- En las transacciones de vivienda en Estados Unidos, la carga de las comisiones de corretaje destaca frente a otros países, y la forma misma de compra-venta tampoco es la habitual.
- La comisión por la venta de una vivienda en Estados Unidos suele ser de alrededor del 5 al 6% del precio de venta, un nivel alto en comparación internacional.
- Este costo normalmente se reparte entre el agente del vendedor y el agente del comprador, por lo que la estructura de comisiones abarca ambos lados de la operación.
- En la mayoría de los demás países, las comisiones de intermediación en la compra-venta de viviendas son considerablemente más bajas que en Estados Unidos, por lo que el modelo estadounidense parece una excepción.
- Una comisión cercana al 6% es la primera diferencia que hay que revisar para entender los costos de transacción de vivienda en Estados Unidos.
Altas comisiones de corretaje en las transacciones de vivienda en Estados Unidos
- La forma de comprar y vender viviendas en Estados Unidos no es la habitual cuando se compara con otros países.
- Al vender una vivienda, la comisión de corretaje suele ser de entre 5 y 6% del precio de venta.
- Esta comisión por lo general se divide entre el agente del vendedor y el agente del comprador.
La brecha frente a otros países
- En la mayoría de los países, las comisiones de intermediación en la compra-venta de viviendas son mucho más bajas que en Estados Unidos.
- La estructura de comisiones de 5 a 6% en Estados Unidos es, a nivel internacional, una excepción.
1 comentarios
Opiniones de Hacker News
No sé cuánto valor hayan aportado los agentes en los últimos años en cosas como guerras de ofertas o acceso a propiedades no publicadas, pero nunca entendí la justificación de gastar tanto dinero en esta comisión.
La última vez que vendí una casa fue en 2011, cuando todavía quedaban los efectos del desplome de 2008/09, y aun hablando con varios agentes, no sentí que intentaran vender activamente la casa más allá de subirla al MLS y coordinar visitas.
El agente del vendedor ni siquiera quería estar presente durante las visitas; simplemente ponía una caja de seguridad y le daba el código al agente del comprador. En una venta de vivienda de precio mediano, el agente/bróker del vendedor se lleva 12,400 dólares; si la caja de seguridad y el registro en el MLS cuestan menos de 500 dólares, no sé de dónde sale el valor de los 12,000 dólares adicionales.
Del lado del comprador, al menos entiendo el incentivo. El comprador puede llamar a un agente para que se encargue de buscar casas y coordinar, y como parece que no paga el costo directamente, no hay motivo para no usar esa comodidad.
En 2011, un agente que me recomendaron supuestamente trabajaba rápido y bien, pero quería poner el precio de la propiedad 8% por debajo de lo que yo pensaba, y también se negó rotundamente a bajar la comisión total de 6% a 5%.
Así que descarté al agente e hice un registro propio en el MLS por unos 400 dólares, y fijé la comisión del lado del comprador en 1.5%. Aun así vino bastante gente a verla, y la vendí por el valor que había calculado inicialmente. Al final ahorré más de 10% frente a la pérdida de precio y las comisiones que habría tenido con ese agente “competente”.
Volviendo a la pregunta original, no sé de dónde viene el valor que se le ofrece al vendedor. Tampoco hay muchos trámites legales en los que ayude el agente. Se necesita el contrato de compraventa (casi siempre un formulario estándar), algunos documentos estándar de divulgación estatales/federales, y el resto lo maneja la compañía de títulos.
Solo en la primera operación el vendedor usó agente; las otras contrapartes no tenían agente. Pagarle a un abogado por hora para encargarse del proceso es más simple y barato, y un abogado cualquiera es mucho más competente que un agente cualquiera. Incluso la operación más compleja me costó unos 4,000 dólares en honorarios legales; con el 6% estándar en esa compraventa habría sido 40,000 dólares.
Si cada lado pagara el costo de su propio agente, habría muchísimos menos casos en los que se usaría uno. Ahora el comprador externaliza el costo, y muchos vendedores, al no sentirse seguros tratando directamente con el agente del comprador, se arman con su propio agente.
Si los portales de EE. UU. (¿MLS?) están abiertos a todas las propiedades, eso suena bien. Cuando vendí un terreno pequeño, me enojó la comisión por no hacer prácticamente nada, así que le encargué el registro a un bróker que era claramente una excepción. Cobraba la mitad que los demás brókers, pero aun así era demasiado caro, y no hizo nada salvo subir los documentos que yo le di.
