La conversión de edificios de oficinas en apartamentos, ¿una solución para revitalizar los centros urbanos?
(newyorker.com)Here is a summary of the key points from the article in Korean, organized into bullet points using Markdown:
Conversión de edificios de oficinas en viviendas en el downtown de Manhattan
- Nathan Berman, a través de Metro Loft Management, ha transformado grandes edificios antes llenos de cubículos en atractivos espacios residenciales, rescatando al distrito financiero de Manhattan del "doom loop".
- La empresa de Berman anunció recientemente el mayor proyecto de conversión de su historia. La antigua sede de Pfizer, al este de la calle 42, se transformará en 1,300 apartamentos.
Caída del uso de oficinas tras la pandemia y necesidad de reconversión residencial
- Con la expansión del trabajo remoto a raíz de la pandemia, el flujo de personas en los centros urbanos de 52 grandes áreas metropolitanas de EE. UU. cayó en promedio 26%.
- Surgió el fenómeno del "doom loop": al dejar de acudir los trabajadores a las oficinas del centro, cerraron tiendas y restaurantes que dependían de ellos, lo que profundizó aún más el vaciamiento de esas zonas.
- En Manhattan, el 22% del espacio de oficinas está vacío, equivalente a 35 edificios Empire State.
- La conversión a uso residencial ofrece una nueva estrategia financiera a los propietarios de torres vacantes.
- Convertir oficinas del centro en apartamentos no es una cura total para los magnates inmobiliarios de Nueva York, pero se espera que ayude a reactivar zonas especialmente golpeadas, como el distrito financiero.
Proyecto de conversión residencial del edificio de oficinas 55 Broad Street
- Torre de oficinas de 30 pisos construida en 1967 por Emery Roth & Sons, actualmente en proceso de reconversión a 571 apartamentos.
- El interior original de oficinas fue demolido por completo para reorganizarlo como espacio apto para vivienda: reducción de ascensores, aprovechamiento de ventanas de fachada para iluminación natural y cocinas compactas, entre otros cambios.
- En la remodelación de edificios de oficinas, un factor clave para la rentabilidad es el desfase entre el préstamo para financiar la obra y la entrada de inquilinos. La velocidad de ejecución es decisiva.
- Aunque muchas estructuras de posguerra son más difíciles de reconvertir que los edificios anteriores, Berman afirma que "cualquier edificio de oficinas puede convertirse en residencial si el precio por libra cuadra".
Ventajas de la reconversión residencial: menor costo y mejor eficiencia energética
- El costo de conversión puede ser cerca de la mitad del de una obra nueva, lo que permite fijar rentas más bajas que en edificios de nueva construcción.
- Según la Oficina Nacional de Investigación Económica, convertir antiguos edificios de oficinas en apartamentos puede mejorar la eficiencia energética hasta en 80%.
- Según la firma de ingeniería Arup Group, reconvertir torres de oficinas en Manhattan puede reducir las emisiones de carbono a menos de la mitad frente a una construcción nueva.
La transformación del distrito financiero y su atractivo como zona residencial
- Según el censo de 1970, apenas 833 personas vivían al sur de Chambers Street.
- Gracias a Berman, el distrito financiero se ha convertido en una zona residencial densamente poblada y muy neoyorquina.
- Más de 30 mil personas viven en FiDi, y algunas empiezan a considerarlo su residencia permanente.
- Va en aumento la llegada de familias; en 180 Water incluso se habilitó una sala de juegos para niños.
Opinión de GN⁺
- El enfoque de resolver el aumento de vacancia de oficinas en centros urbanos tras la pandemia mediante la conversión a vivienda puede valorarse positivamente desde la perspectiva de una regeneración urbana sostenible. Aun así, parece necesario vincularlo con una planeación urbana de largo plazo.
- Para revitalizar el downtown no basta con la función residencial: hace falta una consideración integral de amenidades urbanas como empleo, transporte, educación y cultura. En particular, se requieren políticas de vivienda inclusivas que abarquen a distintos grupos y no solo una oferta enfocada en jóvenes que viven solos.
- Para que la reconversión de edificios de oficinas en vivienda se active a mayor escala, son indispensables respaldos institucionales como flexibilización regulatoria para el cambio de uso, incentivos fiscales y apoyo financiero. Al mismo tiempo, también será clave establecer estándares técnicos que garanticen seguridad y calidad habitacional, además de fortalecer la colaboración público-privada.
- Este tipo de proyectos de reconversión masiva de edificios podría abrir nuevas oportunidades para toda la industria de la construcción, desde diseño y ejecución hasta abastecimiento de materiales. En especial, puede convertirse en una vía para incorporar tecnologías innovadoras como mejoras de eficiencia energética y diseño universal.
- Dado que se prevén cambios estructurales a partir de la pandemia, como una menor necesidad de trabajo presencial y una mayor expansión del consumo en línea, la reconfiguración del mercado inmobiliario comercial parece inevitable. Es momento de buscar formas flexibles y creativas de aprovechar los espacios.
1 comentarios
Opiniones de Hacker News
Resumen: