La teoría de la vivienda para explicar el mundo (2021)
(worksinprogress.co)- Detrás del bajo crecimiento, el cambio climático, el deterioro de la salud, la inestabilidad financiera, la desigualdad y la caída de la natalidad en Occidente opera una presión común: la escasez de vivienda en zonas de alta demanda
- El alza de los precios de la vivienda no se explica solo por el aumento de ingresos y las bajas tasas de interés; en las ciudades más cotizadas, las restricciones a la nueva oferta sostienen durante mucho tiempo precios muy por encima de los costos de construcción
- Desde 1980, los precios de la vivienda se dispararon en Nueva York, San Francisco, Londres, Sídney y Dublín; en Londres subieron más de 2,100% y en San Francisco 932%
- La vivienda cara impide mudarse a ciudades de alta productividad, reduce salarios e innovación y afecta incluso las brechas regionales, la desigualdad patrimonial, la caída de la natalidad, la obesidad y las emisiones de carbono
- La solución debe repartir con los residentes actuales los beneficios del desarrollo de alta densidad, y aliviar la escasez de vivienda puede traducirse no solo en casas más baratas, sino también en mejores empleos y mejor calidad de vida
La estructura que llevó a la escasez de vivienda en ciudades de alta demanda
- El lugar donde se vive influye en casi todos los aspectos de la vida: empleo, ocio, amistades y vecinos, cantidad de hijos y momento de tenerlos, e incluso la salud
- La vivienda es el mayor activo para la mayoría de las personas y, a nivel de toda la economía, determina la ubicación y disponibilidad de las personas, que son el recurso clave
- En muchos países occidentales, el precio de las viviendas nuevas supera ampliamente el costo de construir más viviendas
- Los altos salarios urbanos atraen a la gente, y parte de esos mayores ingresos empuja al alza las rentas y los precios de la vivienda
- El crédito fácil y las tasas de interés bajas también contribuyen al aumento de los precios de la vivienda
- En un bien común, mayores ingresos y tasas bajas normalmente llevarían a un aumento de la oferta, pero la oferta de vivienda alrededor de las ciudades de alta demanda no logra seguir ese ritmo
- En muchas ciudades como Dublin, Singapore, Auckland, Paris, Vancouver, Rome, Hong Kong, Barcelona, Moscow, Cape Town y Zurich, los precios de la vivienda son muy altos en relación con el costo de construirlas
- En industrias basadas en capital intangible como el software o los servicios financieros, la productividad y la innovación aumentan cuando las personas están cerca, por lo que las regiones fuertes en estas industrias tienen mayor demanda habitacional
- El área de la bahía de San Francisco es una región muy productiva y con alta demanda residencial dentro de Occidente, y al combinarse con restricciones a la construcción de vivienda se volvió una zona extremadamente cara
La magnitud del alza en los precios de la vivienda
- En los últimos 40 años, la carga de la vivienda se ha vuelto mucho mayor, coincidiendo y en parte siendo influida por el crecimiento de la economía intangible centrada en software y propiedad intelectual
- En Estados Unidos y Reino Unido en los años 60, era común que un hogar de clase media con un solo ingreso pudiera comprar una casa cómoda
- Cuando la gente quiere vivir más en cierta zona, ocurre una de dos cosas
- Se construyen más viviendas para absorber la demanda
- Se mete a más gente en las viviendas existentes y los costos de habitar se empujan mutuamente hacia arriba
- En London, dejar una vivienda vacía tiene un costo tan alto que las casas desocupadas representan apenas unos pocos puntos porcentuales del total
- El alza de los precios de la vivienda en las principales áreas metropolitanas desde 1980 es una prueba contundente de la escasez habitacional
- En el área metropolitana de New York City, el precio de la vivienda subió 706%, es decir, 376% más que la inflación al consumidor de Estados Unidos y 326% más que los salarios
- En San Francisco subió 932%
- En London subió más de 2,100%, alrededor de 1,500% por encima de los salarios
- En Sydney subió 1,450%, mientras que el salario por hora aumentó 480%
- En Ireland subió alrededor de 800%, influido en particular por el aumento en Dublin
- Estos precios equivalen a unas 2 a 4 veces el costo de construir una vivienda nueva del mismo nivel, y la diferencia entre costo de construcción y precio de la vivienda es un indicador aproximado del costo extra creado por las restricciones a la nueva construcción
Viviendas más caras, a diferencia de otros bienes duraderos
- Casi todos los demás productos para el hogar han mejorado y se han abaratado desde los años 70
- En 1975, un trabajador estadounidense mediano necesitaba 60 horas de trabajo para comprar una TV, pero en 2013 esa cifra bajó a 7 horas
- Los refrigeradores y congeladores pasaron de 65 horas a 20 horas
- Las caminadoras manuales bajaron de 18 horas a 6 horas
- Las lavasecadoras bajaron de 67 horas a 30 horas
- Los autos también se volvieron cerca de tres veces más baratos que en 1964 medidos en salario promedio por hora
- La vivienda, al contrario de otros bienes duraderos, se ha encarecido con el tiempo, y si se considera la mejora en calidad, la diferencia con otros bienes es todavía mayor