Compiten por volumen, así que hacen mucho marketing y son fáciles de encontrar. Si no pides lo que quieres, o no sabes qué quieres, te vas a topar con esa gente. En cambio, si pides bien, terminas pagándole a alguien de las grandes ligas, y la tarjeta de presentación de esa persona difícilmente la encuentres en el tablero de una cafetería o en el boletín de una iglesia.
Cuando vendí mi primera casa, además de la comisión regular completa, ofrecí darle el 50% del excedente sobre el precio de venta si el cierre ocurría dentro de los 45 días posteriores a la firma.
Esa agente era una bestia. Iba a grupos de apoyo para divorciados y tenía listas de mujeres recién divorciadas que habían recibido acuerdos en efectivo. Fue una oferta totalmente en efectivo, muy por encima del precio de lista, sin condiciones, aceptada el día antes de publicar la propiedad y cerrada 10 días después.
¿Me sentí como una persona horrible? Sí. ¿La casa se vendió de acuerdo con mis necesidades? Sí.
En las zonas costeras de California, la estructura de comisiones es absurdamente rentable para los agentes de más alto nivel.
Esta semana se vendió una casa en nuestra comunidad por 25 millones de dólares. Un amigo estuvo del lado del comprador y otro del lado del vendedor. El agente del comprador lleva alrededor de 200 millones de dólares en volumen este año, incluso siendo un año flojo. En este vecindario hay muchas operaciones por encima de 20 millones de dólares, y él acaba de representar a ambas partes en una operación de 50 millones.
A ese nivel, la comisión suele ser 2.5%/2.5%, y el 5% de 25 millones de dólares son 1.25 millones de dólares.
Irónicamente, vender viviendas caras implica mucho menos trabajo que vender viviendas baratas. Hay muchas menos visitas y jamás se hacen open houses.
Antes trabajé en una gran empresa inmobiliaria, y sé muy bien hasta qué punto están decididos a mantener el monopolio de los servicios de publicación de propiedades. Redfin, Zillow y otros apostaron por la apertura de los servicios de propiedades, pero entendieron mal la captura regulatoria de las asociaciones de Realtors nacionales/estatales/locales. Al final, en lugar de abrir una nueva forma para que los propietarios vendieran sus casas directamente, terminaron vendiéndoles publicidad a los Realtors.
Solo controlan el acceso al MLS y existe inercia social.
La ingeniería de software es mucho menos pesada que un empleo de salario mínimo. Cuanto más subes, más fácil se vuelve.
He visto varias veces cómo aparece una plataforma de “contratación automatizada” y, un año después, cambia de rumbo para venderles acceso y publicidad a los reclutadores.
Donde hay poco que hacer y mucho que ganar, parece que el mercado de intermediarios siempre prospera.
La Maklerprovision de Alemania, es decir, la comisión del agente inmobiliario, es del 7%.
Normalmente el vendedor paga la mitad, pero también hay casos en los que el comprador paga todo. Como además hay que pagar costos de notario e impuestos del gobierno, el costo de comprar una propiedad supera el 12%.
Además, conviene no vender esa propiedad en unos 10 años. De lo contrario, hay que pagar impuesto a las ganancias de capital.
Lo bueno es que, si la mantienes más de 10 años y luego la vendes, no pagas impuestos. El impuesto inmobiliario también es bastante bajo, así que una vez superada esta etapa, en general está bien. Si consideras el seguro médico público, un transporte público decente y costos de supermercado lo suficientemente baratos, vale la pena.
En Nueva York (excluyendo la ciudad de Nueva York) me sorprendió que más del 50% del costo total de ser propietario de una vivienda se vaya en impuestos. Compré mi primera casa en 2021, y el pago anual de la hipoteca es menor que los impuestos escolares y prediales anuales. Es una verdadera locura.
El gran problema es que la valuación de las propiedades en nuestro pueblo no es justa. Quienes no han comprado ni vendido su casa en los últimos 10 años disfrutan de valuaciones muy bajas. Por ejemplo, una casa cercana se vendió por 800 mil dólares, pero su valuación era de 270 mil dólares. Parece que la valuación fiscal espera a ajustar el valor hasta que una casa específica se venda.
