¿Convertir edificios de oficinas en departamentos es la solución para revitalizar los centros urbanos?
(newyorker.com)- Tras la pandemia, el aumento del trabajo remoto y la caída del flujo peatonal en los centros urbanos se combinaron para incrementar la cantidad de oficinas vacías, y en Nueva York está ganando atención la idea de convertir oficinas en departamentos ante la escasez de vivienda
- Metro Loft Management, de Nathan Berman, ha convertido 8 torres de oficinas de Manhattan en edificios de departamentos en renta desde 1997, aportando unas 5,000 viviendas, y la antigua sede de Pfizer en East 42nd Street también se transformará en unas 1,500 unidades
- Desde 2019, el flujo peatonal en los centros de 52 grandes áreas metropolitanas de EE. UU. ha caído en promedio 26%, y en Nueva York, aunque cerca de 100 millones de pies cuadrados de oficinas —aproximadamente el 22%— han quedado vacíos en los últimos tres años, la tasa de vacancia de departamentos bajó hasta 1.4%
- El proyecto de 55 Broad Street convertirá una torre de oficinas de 30 pisos construida en 1967 en 571 viviendas, rediseñando el espacio con menos elevadores, pisos mecánicos convertidos en pisos residenciales, zonas sin ventanas reutilizadas como home office y más amenidades en el sótano
- La conversión puede reducir la vacancia y las emisiones de carbono, pero tiene límites para absorber toda la superficie de oficinas, y en FiDi, aunque la población ya supera las 30,000 personas, siguen existiendo problemas de residencia temporal y amenidades cerradas hacia adentro
La estrategia de desarrollo de dividir torres de oficinas existentes
- Nathan Berman es un desarrollador inmobiliario de la ciudad de Nueva York que se enfoca en la reconversión de edificios existentes en lugar de construir desde cero
- En 2017 convirtió 443 Greenwich Street, un antiguo almacén y taller de encuadernación de 1883 en Tribeca, en condominios de lujo; Harry Styles y Jake Gyllenhaal también tienen departamentos ahí
- El terreno que más le interesa a Berman es dividir viejas torres de oficinas de gran tamaño en complejos de departamentos en renta centrados en estudios y unidades de una recámara
- Metro Loft Management ha convertido 8 torres de oficinas de Manhattan en edificios de departamentos en renta desde 1997, aportando unas 5,000 viviendas
- La antigua sede de Pfizer en East 42nd Street será reconfigurada en unas 1,500 viviendas, en lo que sería el mayor proyecto de conversión de este tipo en Estados Unidos hasta ahora
- El arquitecto Avinash Malhotra bromea con que una torre de oficinas puede dividirse en cientos de pequeñas unidades como si fuera un hotel, y llama a ese trabajo un “slum para ricos”
Donde se cruzan la vacancia de oficinas y la crisis de vivienda
- Después del covid-19, creció entre los trabajadores de oficina la preferencia por el trabajo remoto, y aun cuando fue posible volver a la oficina, muchos empleados siguieron eligiéndolo
- En todo Estados Unidos, las oficinas están ocupadas solo en alrededor de un 50%, y desde 2019 el flujo peatonal en los centros urbanos de 52 grandes áreas metropolitanas ha caído en promedio 26%
- Si los trabajadores no llenan las oficinas del centro, las tiendas y restaurantes que dependían de ellos cierran, y los centros con menos servicios pueden entrar en un doom loop de vaciamiento progresivo
- La A.T. & T. Tower de St. Louis se vendió en 2006 por 205 millones de dólares, pero recientemente fue vendida por 3.6 millones
- La recuperación de Nueva York ha sido relativamente fuerte, pero muchas torres de Manhattan siguen especialmente vacías los lunes y los viernes
- El flujo peatonal en Wall Street se ha recuperado hasta el 80% del nivel previo a la pandemia
- Las rentas de oficinas premium en Nueva York pueden superar los 300 dólares por pie cuadrado
- Grandes arrendatarios de lower Manhattan como Spotify y Meta han reducido el espacio que usan y dejado algunos pisos vacíos
- En los últimos tres años, alrededor del 22% de las oficinas de Nueva York, es decir 100 millones de pies cuadrados, no se han arrendado; eso equivale a unos 35 Empire State Building
