- Boston planea iniciar en el otoño de 2023 el “Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program” para convertir en viviendas los edificios de oficinas subutilizados del Downtown, cuyo número aumentó tras la pandemia
- El programa será operado conjuntamente por la BPDA, la Mayor’s Office of Housing y el City of Boston Finance Cabinet, con el objetivo de aumentar la oferta de viviendas en el Downtown y, al mismo tiempo, incrementar la afluencia peatonal entre semana
- El incentivo principal es una estructura PILOT que ofrece a los propietarios de oficinas comerciales que emprendan una conversión inmediata una reducción de hasta 75% de la tasa estándar del impuesto predial residencial durante un máximo de 29 años
- Es un programa temporal que solo recibirá solicitudes hasta junio de 2024; los proyectos aprobados deberán cumplir con Inclusionary Zoning y los estándares energéticos del Stretch Code, y deberán iniciar obras antes de octubre de 2025
- Según el Downtown Revitalization Report de octubre de 2022, la vacancia de oficinas comerciales tras la pandemia ronda el 20%, y la viabilidad financiera de las conversiones residenciales privadas depende de la alianza con la ciudad
Piloto para convertir oficinas del Downtown en viviendas
- La alcaldesa de Boston, Michelle Wu, anunció un programa de alianza público-privada para incentivar la conversión de edificios de oficinas subutilizados del Downtown a uso residencial
- El programa se llama “Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program” y prevé abrir la recepción de solicitudes en el otoño de 2023
- La operación estará a cargo conjuntamente de la Boston Planning & Development Agency (BPDA), la Mayor’s Office of Housing (MOH) y el City of Boston Finance Cabinet
- El objetivo es aumentar las viviendas en el Downtown y generar un flujo constante de personas también entre semana, para apoyar a los negocios del Downtown
- El programa puede modificarse según los cambios en las condiciones del mercado
Reducción de impuestos y estructura PILOT
- Los propietarios de edificios de oficinas comerciales en el Downtown podrán recibir una reducción de la tasa del impuesto predial si convierten de inmediato sus inmuebles a uso residencial
- Con base en estudios relacionados con PLAN: Downtown, se analiza una reducción de hasta 75% de la tasa estándar residencial durante un máximo de 29 años como un fuerte incentivo para impulsar las conversiones
- El mecanismo de implementación consiste en un acuerdo PILOT (payment in lieu of taxes) entre la BPDA, la ciudad y el proponente
- Considerando los altos costos de conversión, las condiciones se diseñaron con ayuda de expertos externos para que la construcción residencial sea económicamente viable en el corto plazo
- Tras la aprobación de la BPDA Board, la nueva oficina del Ombudsperson de la BPDA ayudará a simplificar los procesos de aprobación de otros departamentos municipales
- Los detalles finales de las condiciones se confirmarán cuando se publique la solicitud en el otoño de 2023
Plazos de solicitud y condiciones de los proyectos
- El programa operará de forma temporal, y solo recibirá solicitudes hasta junio de 2024
- Los proyectos aprobados deberán cumplir con los criterios propuestos de Inclusionary Zoning
- También deberán cumplir con los estándares de eficiencia energética del nuevo Stretch Code
- Se alentará a los solicitantes a conservar locales comerciales en planta baja u otros usos públicos
- Los proyectos deberán iniciar obras antes de octubre de 2025
- Si no cumplen sus compromisos, deberán pagar los impuestos que habían sido reducidos
- Para recuperar con el tiempo la recaudación fiscal condonada, la ciudad también exigirá un pago del 2% en futuras ventas del inmueble
Vacancia e investigación sobre la viabilidad de conversión
- Según el Downtown Revitalization Report, publicado en octubre de 2022, la vacancia de oficinas comerciales tras la pandemia es de alrededor del 20%
- Los responsables de planificación del área Downtown mantuvieron varias conversaciones con desarrolladores para conocer el interés en conversiones residenciales y las vías para ampliar la oferta de viviendas en el Downtown
- La BPDA encargó a HR&A Advisors Inc. un informe sobre la viabilidad de conversión de oficinas en Downtown Boston y el Financial District