- Aunque los ingresos han aumentado, para poder costear una vivienda familiar decente en una gran ciudad ahora normalmente ambos padres tienen que trabajar
- Muchas personas se mudan más lejos del centro para encontrar una vivienda asequible, y gastan más tiempo y dinero en traslados
- El efecto directo de la vivienda cara es que se destina mucho dinero a rentar o comprar y queda menos margen para otros consumos, pero el impacto mayor está en cómo cambia dónde vive la gente, en qué trabaja, cuántos hijos tiene y cómo se comporta en su vida diaria
La escasez de vivienda reduce la productividad
- Los buenos empleos elevan los precios de la vivienda, pero al mismo tiempo, cuando falta vivienda, algunas personas quedan completamente expulsadas de las zonas de alta productividad
- Por eso, muchas personas terminan en empleos de menor productividad en lugar de acceder a trabajos que podrían obtener si se mudaran a lugares más productivos
- A las empresas de alta productividad también les cuesta contratar a la gente que necesitan, y quienes ya viven en esa zona también ven reducida su productividad al no poder combinarse con personas de capacidades complementarias
- Las empresas hacen que personal altamente calificado termine haciendo tareas que podría hacer otra persona, y el mismo fenómeno aparece en la vida personal
- Si el costo de vivir de un plomero cercano sube y con ello también el precio del servicio, la gente dedica tiempo a arreglar por sí misma una tubería con fuga en vez de llamar al plomero
- En promedio, los trabajadores que viven en grandes ciudades son más productivos que los de ciudades pequeñas con habilidades y nivel educativo similares
- Más que el simple tamaño de la población, importa la complementariedad
- Un ingeniero de software calificado podría ver un aumento mayor de ingresos al mudarse a Berlin que a Mexico City
- En una investigación en España, las personas que se mudaron de ciudades pequeñas a grandes obtuvieron una prima salarial y acumularon mejor experiencia con el tiempo, y ese efecto de experiencia permaneció después incluso si más adelante se iban, en forma de salarios más altos
- En Estados Unidos, cuando el tamaño de una ciudad se duplica, la productividad por trabajador tiende a aumentar más de 2%
- Esta relación es clara en ciudades con trabajadores calificados y con mayor nivel educativo
- Las grandes áreas metropolitanas compuestas sobre todo por trabajadores no calificados no elevan su productividad aunque crezcan
Baja densidad creada por regulación y pérdida económica
- Hoy, las ciudades exitosas de Estados Unidos y otros países occidentales tienen una densidad muy baja y están muy extendidas en comparación con estándares históricos y globales
- El Paris de Haussmann, la Barcelona de Gaudi y las zonas georgianas y victorianas de London son mucho más densas que casi toda el área de la bahía y que la mayor parte del área metropolitana de NYC fuera de Manhattan
- La causa principal es la regulación que prohíbe edificios que usan el suelo de manera más eficiente
- Gilles Duranton y Diego Puga sostienen que si New York permitiera densidades como las que eran comunes históricamente, las rentas y los precios de la vivienda se acercarían a los costos de construcción, y la población podría al menos duplicarse hasta superar los 40 millones
- En otras ciudades “superestrella” de Estados Unidos, como el área de la bahía, Boston y Los Angeles, permitir mayor densidad podría generar cambios similares
- Según un estudio, si solo New York City, San Jose y San Francisco relajaran las restricciones a la construcción de vivienda de alta densidad hasta el nivel promedio nacional, el PIB total de Estados Unidos podría ser 8.9% más alto
- Millones de personas se moverían a empleos donde aprovecharían mejor sus habilidades
- El salario promedio en Estados Unidos subiría 8,775 dólares al año
- Duranton y Puga estiman que, bajo un sistema de vivienda donde se pudiera construir con facilidad, el aumento promedio del ingreso podría ser de alrededor de 25%, o 16,000 dólares por persona al año
La innovación ocurre mejor en ciudades densas
- Casi toda la innovación, antes y ahora, ocurre en las ciudades
- Las ciudades funcionan como grandes mercados laborales, lo que facilita que los innovadores colaboren y creen nuevas formas de hacer las cosas
- Ciudades como Amsterdam, Edinburgh, London, Cleveland, Vienna, Detroit y hoy San Francisco produjeron, en distintos momentos, innovaciones que cambiaron el mundo
- El Bay Area, Silicon Valley y San Francisco, con una población de 7.5 millones, superan a toda Europa, con 750 millones de habitantes, en número de startups tecnológicas que crecieron hasta valer más de 1,000 millones de dólares
- En 2007, 10 ciudades de Estados Unidos, con menos del 10% de la población del país, produjeron el 70% de las patentes relacionadas con ciencias de la computación y el 79% de las patentes relacionadas con semiconductores
- La proximidad geográfica es especialmente importante para transferir y combinar ideas
- En las ideas no convencionales es difícil saber de antemano qué combinaciones serán valiosas, y pueden depender de encuentros fortuitos o de mezclar elementos