- En contraste, la tasa de vacancia de departamentos en Nueva York es de 1.4%, la más baja en 50 años
- Berman cree que la cultura, diversidad, negocios, tecnología, medicina y educación de Nueva York están concentrados en una sola isla, y que los jóvenes no quieren limitarse a hacer Zoom desde el bosque
- Aun así, dice que la conversión de oficinas no es una solución total para el mercado inmobiliario de Nueva York, y que absorber incluso el 20% de toda la superficie de oficinas ya sería una proyección optimista
Cómo convertir 55 Broad Street en 571 viviendas
- 55 Broad Street es una torre de oficinas de 30 pisos diseñada en 1967 por Emery Roth & Sons, y Berman la está convirtiendo en 571 viviendas
- En el momento de la visita todavía quedaban algunos inquilinos de oficinas, y 5 pisos seguían alojando empresas
- La puerta giratoria, los muros de mármol blanco, la iluminación intensa y el largo mostrador de seguridad del lobby existente se transformarán en una configuración más propia de un edificio residencial
- puertas abatibles
- iluminación tenue
- muros con paneles de madera
- chimenea
- sofás
- una escalera amplia que conduce a las amenidades del sótano
- 55 Broad Street pasó por etapas como Goldman Sachs, Drexel Burnham Lambert, un hub tecnológico en los noventa, vacancia tras el estallido de la burbuja puntocom y un plan fallido de reemplazo en 2014; en julio de 2023, la familia Rudin concluyó que ya no tenía futuro como torre de oficinas
- El precio de venta fue de 172.5 millones de dólares, el préstamo para construcción fue de 220 millones y el costo total del proyecto ronda los 400 millones
- Berman dice que reemplazarlo por un edificio nuevo habría costado bastante más de 600 millones de dólares
- Considera que las mejoras para atraer nuevos inquilinos de oficinas habrían costado unos 80 millones de dólares
- Debido a la reforma vigente de zonificación, construir una torre nueva de la misma altura probablemente implicaría perder alrededor del 20% del área rentable
- La obra inicial comenzó con una demolición interior total, retirando lámparas fluorescentes, plafones falsos de PVC y todos los muros de yeso que separaban oficinas, baños y cuartos de limpieza
- Los edificios de oficinas necesitan más elevadores que los edificios residenciales, así que en 55 Broad Street se retirarán 5 elevadores
- En el piso 13, apenas cuatro meses después del cierre de la operación, el espacio ya estaba tomando la forma de un nuevo conjunto residencial, con paneles de yeso morados resistentes al moho y rieles metálicos marcando la ubicación de las nuevas paredes
Las limitaciones de convertir plantas profundas y oscuras en vivienda
- Los edificios anteriores a la guerra son relativamente más fáciles de convertir porque tienen pisos angostos y pequeños, patios interiores o ductos de ventilación, retranqueos que pueden transformarse en terrazas y elevadores que se sienten más residenciales
- Los edificios de posguerra como 55 Broad Street enfrentan obstáculos como interiores profundos, techos bajos y una fachada menos atractiva
- Los huecos de elevador que sobran se convierten en ductos de basura o en áreas de acceso para algunos departamentos, reutilizando la estructura original de oficinas para uso residencial
- El piso mecánico de doble altura de 55 Broad Street se convertirá en 2 niveles de departamentos, y los residentes tendrán pequeñas unidades HVAC de estilo motel debajo de algunas ventanas
- estas unidades ocupan menos espacio que el sistema anterior
- son más eficientes en energía
- reducen el costo de instalar miles de pies de tubería en el piso de concreto
- Berman afirma que 55 Broad Street será el primer edificio de departamentos totalmente eléctrico y sin emisiones de Manhattan
- Según un estudio del National Bureau of Economic Research, convertir oficinas antiguas en departamentos puede mejorar la eficiencia energética hasta en 80%
- Según un reporte de Arup Group, la conversión de torres de oficinas en Manhattan emite en promedio menos de la mitad del carbono que construir desde cero