- La investigación concluyó que, para que el desarrollo privado complete conversiones residenciales, la alianza con la ciudad aparece como la única vía financieramente viable
- El estudio se realizó junto con PLAN: Downtown, la iniciativa de planificación del Downtown de la BPDA, cuyo borrador está previsto para publicarse en agosto de 2023
Agenda de crecimiento de Boston y reforma del proceso de desarrollo
- Este programa respalda los objetivos de PLAN: Downtown de aumentar el crecimiento residencial en el Downtown, revitalizar el área con una combinación más diversa de usos y preservar la estructura urbana histórica de Downtown Boston
- La agenda de crecimiento de la alcaldesa se enfoca en impulsar los objetivos de resiliencia, alivio de la carga habitacional y equidad de Boston
- La agenda incluye la creación del City Planning and Design Department, que operará bajo la dirección del Chief of Planning Arthur Jemison
- También incluye el nombramiento de Katharine Lusk para liderar el nuevo Planning Advisory Council, creado para coordinar los procesos de planificación entre los departamentos de la ciudad
- La alcaldesa prometió actualizar el zoning code de Boston para crear miles de viviendas adicionales en squares y corridors, y reformar el proceso del Article 80 para aumentar la velocidad y la previsibilidad del desarrollo
1 comentarios
Opiniones de Hacker News
Hace poco hubo un episodio interesante de OddLots con alguien que hace conversiones de oficinas a viviendas y que trataba sus complejidades.
Es algo que no sabía: al parecer, en algunos casos literalmente perforan las losas de techo/piso del edificio para vaciar el centro, convirtiéndolo en una estructura básicamente en forma de dona.
Dicen que es necesario porque las plantas de oficinas con sistemas modernos de calefacción, aire acondicionado y ventilación son demasiado grandes, y si se convierten en viviendas es fácil que terminen siendo departamentos poco atractivos o ilegales por falta de ventanas, rutas de evacuación, etc.
Claro, considerando la estructura portante, la distribución de las instalaciones y demás, solo es posible en algunos edificios, y al parecer ya se ha hecho algunas veces.
Trata la conversión de 180 Water St mediante la incorporación de un atrio interior, y este edificio también aparece como ejemplo en un artículo reciente del NYT sobre las dificultades de convertir oficinas en viviendas: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
Me cuesta imaginar que un rascacielos de oficinas en el centro sea tan ancho que no se pueda dividir cada piso en cuatro, poner 4 unidades por planta y hacer que cada unidad tenga ventanas en el 50% del perímetro exterior.
También se construyen McMansions de más de 10.000 pies cuadrados; para que el tamaño llegue a espantar a los compradores, parecería que el problema tendría que ser un rascacielos con plantas de alrededor de 40.000 pies cuadrados.
Un bloque urbano estándar de Manhattan mide 237.000 pies cuadrados, así que si fuera un edificio que ocupara toda una manzana, sí sería un gran problema, pero me da curiosidad cuántos edificios de oficinas caben en una manzana urbana típica.
Las plantas de SF fueron en general pequeñas por la orientación histórica de la Planning Commission, y en esa época se usaban eufemismos del tipo “no queremos un skyline como de cajas de cereal”.
Al ver los datos reales [0], la mayoría de las plantas de las torres residenciales de SF son más grandes que las plantas de oficinas de SF.
[0]https://data.sfgov.org/Housing-and-Buildings/Map-of-Tall-Bui...
No entiendo bien por qué una zona necesariamente tendría que usarse para una sola cosa.
Hay un artículo del NYT con excelentes visualizaciones sobre el proceso y los obstáculos para convertir edificios de oficinas en viviendas: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
Sospecho que en buena parte es generación de miedo, incertidumbre y duda para buscar subsidios al desarrollo.
Un amigo profesor de arquitectura que estudió con Gehry y se especializa en edificios altos y arquitectura residencial y comercial no lo ve técnicamente difícil.
Dice que estos edificios se construyeron pensando en cielorrasos suspendidos y modularidad, así que dividirlos en espacios más pequeños con plomería y comodidades no es un gran desafío.
La mayoría tiene ventanas de piso a techo alrededor del núcleo central de bancos de ascensores, así que la idea de que “no hay ventanas” parece, en la superficie, absurda.