- Bell Labs fue diseñado para que todos se encontraran tarde o temprano, y Steve Jobs también colocó un espacio común central en Pixar
- La London Stock Exchange y Lloyd’s of London comenzaron en cafeterías del siglo XVII
- Datos de más de 600,000 patentes estadounidenses solicitadas entre 2000 y 2010 muestran que las zonas de baja densidad pueden mantener clústeres especializados, pero los avances no convencionales se benefician de entornos urbanos de alta densidad
- En industrias centradas en ideas, como el software, las ventajas de ubicación desaparecen dentro de 10 millas; en industrias todavía más centradas en ideas, como la publicidad, desaparecen dentro de 0.5 millas
- Los inventores que se mudan de clústeres pequeños a clústeres grandes tienden a aumentar considerablemente su productividad en patentes
- Si se limita la cantidad de vivienda en regiones como el Bay Area, no solo se pierde productividad, sino también nuevas ideas que pueden hacer avanzar a la sociedad
La vivienda se vuelve un activo escaso y amplía la desigualdad
- Las restricciones de oferta han convertido la vivienda no en un bien duradero como un refrigerador o un auto, sino en un activo escaso como los bonos, las obras de arte o los metales preciosos
- En lugares como Tokyo, Seoul o la New York City anterior a la década de 1920, donde los desarrolladores pueden agregar vivienda con facilidad, el aumento de la demanda no solo eleva los precios, sino que también aumenta la oferta
- Cuando la oferta de vivienda es fija, parte del ingreso total mejorado de la gente termina fluyendo hacia los propietarios del suelo
- La gente usa parte de su mayor ingreso para empujar al alza el precio de la vivienda
- La propuesta de Henry George de un impuesto al valor del suelo se basa en esta estructura
- Mejoras locales como un nuevo parque o un mejor saneamiento también elevan el deseo de vivir cerca, permitiendo que los propietarios existentes capturen gran parte del valor
- Los conflictos por la gentrificación también surgen de esta misma estructura
- Los altos salarios de banqueros y trabajadores tecnológicos elevan las rentas en barrios populares de bajos ingresos
- Muchas comunidades de bajos ingresos se desintegran por el aumento de las rentas y por el cambio de tiendas y servicios hacia nuevos clientes más ricos
- La mayor preocupación de los residentes existentes no es la mejora del lugar en sí, sino el riesgo de ser desplazados de su hogar y su comunidad
- Si se incrementa la oferta de vivienda y de espacio comercial mientras se asegura que los residentes existentes reciban beneficios, una situación de suma cero puede convertirse en una estructura donde todos mejoren
- Un ejemplo es que los residentes existentes aprueben con su voto una mayor densidad y reciban beneficios directos
- En la mayor parte de Occidente, una porción cada vez mayor del crecimiento económico va a los propietarios del suelo, y la parte que reciben los demás se reduce
- El aumento en la participación del capital que mostró Thomas Piketty se parecía, al menos en Estados Unidos, más a un aumento en la participación de los propietarios del suelo impulsado por el encarecimiento de la vivienda, y fue especialmente grande en los estados con regulaciones más estrictas para construir vivienda nueva
- En la mayor parte de Occidente, el tamaño de la desigualdad patrimonial está determinado principalmente por la desigualdad en la vivienda, más que por la desigualdad de ingresos
Brechas regionales y colapso de la movilidad
- La escasez de vivienda también amplía la desigualdad regional
- A las personas que no reciben salarios altos les resulta más difícil mudarse a ciudades de altos ingresos
- El caso de un trabajador de limpieza que vive en Alabama muestra el cambio
- En 1960, si se mudaba a New York City, su salario podía ser 84% más alto y, aun después de pagar la renta, su ingreso podía ser 70% mayor
- En 2010, mudarse a New York City elevaba su productividad y salario en 28%, pero el costo de vivienda era mucho más alto, así que su ingreso neto y nivel de vida caían
- Plomeros, recepcionistas y otros trabajadores enfrentan efectos similares
- Un abogado de primer nivel, en cambio, obtiene un aumento salarial lo bastante grande en 1960 y en 2010 como para mudarse incluso pagando rentas altas
- Peter Ganong y Daniel Shoag concluyen que este efecto desaceleró directamente la velocidad con que los estados pobres de Estados Unidos alcanzaban a los estados ricos
- Entre 1880 y 1980, los estados pobres alcanzaban a los más ricos a una tasa cercana al 2% anual
- Después de eso, la velocidad de convergencia se redujo a la mitad, a alrededor de 1% anual
- Antes, personas de todos los niveles de ingreso y habilidad se mudaban a los lugares más prósperos, pero ahora solo a los de ingresos altos les resulta fácil hacerlo
- En muchas regiones de Occidente, las personas más productivas se van y los trabajadores menos calificados que quedan compiten por un conjunto limitado de empleos mal pagados, lo que deprime aún más los salarios
- Si la vivienda en las ciudades superestrella es escasa y cara, cuando una ciudad entra en declive solo se van las personas más capacitadas, desaparecen sus efectos positivos de derrame y la actividad se contrae todavía más