- Berman estima que, mientras un estudio en un edificio nuevo de lower Manhattan renta por bastante más de 4,000 dólares al mes, una unidad similar en 55 Broad Street costará alrededor de 3,500 dólares
- Bajo la idea de que los inquilinos jóvenes están acostumbrados a distribuciones tipo cadena hotelera, se considera aceptable tener una sola ventana del lado de la recámara, baños y cocinas sin luz natural, y cocinas pequeñas
- A las habitaciones sin ventanas se les llama “home offices”, pero muchas podrían usarse como dormitorios
- En la ciudad de Nueva York, todos los dormitorios deben tener una ventana que pueda abrirse, así que técnicamente eso no está permitido
- En los anuncios inmobiliarios, un departamento de una recámara con una oficina sin ventanas a veces se promociona como “convertible two-bedroom”
Los cambios y límites de FiDi creados por las amenidades
- Los arquitectos de 55 Broad Street son John Cetra y Nancy J. Ruddy, en su sexto proyecto junto con Berman
- Cetra y Ruddy diseñan para que, al abrir la puerta, en la mayor cantidad posible de departamentos se vea luz, y consideran que la forma de la torre de oficinas hace que cada unidad tenga proporciones y esquinas distintas
- Una de las funciones compartidas de 55 Broad Street es contar con lavadora y secadora en las unidades, por lo que las áreas comunes del sótano se destinarán a amenidades donde convivan los residentes en lugar de una gran lavandería
- Ruddy dice que los departamentos pequeños generan demanda de amenidades, y que las amenidades a su vez hacen más aceptables los departamentos pequeños; a eso lo llama la “amenities war”
- Los edificios reconvertidos del distrito financiero siguen la tendencia de ofrecer espacios de coworking, gimnasio y sofás amplios y cómodos
- En la azotea de 55 Broad Street se planean una alberca de 11×45 pies, camastros orientados al este, bordes con arbustos y espacios de trabajo interiores y exteriores
- Berman ha convertido 20 Broad Street, 63 Wall Street, 67 Wall Street y 180 Water Street en edificios de departamentos, y también avanza en la conversión de 25 Water Street en 1,300 viviendas
- Los edificios fáciles de convertir se concentran en construcciones anteriores a ciertos años
- al sur de Murray Street, edificios anteriores a 1977
- en el resto de Manhattan, edificios anteriores a 1961
- esos edificios pueden reconvertirse sin un permiso especial de variación
- Una propuesta de cambio de zonificación apoyada por el alcalde Eric Adams permitiría la conversión de todos los edificios construidos antes de 1990 en Nueva York, lo que podría añadir al inventario potencial de departamentos una superficie cercana a toda la de oficinas de Filadelfia
- En FiDi vivían solo 833 personas al sur de Chambers Street en 1970, pero hoy ya residen allí más de 30,000 personas
- Hay más vida que antes en zonas como el corredor de restaurantes de Stone Street, Whole Foods y el entorno de “Fearless Girl” lleno de turistas, pero siguen pendientes la escasez de parques, la alta proporción de residentes temporales y el hecho de que las amenidades internas de los edificios sustituyen al comercio de calle
- Berman dice que antes más de la mitad de sus inquilinos compartían departamento con roommates, pero espera que en 55 Broad Street esa proporción baje a cerca del 15%, lo que interpreta como una señal de llegada de familias
- En 180 Water Street, una sala de Ping-Pong fue convertida en área de juego infantil, y Berman dice que en ese edificio hay 60 niños
1 comentarios
Opiniones en Hacker News
Es raro que casi no se mencione a Kansas City en este tema. Desde los años 70 hasta principios de la década de 2010, el centro había caído en un círculo vicioso similar de crimen, falta de desarrollo y edificios históricos deteriorados, y el 75% de la población del área metropolitana vivía en los suburbios, iba a trabajar y se iba de inmediato
