
Greater Dallas está construyendo más viviendas que todo el estado de California. Hasta que eso cambie, no se puede arreglar el costo de la vivienda en California
https://x.com/JosephPolitano/status/1794495929266983191
Incluso si se implementara, como con el sistema fiscal, surgirían formas de pagarles a expertos para evadirlo
En vez de apuntar a síntomas como la inversión especulativa, ¿no sería mejor apuntar a la causa raíz de que los precios sigan subiendo, para que la gente pueda costear una vivienda?
Otras regiones sí lo hacen en la práctica, aunque con un éxito sorprendentemente limitado, pero el problema underlying no se resuelve mágicamente, así que los resultados no se mueven tanto como se esperaría
Con cambios recientes en las reglas, 300.000 viviendas adicionales quedaron sujetas a control de rentas, y los arrendadores que conozco están intentando vender
Aun así, como la oferta está demasiado restringida, los precios de las casas siguen subiendo. Las ciudades tienen que dejar de crecer o construir muchísimas más viviendas