- Históricamente, cuando las cosas se ponían difíciles, era común que se fuera la población más pobre de una región
- Ha habido muchos intentos de evitar la fuga de talento para reducir las pérdidas de las regiones que se quedan atrás, pero hay pocos casos exitosos; hace falta una solución que recupere la movilidad laboral de todos los niveles de ingreso y habilidad, algo que antes era común
Impacto en la formación de familias y la tasa de natalidad
- El precio de la vivienda determina no solo en qué zona vive la gente, sino también en qué tipo de hogar vive
- Cuanto más caro es añadir una habitación, más alto es también el costo de tener hijos
- La vivienda cara puede hacer que la gente retrase el momento de tener hijos y que, cuando los tiene, se mude del centro urbano a suburbios más baratos
- Se pierden las ventajas de las amenidades urbanas y de la vida social
- Se agregan trayectos más largos al trabajo
- Puede haber menos opciones laborales
- En todo el mundo desarrollado, la cantidad de hijos que las mujeres realmente tienen es mucho menor que la cantidad de hijos que dicen querer tener
- Un estudio reciente encontró que, tras controlar otros factores, si el precio de la vivienda sube 10%, el número total de nacimientos cae 1.3%
- Combinado con el gran aumento del costo de vivienda en los últimos 40 años, esto sugiere una fuerte caída en los nacimientos en Occidente
- Un informe estimó que el aumento de los costos de vivienda en el Reino Unido entre 1996 y 2014 pudo haber reducido los nacimientos en 157,000 durante ese período
- Los ingresos altos pueden facilitar cubrir gastos como el
childcarey aumentar la cantidad de hijos, pero el costo de la vivienda puede impedir que la gente tenga tantos hijos como desea - Esto tiene un costo financiero, pero también un gran costo personal y humano: menos hermanos, menos tiempo con los abuelos y menos sentido que los padres obtienen de sus hijos
Forma urbana, obesidad y salud
- La tasa de obesidad en Estados Unidos subió de alrededor de 10% a inicios de la década de 1960 a 35% hoy, pero no está clara una sola causa
- Japón aumentó sus ingresos más rápido durante el mismo período, pero su tasa de obesidad casi no se movió y se mantuvo por debajo de 5%
- Los alimentos procesados, ciertos tipos de grasa o azúcar, y la reducción del tabaquismo pueden ser causas del aumento de la obesidad
- Los japoneses consumen aproximadamente la mitad de alimentos procesados que los estadounidenses
- Los japoneses consumen mucha más grasa omega-3
- La tasa de tabaquismo de Japón es ligeramente más alta que la de Estados Unidos
- Otra gran diferencia es la forma en que se construyen las ciudades
- Las regulaciones de uso de suelo en Japón son relativamente ligeras, y hasta en los lugares más restrictivos se permiten edificios de tres pisos que usan todo el terreno
- Por eso, las ciudades superestrella de Japón crecen con mucha más densidad que las ciudades estadounidenses y absorben a mucha más población
- El entorno urbano japonés se caracteriza por calles estrechas y muy subdivididas, alta caminabilidad, estacionamiento caro, vías troncales de peaje y una fuerte prioridad peatonal
- En Tokyo y Osaka, la proporción de viajes en auto particular es de 12% y 13%, respectivamente
- Los Angeles: 85%
- Chicago: 77%
- Houston: 91%
- Phoenix: 87%
- Muchas ciudades de Estados Unidos están demasiado extendidas para moverse a pie, en bicicleta o en transporte público
- El área metropolitana de Tokyo tiene 38.1 millones de habitantes en 8,500 km², mientras que el área metropolitana de New York City tiene 23.7 millones dispersos en 34,500 km²
- En las dos mayores ciudades de Japón, Tokyo y Osaka, vive más del 45% de la población del país, mientras que en Estados Unidos, incluso usando la definición más amplia, solo cerca del 12% vive en sus ciudades más grandes
- La persona promedio en Japón camina miles de pasos más al día que la persona promedio en Estados Unidos, y los datos de pasos de smartphones aportan evidencia de que esta diferencia explica la obesidad entre países y dentro de cada país
- New York City, la ciudad más densa y caminable de Estados Unidos, tiene la tasa de obesidad más baja del país, aproximadamente la mitad del promedio nacional
- Manhattan tiene una tasa todavía la mitad de esa, cerca de una cuarta parte del promedio nacional
- La expansión dispersa de baja densidad y la escasez de vivienda que generan esas políticas pueden dañar la salud, la igualdad, la riqueza promedio y la cantidad de hijos, pero los efectos positivos para la salud de la vivienda de alta densidad suelen ignorarse
Cambio climático y densidad residencial
- Las ciudades caminables son importantes no solo para la obesidad, sino también para las emisiones de carbono
- En 2018, las emisiones de CO2 basadas en el consumo del japonés promedio fueron de 10.3 toneladas, mientras que las del estadounidense promedio fueron de 17.6 toneladas, es decir, un 74% más altas en Estados Unidos
- En 2016, las emisiones del sector transporte fueron de 1.63 toneladas en Japón y 5.22 toneladas en Estados Unidos, más de tres veces más altas en EE. UU.