Desde alrededor de 2012, la renovación urbana se aceleró en serio, con transporte público gratuito, comercio minorista, eventos en distritos de arte, un nuevo estadio y, sobre todo, conversiones masivas de oficinas a vivienda. La histórica Fidelity Tower 909 Walnut(https://en.wikipedia.org/wiki/909_Walnut) pasó de ser un edificio de 35 pisos vacío durante casi una década a tener 159 viviendas, y el Power & Light Building(https://en.wikipedia.org/wiki/Kansas_City_Power_and_Light_Bu...) también estuvo casi 20 años mayormente vacío antes de sumar casi 300 viviendas
Cuando viví personalmente en el Commerce Tower de 30 pisos(https://en.wikipedia.org/wiki/Commerce_Tower), un departamento de 1 habitación de 750 pies cuadrados en el piso 14 costaba unos 1,100 dólares al mes, y quedaba a 10 minutos caminando de la oficina, así que era excelente. Si hay voluntad municipal, este tipo de conversión ya está más que probado, y después de vivir 4 años en SF estoy convencido de que esto no es un problema económico sino un problema de política pública
Además, tanto el original como otras fuentes señalan que los edificios antiguos tienen plantas más pequeñas, así que es más fácil darles ventanas a los departamentos y hacer la conversión. En muchos lugares, las ventanas también son un requisito legal
https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/7/79/Ka...
Lo experimenté en Estonia y, considerando los costos de control en torniquetes y de cobro de tarifas, me pareció una muy buena idea, incluso sumando los beneficios de aumentar el uso del transporte público
https://realestate.usnews.com/places/rankings/most-dangerous...
Lo realmente difícil, en mi opinión, es convertir bloques modernos de oficinas en vivienda. Por lo general, las plantas son demasiado grandes, de entre 10,000 y 40,000 pies cuadrados, así que falta luz natural y, para asegurar acceso a ventanas, la distribución de los departamentos termina siendo muy poco práctica. La altura entre pisos, la carga del suelo y la ubicación tampoco suelen adaptarse bien a usos distintos de oficina
Era una zona desolada con altos edificios de ladrillo abandonados de principios del siglo XX y callejones de tierra, así que resulta sorprendente ver cómo ahora pequeños negocios ocupan cuadras enteras y lo convierten en un lugar bastante decente. Probablemente no habría sido posible sin apoyo cívico para problemas como la remediación de suelos contaminados, pero da la impresión de que la combinación de políticas públicas y precios bajos está impulsando el cambio de rumbo
La idea común es que solo ciertos edificios de oficinas pueden convertirse en vivienda. La profundidad y la forma del edificio importan, y muchos edificios de oficinas son demasiado profundos, así que terminan con muchas habitaciones y espacios sin ventanas ni luz natural.
En el área de DC lo están haciendo bastante bien, y muchos edificios de mediana altura encajan bien. Eso sí, los edificios de mediana altura muy anchos no sirven. Aun así, quizá valga la pena romper con la idea convencional sobre la conversión de edificios más profundos y pensar nuevas formas de aprovechar el espacio interior más metido
Cada condo era dueño del espacio que tenía al otro lado del pasillo, y la gente lo convirtió en oficina, sala de juegos, taller, cuarto de juegos, cine, etc. Como no era “espacio habitable”, había menos preocupación por el ruido y el impuesto predial también era más bajo. No puedes vender ese espacio reflejándolo en el precio como si fuera espacio habitable, pero al final, si compras el edificio lo bastante barato, todo se vuelve posible
También hay muchos espacios en vivienda que pueden usarse sin luz natural. Una sala de cine, un dormitorio si decides ignorar la ley, o un espacio para impresoras 3D y actividades maker, por ejemplo. Si es un espacio que los demás no quieren, yo querría comprarlo a un precio con descuento
Hace unos meses el pódcast Odd Lots de Bloomberg trató este tema. En grandes ciudades como Nueva York hay dos problemas a la vez —falta vivienda y las oficinas están vacías o subutilizadas—, así que convertir oficinas en casas parece una solución obvia, pero en la práctica es muy difícil porque tienen que alinearse el zonificado, el financiamiento y la operación de la obra.