Es decir, la casa de 2 millones de dólares de la abuela todavía paga impuestos con base en su valor de hace 30 años.
El alquiler de departamentos también se hace casi siempre mediante intermediarios, y antes el inquilino pagaba directamente esa comisión, pero la ley cambió y ahora debe asumirla el propietario.
Si solo usas el agente del vendedor, es 3.57%, pero si también tienes tu propio agente, el total ronda el 7%.
Los intermediarios de Norteamérica son una de las especies más exitosas del planeta. Basta con mirar el sistema de salud.
Creo que, en parte, la culpa la tiene el amplio sistema de licencias. Estas licencias se han convertido en un medio para proteger y ampliar ventajas monopólicas.
Muchas profesiones requieren licencia, y las organizaciones que las emiten tienen interés en proteger y ampliar su autoridad, bloquear la competencia y subir los precios.
Los requisitos de licencia generan lobby constante, y creo que son parte de la causa del problema de las comisiones de los agentes inmobiliarios.
¿De verdad hay que fijar por ley cada rincón del mercado de todas las profesiones? Una ley de certificación podría ser suficiente. Así no tendría el efecto de bloquear la competencia, evitar la disrupción del mercado ni obligar a quienes quieren ejercer una profesión determinada a seguir pagándole a una asociación privada por derechos de licencia.
Pero para que tu propia correduría tenga acceso al sistema MLS, debes unirte a la organización Realtor. Ahí es donde se infiltra la conducta monopólica.
Si solo hay una, solo mira por sus propios intereses sin considerar el costo de las barreras de entrada.
Si hay dos, se ven obligadas a ponderar el costo de las barreras de entrada frente a sus propios intereses, pero puede surgir una carrera hacia el fondo.
Si hay tres, ponderan costos y beneficios, y si la carrera hacia el fondo se vuelve demasiado intensa, se puede cancelar una certificación mientras se mantiene la competencia hasta que crezca una entidad alternativa.
¿No había una demanda reciente sobre esto? Parece que tendrá impacto. No tengo suscripción a WSJ.
Según el abogado que obtuvo un gran veredicto de 1,800 millones de dólares contra la National Association of Realtors, los estadounidenses estarían pagando una especie de impuesto de 60,000 millones de dólares en comisiones inmobiliarias.
https://fortune.com/2023/11/02/national-association-realtors...
Jury Finds Realtors Conspired, Awards Nearly $1.8B in Damages
https://news.ycombinator.com/item?id=38089356 (276 comments)
Y también hubo algo hace 5 años. Puede ser la misma demanda, que parece haber comenzado en 2019.
https://news.ycombinator.com/item?id=19431927 (336 comments)
Como parece que acá solo vi comentarios del tipo “¿qué rayos hace un agente inmobiliario?”, dejo una experiencia positiva.
Este año compré una casa en DC, un mercado competitivo y caro. Nuestro agente encontró una propiedad por boca a boca antes de que apareciera en el MLS y coordinó una visita temprana para que pudiéramos verla antes del open house. Nos gustó la casa, así que, siguiendo su consejo, hicimos una inspección previa. El mercado acá está tan caliente que es difícil presentar una oferta condicionada a inspección, lo cual parece absurdo en una casa de 100 años.
Para cuando terminó el open house, ya la habíamos visto dos veces y la habíamos recorrido con un inspector, así que teníamos confianza para ofertar.
El agente habló largo y tendido con el agente del vendedor para averiguar qué era lo más importante para el vendedor. Tenían dos hipotecas, así que les importaba más la fecha de cierre que el precio neto en efectivo. Además, el agente del vendedor conocía a nuestro broker hipotecario y confiaba en lo rápido que trabajaba. Ese broker también nos lo había presentado originalmente nuestro agente.
Al final superamos más de 12 ofertas, incluidas algunas mucho más altas. A menos que ya estés en la industria y tengas una red muy sólida, o estés dispuesto a pagar cientos de miles de dólares por encima del precio listado, no había forma de conseguir esta casa, ni una casa competitiva en DC, sin un buen agente.
Vimos varias casas y también ofertamos por dos que no ganamos, así que, calculado por hora, no ganó una compensación absurdamente alta; probablemente estuvo al nivel de un buen vendedor o gerente.