- Los mapas del Reino Unido y de la costa este de Estados Unidos muestran que las zonas de alta densidad en ciudades como New York, Philadelphia y London emiten mucho menos carbono per cápita que las áreas dispersas de su entorno
- El Centre for Cities del Reino Unido estima que quienes viven fuera de las ciudades emiten 50% más carbono que quienes viven dentro de ellas
- En 2020, la población de California cayó por primera vez desde que comenzaron los registros
- La pandemia fue el factor más reciente que llevó a la gente a dejar las ciudades caras y de clima templado de California
- Algunas personas se mudaron de ciudades con transporte público y vivienda relativamente densa, como San Francisco, a ciudades más baratas del Sunbelt como Atlanta, Phoenix y Dallas
- Estas ciudades dependen más del automóvil y del aire acondicionado intensivo en energía
- En los últimos 20 años, la población de Atlanta creció casi 50%, Houston pasó a ser la 3.ª o 4.ª ciudad más grande de Estados Unidos, y Phoenix subió del puesto 99 en 1950 al 5.º en la actualidad
- La dependencia del automóvil y del aire acondicionado contribuye al desastre ambiental
- Las viviendas nuevas tienen mucho mejor aislamiento que las antiguas
- Una PassivHaus es una vivienda diseñada para mantener una temperatura adecuada sin energía adicional, y sus costos de calefacción y refrigeración pueden ser de apenas unos pocos dólares al mes
- Una PassivHaus en Oregon se mantuvo recientemente 30 grados Fahrenheit más fresca que el exterior durante una ola de calor, sin aire acondicionado
- Los bloques de departamentos tienen menos superficie exterior por vivienda que las casas unifamiliares, por lo que pierden y ganan menos calor y son más ecológicos
- Las viviendas nuevas pueden construirse con carbono incorporado neto cero, por ejemplo pagando costos de reforestación u otros medios de mejora ambiental
- Si las ciudades caminables prohíben la construcción de vivienda nueva, sus habitantes terminan mudándose a lugares como Atlanta, donde construyen casas más grandes y más intensivas en carbono y además manejan más
La posibilidad de que se extienda a la crisis financiera, el Covid y los conflictos políticos
- El impacto de la escasez de vivienda puede sentirse también fuera de ámbitos como la obesidad, la tasa de natalidad, la desigualdad, el cambio climático o el crecimiento salarial
- Scott Sumner y Kevin Erdmann creen que la “burbuja” inmobiliaria previa a la crisis financiera de 2008 quizá no fue una burbuja real
- Como se construyeron demasiadas pocas viviendas en las zonas a las que la gente más quería mudarse, el alza de precios pudo haber sido una respuesta racional más que una especulación irracional
- Consideran que la Fed, al subir las tasas para pinchar la burbuja, diagnosticó mal el problema, y que eso fue la causa de la crisis posterior
- El hecho de que los precios actuales hayan vuelto a superar el máximo de aquella “burbuja” y no muestren señales de caer pronto respalda esta visión
- El Covid también pudo haberse agravado por la escasez de vivienda
- El hacinamiento hace que las personas amontonadas en una misma casa se transmitan enfermedades entre sí, lo que agrava infecciones como el Covid
- Más densidad, si significa más viviendas, en realidad puede reducir el hacinamiento
- Aún no es posible afirmar con certeza si la oferta de vivienda desempeñó un papel importante en la pandemia de Covid
- Las guerras políticas y culturales también podrían tener sus raíces en la escasez de vivienda
- En las elecciones del mundo angloparlante, ha crecido la tendencia a dividirse entre ciudadanos urbanos y suburbanos relativamente prósperos y con mayor educación, y ciudadanos de zonas rurales o de ciudades estancadas
- Estos últimos pueden percibir que el sistema ya está manipulado a favor de la gente rica
- Los británicos y franceses que viven en zonas donde los precios de la vivienda se estancaron tenían más probabilidades de votar por el Brexit o por el National Front, respectivamente
- Muchos jóvenes retrasan la formación de una familia para poder vivir en ciudades culturalmente atractivas, y aceptan empleos mal pagados e inestables apenas para cubrir la renta y el costo de vida
- En cambio, las generaciones mayores suelen poseer activos inmobiliarios cuyo valor subió varias veces respecto al precio de compra, y a veces priorizan proteger su vecindario por encima de la necesidad de más vivienda
Soluciones para evitar el juego de suma cero
- Resolver la escasez de vivienda es difícil si se aborda solo como un forcejeo político de suma cero, y Occidente podría ser billones de dólares más rico si lograra resolverla
- Una solución bien diseñada debe poder repartir ampliamente los beneficios, incluso entre quienes hoy se oponen a la construcción nueva
- Una posibilidad es una democracia extremadamente localizada en la que cada calle elija por votación si quiere densificarse
- En los lugares donde no haya acuerdo mayoritario, no se realizaría ninguna obra
- Como las calles que elijan densificarse ganarían muchísimo valor, los propietarios de zonas con alta demanda tendrían un gran incentivo para votar por una mayor densidad
- Existen otros enfoques, como la Senate Bill 9 de California, pero más importante que cualquier solución concreta es reconocer que la escasez de vivienda podría ser uno de los mayores problemas de nuestra era
- Como mostró la politización de las vacunas contra el Covid en Estados Unidos, hay que evitar que el problema de la vivienda se endurezca como una pelea entre bandos políticos
- Las soluciones creativas y menos expuestas que conviertan un juego de suma cero en uno de suma positiva tienen más probabilidades de éxito
- Corregir la escasez de vivienda no solo puede bajar los precios de las casas, sino también generar mejores empleos, mejor calidad de vida, comunidades más unidas, familias más grandes y vidas más saludables
1 comentarios
Opiniones de Hacker News
Los efectos macro que produce la vivienda me parecen totalmente convincentes. Soy activista de vivienda involucrado en la política local en Oak Park, Illinois, y los impactos micro y locales de las restricciones a la vivienda también son grandes.