Junto con Joey Chilelli, de Vanbarton Group, hablan de las condiciones necesarias para lograr de verdad estas conversiones complejas desde la perspectiva de alguien que lleva 10 años haciendo este tipo de proyectos desde antes de la pandemia.
https://omny.fm/shows/odd-lots/what-it-really-takes-to-conve...
https://www.youtube.com/watch?v=HNkLcD3PKyk
No era una torre, así que la conversión fue relativamente fácil, y en especial las ventanas grandes orientadas hacia el parque seguramente lo hicieron atractivo. Eso sí, no era Manhattan sino Brooklyn, y la manzana contigua también era residencial
La distribución y la estructura eran perfectas para la conversión. Irónicamente, la desarrolladora quebró durante el colapso inmobiliario de 2008, y otras conversiones que pensaban hacer también se cancelaron. Cloud 9 Sky Flats: https://www.homes.com/building/cloud-9-at-sky-flats-minneton...
Artículo reciente sobre una propiedad en venta: https://www.startribune.com/corporate-office-turned-condo-in...
Siempre me ha parecido evidente que los edificios de oficinas y los de departamentos deberían estar mezclados. Separar vivienda, compras y oficinas en zonas distintas se siente completamente absurdo.
Donde vivo no es así, y puedo caminar de mi casa a la oficina en menos de 15 minutos; además tengo cerca el supermercado, una alberca, un bosque, la universidad y casi todo lo necesario para la vida diaria
La fachada puede ser polémica, pero la idea del uso mixto me parece interesante. No hay muchos edificios así por aquí, así que me da curiosidad ver cómo evoluciona
https://www.archdaily.com/1016072/vertikal-nydalen-snohetta
https://vertikalnydalen.no/
Desde la perspectiva de la ciudad, si la capacidad de cosas como las escuelas ya está muy ajustada, también puede preferirse el uso de oficinas. Pero si todos hacen eso, la ciudad se vuelve menos atractiva y queda demasiado expuesta a la salud económica de unas cuantas empresas o industrias
El gran problema en la conversión es la plomería, es decir, la cocina y el baño. Es común que en un piso completo de oficinas solo haya una zona de baños y una pequeña cocina.
Si ese mismo piso se distribuye como apartamentos, pueden caber más de 10 unidades, y entonces se necesita 10 veces más plomería para baños y cocinas que antes no existían. También hacen falta tuberías de suministro y desagüe capaces de soportar el aumento en el consumo de agua y en el volumen de aguas residuales.
Hacer lo mismo en edificios altos es algo menor. En vez de excavar zanjas, basta con abrir huecos en el piso y pasar la plomería y la ventilación por el espacio sobre el plafón, así que incluso podría ser más fácil. La electricidad y el suministro de agua tampoco son gran problema, porque los espacios comerciales casi siempre consumen más energía que los residenciales, y más aún si hay esos rarísimos trabajadores que usan computadoras y fotocopiadoras. En un edificio con alimentación trifásica robusta, que una persona vea Netflix y use el microondas en un espacio donde antes trabajaban 12 empleados es, para el transformador, un descanso.
La idea central del texto original no va sobre los “centros urbanos” de todo el país, sino sobre una desarrolladora específica de NYC. Los edificios antiguos no están sujetos a los mismos estándares que los nuevos, así que tienen más espacio utilizable.