Cuando vendimos nuestra casa anterior, también nos ayudó con consejos de precio, a conectarnos con opciones decentes de home staging, a conseguir a alguien para hacer planos y a un fotógrafo. Por el 3% del precio de venta quizá podría haberlo hecho yo mismo, pero conozco gente que no habría logrado coordinar todo eso además de mudarse. Nosotros apenas pudimos aun con ayuda.
Claro que si el Realtor promedio en EE. UU. solo te pasa listados del MLS y códigos de lockbox, es difícil decir que se ganó su parte, pero en mercados muy competitivos un agente puede aportar bastante valor.
Cada vez que compres tienes que estar activo bajo un broker y pagar una cuota de unos 50 a 100 dólares al mes, pero puedes recibir el 3% de “agente del comprador” al cierre (o después del cierre, según cómo negocien el pago los brokers).
En la venta/compra más reciente, la casa que vendíamos tenía un problema grande sin resolver, la casa que queríamos comprar tenía un tema de servidumbre, y el vendedor/agente también era difícil de tratar. Su experiencia fue decisiva para cerrar todo, y no creo que hubiéramos podido manejarlo con éxito por nuestra cuenta. Esa vez sí valió lo que costó.
En Alemania los costos de cierre son bastante altos, alrededor de 12%.
Incluyen 3.57% de comisión del agente inmobiliario, 2.00% de notario y 6% de impuesto de transferencia de propiedad.
El vendedor también paga 3.57% de comisión al agente, así que al final supera el 6%.
Los costos legales al comprar o vender son de unas 1,000 libras.
El costo grande es un impuesto gubernamental llamado stamp duty, que va de 0 a 12% del precio de compra. Normalmente está en la parte baja de ese rango. (https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-...)
¿Eso incluye todos los costos legales? Aun así parece una estafa mucho mayor que la del agente del comprador en EE. UU.
El costo real de entrada y salida es mucho más alto que solo el costo del agente, pero el agente es lo más caro y su valor también es cuestionable.
El “impuesto territorial”, parecido al impuesto predial en EE. UU., normalmente es de unos cientos de euros al año. Comparado con EE. UU. es calderilla. En Alemania, cuando terminas de pagar la hipoteca, la casa realmente se siente como tuya.
Versión sin paywall: https://www.msn.com/en-us/money/other/almost-no-one-pays-a-6...
Acá en el Reino Unido la gente suele quejarse del sistema. Principalmente porque cualquiera de las partes puede echarse atrás sin costo hasta antes del intercambio formal de contratos, pero en general es simple y barato.
Técnicamente, no son obligatorios ni el agente inmobiliario ni el abogado. Si no hay hipoteca, el vendedor o el comprador pueden hacerlo todo por su cuenta si quieren. No es sensato, pero se puede. Quien exige un abogado es la entidad crediticia.
Los abogados son baratos y las comisiones inmobiliarias también son bajas. El agente trabaja para el vendedor, así que el vendedor paga todo, y como máximo suele ser alrededor de 3%+VAT.
Personalmente prefiero esto a las estafas de muchos otros países donde despluman a ambas partes.
Después del intercambio de contratos, el comprador no puede retirarse, pero el proveedor de la hipoteca puede echarse atrás sin ninguna responsabilidad y arruinarte.
No hay impuesto a las ganancias de capital al vender tu primera vivienda, pero el stamp duty que paga el comprador puede ser considerable.
El comprador, o más precisamente el abogado del comprador, tiene que reunir toda la documentación, lo que puede tomar bastante tiempo.
Ni hablar de los dolores de cabeza al vender o comprar una vivienda en leasehold.
Aun así, estoy de acuerdo en que los costos de abogados y agentes son relativamente bajos.
Todo junto fue menos del 0.5%.
He oído que el sistema de Escocia tiene ventajas. En vez de que el comprador haga las búsquedas y la tasación, las hace el vendedor. Eso hace que las ofertas sean mucho más rápidas. No es “pagaré x libras, pero primero tengo que gastar cientos de libras en due diligence”, sino “ya vi todos los materiales por los que tendría que pagar, así que la due diligence está hecha y sigamos adelante”.
Personalmente creo que todo el sistema necesita una reforma, y en cierta medida eso también ayudaría a arreglar la crisis de vivienda de este país.