Se genera decaimiento del comercio minorista. El retail depende del flujo peatonal, pero los residentes de zonas exclusivas para viviendas unifamiliares no entienden qué se necesita para sostener los negocios que dicen querer, como estudios de yoga, cafés, galerías o librerías. Como resultado, los planes para corredores comerciales terminan en calles casi venidas a menos, con gasolineras, terrenos vacíos y alguna que otra manicura o Domino's Pizza.
La seguridad pública también empeora. Cuando cae el sol, esas calles comerciales subutilizadas se vuelven espacios muertos; como no hay gente caminando, tampoco hay ojos vigilando, y en el mapa se ve con claridad hacia dónde se concentra el crimen.
También suben los impuestos prediales. Mucha gente quiere jubilarse en el barrio donde vivió toda la vida, pero en municipios abrumadoramente reservados para viviendas unifamiliares y con buenas escuelas, el mejor postor por un lote residencial es una familia con hijos en edad escolar. Las escuelas representan más de la mitad de la carga del impuesto predial —en nuestro caso, dos tercios—, y el problema empeora a medida que aumenta la proporción de familias que se van cuando sus hijos terminan la secundaria. Si hubiera una variedad de tipos de vivienda, los jubilados podrían mudarse a lugares económicamente más razonables y seguir formando parte de la base tributaria, pero nosotros lo prohibimos.
El problema con este tipo de conversación es que casi todos los problemas que enfrenta un municipio urbano probablemente provengan de varias generaciones de prohibición de vivienda, así que, cuando uno lo explica, empieza a sonar como un excéntrico.
La parte de “cuando uno lo explica, empieza a sonar como un excéntrico” me pegó mucho. Se agrava especialmente por la brecha generacional, porque toda interacción se presenta como un ataque a los residentes de larga data. Por ejemplo, no quieren reconocer que los impuestos tienen que subir porque cuesta más mantener la infraestructura, o que un jubilado sentado sobre una casa de 2 millones de dólares no puede achicarse a un departamento, de modo que la gente que sí tiene que ir a trabajar termina manejando desde suburbios más lejanos; y que el transporte público no es una opción porque es obvio quién vota sistemáticamente en contra.
Fue surrealista el debate en el que los “conservacionistas” exigían un enorme estacionamiento para un edificio de departamentos justo al lado de una estación de metro. Aunque la desarrolladora lo consideraba excesivo, esa exigencia redujo la cantidad de unidades y subió los precios, y al final terminaron alquilando los espacios de estacionamiento no usados como bodegas. La razón es que muchas de las personas que eligen vivir junto al transporte público no quieren pagar el costo de tener auto. Actuarialmente, la mayoría de quienes asistieron a esa reunión probablemente ya habrán fallecido para ahora, pero sus decisiones seguirán siendo visibles en 2050.
Incluso después de liberalizar la vivienda, uno choca con el problema de que las fuerzas económicas intentan convertirla en una buena inversión. Si compras un departamento y pagas el préstamo durante 20 años, terminas con una masa de dinero aumentada por apalancamiento encima de tus ahorros básicos. Pero la vivienda actual en España tiene enormes beneficios fiscales para esas viviendas de residencia principal. Los impuestos al vender superan con creces al impuesto predial, y aunque el impuesto predial es un impuesto muy bueno, los propietarios lo sienten injusto y se mantiene bajo, así que conviene más dejar la vivienda subutilizada. Al final, edificios donde en los años 80 vivían en promedio 5 o 6 personas por hogar ahora rondan 1.5 personas. Se llega a una situación en la que habría que construir en exceso de forma enorme para permitir que alguien que vive en una buena ubicación no tenga que hacer nada más que ganar dinero con su “inversión”.
Estados Unidos puede construir más, porque hay demasiados suburbios interiores que deberían rellenarse y llevarse a 8 pisos de altura. Pero hasta que la inversión residencial se vuelva menos importante y los precios de la vivienda se ajusten a su utilidad, no al aumento del valor del terreno debajo, en última instancia solo se está pateando el problema hacia adelante.
Los georgistas exageran cuando quieren que el impuesto al valor del suelo sea el único impuesto del mundo, pero si no se combina la facilidad para construir con hacer que la especulación sobre el valor del suelo se vuelva realmente riesgosa, no veo una solución de largo plazo para los problemas que se derivan de la vivienda.
Nuestra política de vivienda rompió ese contrato social. Muchos jóvenes no pueden permitirse vivir en ciudades caras con muchas oportunidades, y quienes sí pueden muchas veces lo logran gracias a la ayuda de sus familias. [1]
El NIMBY domina en ambos lados del espectro político, especialmente entre las personas mayores. Para generar cambios, los jóvenes tienen que sumarse al movimiento YIMBY.