Por las reformas de zonificación, ya no se permiten edificios nuevos que dominen las calles de Manhattan como las enormes torres de la posguerra. Si hoy se construyera una torre de la altura de 55 Broad, probablemente tendría que sacrificar 20% del área rentable.
El público objetivo de arrendatarios no se preocupa demasiado por los espacios sin ventanas. Nueva York es un lugar al que llegan jóvenes ambiciosos para arrancar su carrera, y ellos son candidatos ideales para una conversión tipo hotel, que es lo que mejor se adapta a las torres de oficinas. Están acostumbrados a planos estilo cadena hotelera, o sea, una sola ventana junto a la cama, así que no necesitan luz natural en el baño ni en la cocina, y la cocina puede ser pequeña. Berman dijo: “nuestros clientes no cocinan”, y llamó “home office” a otra habitación sin ventanas.
El arquitecto Avinash Malhotra, que ha participado en varias conversiones, dijo que una torre de oficinas puede dividirse como un hotel en cientos de unidades pequeñas, y comentó: “No estamos haciendo viviendas para personas sin hogar, pero entre el personal bromeamos con que estamos construyendo barrios marginales para ricos”.
Sí y no. Mucha vivienda nueva sí puede revitalizar el centro, pero también se puede simplemente construir nueva vivienda. Ni siquiera es mucho más caro hacerlo así.
Las oficinas existentes pueden seguir usándose como inmuebles comerciales, y los nuevos residentes pueden generar esa demanda. Si ambas cosas funcionan juntas, se crea un centro urbano activo, caminable y sin necesidad de traslados en auto. Lo que hoy lo impide son principalmente las restricciones de zonificación que prohíben la mayor parte de la vivienda nueva.
Totalmente de acuerdo. No hay razón por la que no se puedan reclasificar los edificios de oficinas y flexibilizar la regulación para convertir todas las oficinas en vivienda asequible.
El problema es simplemente la falta de voluntad política respecto a la zonificación y la normativa. El argumento habitual en contra es que algunos departamentos no tendrían luz natural, o que las instalaciones estarían concentradas en un solo punto, pero en muchos países con poca estabilidad habitacional hay personas que viven en apartamentos sin ventanas.
También existían las casas compartidas con cocina y baño comunes, es decir, vivienda tipo dormitorio, algo que antes era común entre la clase trabajadora pobre. Si la alternativa es la calle o una casa compartida, la respuesta es obvia. No hay ninguna regla que diga que la vivienda asequible deba ofrecer luz natural, baño privado y cocina privada. La falta de voluntad política para volver a formas de vivienda que antes eran normales en Estados Unidos y en muchas partes del mundo es lo que hará que el problema de las personas sin hogar continúe.
A veces, lo único que buscan las personas sin hogar es un techo y un lugar donde dormir, y el precio debería ajustarse a eso.
El gran problema no es cuánto se construye ni qué se convierte, sino qué se está construyendo. En NYC se están levantando demasiados edificios ultralujosos.
La rentabilidad es tan alta que casi no hay incentivos para construir o convertir apartamentos que la gente común pueda pagar. Otro problema de NYC es que muchos edificios ya existentes serían ilegales bajo las normas actuales. Entiendo el deseo de evitar que los edificios de alrededor mantengan la calle siempre en sombra, pero si consideras elevadores, escaleras de emergencia y ductos eléctricos y mecánicos, los edificios de gran superficie usan el espacio con más eficiencia.
El gobierno de NYC se mueve según lo que quieran las desarrolladoras inmobiliarias, así que no parece probable que eso cambie.
Visité NYC hace poco por primera vez en años y sentí que todo se había convertido en Gucci, YSL, Bulgari y cosas así. Considerando que Manhattan es una isla, no sé cómo eso puede ser sostenible.
Durante la pandemia su valor cayó mucho, y eso sigue por el trabajo remoto. Convertirlos a vivienda podría ser una buena opción para la gente de las grandes ciudades, pero el mercado inmobiliario se mueve por dinero, y la vivienda no es la mejor opción para ellos.