Había unos 5 m de escritorios y unos 3 m de espacio de circulación alrededor del núcleo con ascensores, escaleras de emergencia y salas de reuniones.
Sin embargo, la altura del techo podría ser un obstáculo. Un departamento común tiene 2,7 m, y 3 m ya es una altura premium; en esa oficina, para absorber el ruido del espacio abierto, el techo medía al menos 3,5 m.
Me resulta muy dudoso que, a largo plazo, la mejor política para los habitantes urbanos sea reducir aún más el verde y la luz natural.
Este tipo de cosas requiere un equilibrio delicado
La vivienda ayuda a darle vida a distritos de oficinas monótonos y a aumentar la oferta habitacional, pero por otro lado, cuando se pierde suelo de oficinas, por lo general desaparece para siempre
Si la propiedad queda dividida entre muchos dueños, volver a convertir viviendas en oficinas es casi imposible, y aunque el mercado de oficinas haya recibido un golpe fuerte por el trabajo desde casa y remoto, la gran tendencia de los últimos 100 años ha sido que cada vez más empleos se concentren en menos grandes distritos de oficinas
Sydney, en Australia, es un buen ejemplo. Hace 10 o 20 años introdujo un bonus de superficie construida para vivienda, y la ciudad mejoró
Antes del COVID estaban por quedarse sin suelo de oficinas para cubrir la demanda y querían desactivar ese mecanismo; ahora están en pausa, viendo cómo responder al nuevo entorno
Ahora, con el trabajo desde casa, parece tener más sentido distribuir las oficinas en espacios de coworking por zona y, al final, mezclar y entrelazar vivienda y trabajo
Por lo que entiendo, la zonificación en Estados Unidos es realmente rara
Si la unidad de un departamento cumple con los estándares de construcción para oficinas, puede certificarse para registrar una empresa
A veces incluso hacen obras para unir 2 o 3 departamentos y formar una oficina más grande
Así que puede que el suelo de oficinas no desaparezca para siempre, y si la ley de Chicago lo permite, podría reconvertirse para pequeñas empresas
La pregunta es si el trabajo remoto solo modera el ritmo de crecimiento de la demanda de espacio de oficinas, de modo que todavía hay margen para construir nuevo espacio de oficinas, o si revierte en cierta medida la tendencia misma
¿No se puede hacer de uso mixto?
No hay que preocuparse. Las vuelven a construir. Siempre las vuelven a construir
Irónicamente, ahora se puede hacer trabajo desde casa desde la oficina de un antiguo empleo
Querían que volviéramos a la oficina, así que al final eso fue lo que pasó
Me desperté sudando porque pensé que iba tarde al standup
Esto es una mala forma de usar tiempo y recursos
Una solución mucho mejor a largo plazo, y probablemente más barata, sería relajar la excesiva regulación de zonificación de Boston y bajar las barreras que prohíben construir la mayoría de los nuevos departamentos
Construir abundantes departamentos nuevos en el centro y cerca del centro tendría además el efecto secundario de aumentar la demanda del espacio de oficinas existente en el centro
También aumentaría la recaudación de la ciudad, y los traslados cortos son buenos para el ambiente y la calidad de vida
Si se pueden sumar cientos de unidades en un mercado caro y con oferta insuficiente, no me parece una pérdida de tiempo
La última frase del artículo también dice esto: “La alcaldesa también prometió actualizar la ordenanza de zonificación de Boston para crear miles de viviendas adicionales en las plazas y corredores principales de Boston, y reformar el proceso del Article 80 para aumentar la velocidad y la previsibilidad del desarrollo”
Me parece una dirección realmente excelente. Boston necesita desesperadamente más vivienda
Ya que estamos, estaría bueno aumentar también el presupuesto de la T
Por ejemplo, están construyendo trenes de superficie a precio de metro
Están al nivel de SF y Manhattan, y algunas zonas son incluso más caras
Mi novia es de NYC, así que a los dos nos gusta esa ciudad y vamos seguido; me sorprendió mucho que Boston, pese a ser una ciudad mucho más chica, a menudo sea más cara que NYC
Las grandes ciudades de Estados Unidos son un verdadero misterio
[0]https://data.boston.gov/dataset/revenue-budget
Mi primer trabajo después de graduarme fue en una puntocom llamada ZEFER, que ocupaba de forma muy linda dos pisos de un edificio tipo loft en Beach St, en el antiguo distrito de talleres de cuero de Boston
Pasé varios años sin ir a Boston, hasta que en octubre pasado me alojé en un hotel cercano y, una noche, pasé frente a mi antigua oficina; ahora era un condominio de lujo
Seguro era carísimo. Ese barrio me encantaba, y al caminar vi muchos locales comerciales vacíos
Sería genial que se llenara de gente. Esa parte de la ciudad es hermosa, y ojalá mucha gente pudiera vivir allí a un precio razonable
Confuso. ¿Por qué hace falta un programa así? Si la demanda de oficinas baja y la de vivienda sigue subiendo, y los propietarios tienen espacios vacíos, ¿no deberían las condiciones del mercado por sí solas ya incentivar la conversión a vivienda?