[1] https://news.ycombinator.com/item?id=43213546
La librería no pudo soportar un aumento de alquiler del 30%, la tienda de donas cerró por razones similares, y otros negocios pequeños están en la misma situación. En los últimos 7 años han llegado muchos proyectos de vivienda de alta densidad y el lugar se volvió más caminable, pero parece que los dueños de inmuebles comerciales decidieron exprimir a los inquilinos. Los negocios pequeños no logran que los números cierren con alquileres altos y cierran, dejando locales vacíos, o entran grandes cadenas y arruinan el carácter local. Entonces también hay menos lugares a los que valga la pena caminar.
El lunes iré a Salem, Oregon, para testificar en apoyo de HB 2138, el gran proyecto de ley de vivienda de este año de la gobernadora Kotek.
Henry George ya había hablado de esto hace más de 100 años en Progress and Poverty. Su solución era gravar la tierra, no los edificios, para incentivar construcciones más altas, y los economistas dicen que está entre los impuestos más eficientes posibles.
En teoría, podría ser algún percentil, como el percentil 80 del valor de tierra poseída por persona. Incluso con ese criterio, probablemente se gravaría la gran mayoría de la tierra, al menos al principio. El excedente se gravaría según su valor. Así se podría evitar una revuelta de los propietarios de vivienda más vulnerables y fáciles de compadecer. Por supuesto, la tierra poseída mediante estructuras de propiedad opacas tendría que considerarse por encima del límite. En el caso de entidades con estructuras de propiedad transparentes, se podría repartir la tierra entre sus propietarios, pero si incluimos empresas que cotizan en bolsa probablemente se convertiría en un problema matemático difícil de resolver, y habría que usar aproximaciones o simplemente gravar la tierra.
La ventaja de un impuesto a la riqueza en tierra frente a un impuesto general a la riqueza, por ejemplo un enfoque al estilo Piketty, es que ese “inmueble” que es la tierra es mucho más difícil de ocultar mediante tenencia en sociedades offshore que la riqueza en general. Por necesidad, todo está documentado.
A diferencia de George, no espero que solo un impuesto a la tierra pueda cubrir por completo el presupuesto general. Pero sí puede desempeñar un papel importante. La gran dificultad del impuesto al valor de la tierra es valorar la tierra, un problema complicado que en el pasado también fue polémico por su volatilidad y aparentes inconsistencias. En EE. UU., mi enfoque preferido sería una enmienda constitucional, para poder centralizar la experiencia necesaria usando recursos del gobierno federal.
Si tienes un terreno grande sin desarrollar en el centro, el impuesto predial sobre la parte no mejorada sería bastante alto. Pero el problema es que, por la zonificación restrictiva, la valuación fiscal del valor no mejorado suele ser bastante baja.
Por ejemplo, si vives en 2 acres pero las normas de zonificación solo permiten 1 unidad habitacional cada 5 acres, no hay mucho que puedas hacer con el terreno restante. Por eso el valor del resto de la tierra es bajo, y el impuesto también. En zonas con poca industria, la misma regulación puede prohibir incluso usos industriales o agrícolas, así que esto aplica especialmente.
Es decir, la estructura que buscas puede que ya exista, pero el punto clave sigue estando en la zonificación.
Quien tiene una casa tiene un interés en que el problema empeore, y quien compra una casa lo hace bajo el supuesto de que el problema empeorará. Incluso alguien que se quejaba de los costos cambia de postura cuando compra una casa.
El problema es que todos los involucrados quieren que la situación empeore.
Pero si alguien tiene una casa de 500 mil dólares y quiere venderla para comprar una de 750 mil, un aumento del 10% en los precios implica un costo neto de 25 mil dólares.
La oferta limitada reduce las opciones. Es menos probable encontrar la casa ideal y más probable tener que hacer concesiones.
La escasez de vivienda surge porque esa zona es demasiado atractiva por sus empleos, pero parece paradójico que la única “solución” sea construir más casas, aumentar la oferta de trabajadores y hacer que la zona sea aún más atractiva para las empresas. Es como luchar contra molinos de viento, y parece que inevitablemente terminará fuera de control. Los esfuerzos por aliviarlo terminan empeorándolo.
Sería interesante ver si otro enfoque podría reducir la escasez haciendo que la zona sea menos atractiva. Por ejemplo, gravar mucho más a las empresas ubicadas en zonas muy densas, o limitar los ingresos totales de todas las empresas dentro de una determinada área. Por supuesto, esos métodos también tendrían sus propios problemas y desafíos, pero pocos problemas económicos son tan malos como una crisis de vivienda, y tierra hay de sobra.
La gente quiere vivir cerca de su trabajo y de las tiendas que quiere usar. Lo que propones deja el stock de vivienda de alta densidad, pero reduce o expulsa a esas empresas; al quedar limitadas o mudarse, el valor de esa vivienda cae fuertemente. Así es como creaste un barrio marginal.
Construir más viviendas sí alivia el problema. Lo alivia para quienes se mudan a ellas, y también lo empeora porque más personas quieren mudarse. Aunque la longitud de la fila de espera se mantenga igual, si aumenta la cantidad de personas que pueden vivir allí, proporcionalmente hay más gente feliz.
En términos reales, Tokyo tiene una población unas 4 veces mayor y aun así los alquileres son más accesibles que en LA. Y Japan es el país que inventó el concepto de hipotecas intergeneracionales.
Hablando en serio, si te preocupan los efectos de red de la densidad poblacional, el objetivo no debería ser obstaculizarlos, sino replicarlos en otros lugares.
Pero no estamos poniendo verdadero esfuerzo en ninguna de las dos. Ingenuamente, parecería que deberíamos impulsar todas las soluciones posibles, pero la sociedad se mueve justo en la dirección contraria.
En mi país he visto muchos casos de jóvenes que se van a la ciudad para recibir una mejor educación y, en un entorno económico estancado, terminan desempleados o en trabajos sin salida al competir con otros jóvenes graduados que también llegaron a la ciudad.
Al menos aquí, la estrategia ganadora es ir a la ciudad solo para estudiar y luego volver al campo o a una ciudad pequeña, optando por una vivienda más barata y una competencia menos feroz para conseguir empleo. La diferencia salarial tampoco es tan grande, y algunas profesiones, como médicos o psicólogos, incluso pagan más en zonas rurales porque los empleadores suben los sueldos para encontrar candidatos.
La cultura de “yo ya me arreglé, tú arréglatelas” nos está matando.
¿Por qué quienes compraron casa gracias a cambios de zonificación rechazan cambios de zonificación que aumentarían el valor de sus propias casas?
Por racismo y por una falta fundamental de comprensión de la economía.
Los propietarios de vivienda asumen que todos los demás también son propietarios, así que creen que el aumento del precio de las casas beneficia a todos.
Lo que más odio de no poder costear una casa es que las rentas son tan altas que tener un hijo más se vuelve prácticamente imposible. Al menos no sin grandes problemas y riesgos.
No falta tierra, falta transporte eficiente. Construir más alto o tener ideas creativas en torno a la vivienda está bien, pero el problema de fondo es el transporte. Para resolver el problema de vivienda de LA, deberías poder vivir en Reno, Nevada, y trabajar en Santa Monica, California. No digo que tenga una solución, solo señalo el ámbito del problema.
Estados Unidos no tiene la infraestructura de transporte moderna que existe en un país de tamaño similar como China. En general, la vivienda se construye junto al agua o junto a corredores de transporte hacia el agua. Incluso el problema NIMBY podría resolverse construyendo trenes subterráneos de alta velocidad que no afecten la apariencia. Es un problema difícil, pero no imposible. No solo hacen falta economías de escala, inversión pública y estrategias económicas inteligentes; hace falta una verdadera revolución en construcción y transporte. Necesitamos cronogramas de construcción de años, no de décadas. Pero temo que la política actual no lo permita.
No es realista invertir recursos infinitos en extender los desplazamientos diarios a distancias enormes. Llevado al extremo lógico, todos tendrían que ir al trabajo en jet privado. Cuanto más grande es la red de transporte, más cuesta, y con el mismo costo aumentan los intervalos entre vehículos, lo que reduce la conveniencia.
El transporte más eficiente es el trabajo remoto, porque evita el traslado desde el principio. Después vienen caminar o andar en bicicleta, y luego el transporte público, que funciona mejor en zonas con muchos usuarios, es decir, en ciudades densas. https://humantransit.org/basics/the-transit-ridership-recipe
Puedes pensar el servicio ferroviario como si fueran panqueques. Con la misma masa puedes hacer panqueques normales, extenderla en una capa delgada sobre una superficie grande o hacerlos pequeños y gruesos. Si quieres un gran servicio en una región enorme, tienes que aumentar muchísimo los recursos.
Es cierto que el transporte es un gran problema, pero la dirección es la opuesta. Se necesita transporte público y suficiente densidad para que la gente no necesite auto todos los días, y eso liberaría casi la mitad del uso de suelo urbano en las ciudades estadounidenses para hacer la vivienda más barata. Lo que ayudaría es no tener que vivir en Burbank o Chatsworth y manejar una hora para llegar a Santa Monica, ni pagar miles de dólares al año por ese privilegio.
Eso se puede lograr con vivienda de alta densidad, con transporte eficiente o con ambos.
Lamentablemente, High-Speed Rail se volvió enormemente caro y, hasta donde sé, todo se financia con fondos públicos. En cambio, la vivienda en general y la red ferroviaria existente del siglo XIX se construyeron con capital privado. Como dato al margen, por eso el backbone de Internet de costa a costa es de propiedad privada: está sobre terrenos ferroviarios.
Derek Guy escribió alguna vez sobre por qué en Japan hay tantos artesanos gracias a rentas bajas y alta densidad.
https://web-cdn.bsky.app/profile/did:plc:ks3gpa6ftoyaq7hmf6c...
Aunque contaría la misma historia, diría que el problema raíz son los autos. Si no hubiera dominación del automóvil, la densidad residencial se habría mantenido alta.