No entiendo por qué la ciudad tendría que dar subsidios a propietarios inmobiliarios
De hecho, por las regulaciones de zonificación, muchos —o la mayoría— de los edificios ni siquiera pueden convertirse
¿Vivirías en un departamento de 15 pies de ancho por 50 pies de fondo? Probablemente no. Por eso la mayoría de los edificios de oficinas no encajan
Hay que rehacer toda la infraestructura mecánica, la plomería y la electricidad, y volver a terminar todo el edificio
Literalmente es más barato construir de cero que lidiar con la pesadilla de convertir oficinas
Trabajo en bienes raíces comerciales, y en cada operación de oficinas→vivienda multifamiliar que he visto, el desarrollador tenía historias de guerra; el costo por unidad era entre 40 y 100% más caro que en otros departamentos
Los edificios de oficinas son como una enfermedad infecciosa. Puedes dejarlos morir, pero si aumentan los edificios fantasma en un entorno urbano céntrico y consolidado, la enfermedad se propaga
Mueren los restaurantes y negocios cercanos que dependen del flujo de trabajadores, y se ve más caos, personas sin hogar y delincuencia
Para que el mercado privado asuma el riesgo de estas conversiones, el valor de muchos activos de oficinas tendría que caer hasta cero
También hay que recordar que las tasas de los préstamos para construcción están cerca del 10%, y que el retorno sobre el capital propio es incluso más alto
No soy experto, pero entiendo que, además de rediseñar la planta, hay que rehacer casi toda la plomería y la electricidad, y en muchas zonas las normas de salidas de emergencia también cambian según el tipo de edificio
En algunos casos puede ser más barato demoler todo el edificio y reconstruir desde cero
Si de todos modos van a perder dinero, muchos propietarios probablemente prefieran quedarse con el mal conocido y esperar un repunte milagroso
Este programa parece dar incentivos fiscales para compensar el costo de conversión y hacer mucho más fácil que los propietarios lleguen al punto de equilibrio después de convertir
Los arrendadores son parásitos económicos que casi no aportan valor a la economía en general
Ojalá las ciudades simplemente empezaran a usar la expropiación para quedarse con esas propiedades. No habrá mejor momento que ahora
No solo Boston: todas las ciudades con exceso de espacio de oficinas necesitan más de este pensamiento creativo
En Norteamérica eso incluye NYC, San Francisco, Toronto, Winnipeg, entre otras
Claro que el diablo está en los detalles, pero este tipo de incentivos realmente puede ayudar a mover las cosas en la dirección correcta
Si hay alguien que gana con esto, también debe haber alguien que pierde si no se mueve
En una ciudad como Boston, esto sí podría funcionar. Incluso dentro de EE. UU. es un caso casi único
Muchos edificios antiguos de baja y media altura en el centro probablemente eran originalmente residenciales
Las ciudades de la costa este inevitablemente lo tienen más fácil. El factor decisivo al convertir edificios de oficinas en vivienda es la distancia entre el núcleo del edificio y la fachada exterior, para garantizar suficientes ventanas en cada unidad
Si un edificio de oficinas fue construido antes de la llegada de la iluminación eléctrica, en general debería estar bien, así que en lugares como Philadelphia también hay muchas oportunidades