El fenómeno de que casi nadie, excepto los estadounidenses, paga una comisión inmobiliaria del 6%

Una particularidad del mercado inmobiliario de EE. UU.

• EE. UU. tiene más agentes inmobiliarios que cualquier otro país.
• En EE. UU., la comisión que normalmente se cobra en la compraventa de viviendas es de alrededor del 5% al 6%, y se divide entre el agente del vendedor y el del comprador.
• En la mayoría de los países, estas comisiones son mucho más bajas.

Opinión de GN⁺

• La característica más importante del mercado inmobiliario estadounidense es la alta tasa de comisión y la gran cantidad de agentes inmobiliarios.
• Esta estructura de mercado es una gran diferencia entre EE. UU. y otros países en las transacciones inmobiliarias, y puede ser información interesante para quienes están interesados en la industria inmobiliaria.

[GN⁺]

Opiniones en Hacker News

• Dudas sobre el valor de los agentes inmobiliarios

  No está claro cuánto valor han aportado los agentes inmobiliarios en los últimos años en cosas como ofertas competitivas o acceso a propiedades fuera del mercado, pero cuesta entender cómo se justifica pagar comisiones tan altas. Al vender una casa en 2011, se consultó con varios agentes, pero aparte de publicar la propiedad en el MLS y coordinar las visitas, no parecían hacer mucho más. Ni siquiera querían asistir personalmente a las visitas; básicamente solo proporcionaban una caja de seguridad y le daban el código al agente del comprador. En la venta de una vivienda de precio medio, el agente/corredor del vendedor gana alrededor de $12,400. Si la caja de seguridad y el registro en el MLS cuestan menos de $500, surge la duda de dónde está el valor adicional de esos $12,000.

• La situación de las comisiones inmobiliarias en la costa de California

  En la costa de California, las comisiones inmobiliarias son muy altas y benefician enormemente a los agentes de mayor nivel. Una vivienda se vendió por $25,000,000, y un amigo fue el agente del comprador mientras otro fue el agente del vendedor. El agente del comprador espera participar en alrededor de $200,000,000 en transacciones este año, incluso siendo un año flojo. En esta zona hay muchas operaciones de más de $20,000,000. Un agente llevó ambos lados de una operación de $50,000,000. A este nivel, la comisión suele ser 2.5%/2.5%. El 5% de $25,000,000 es $1,250,000. Vender propiedades de lujo requiere mucho menos esfuerzo que vender viviendas baratas, y casi no hay jornadas de puertas abiertas.

• Comisiones de agentes inmobiliarios en Alemania

  En Alemania, la comisión del agente inmobiliario (Maklerprovision) es del 7%. Por lo general, el vendedor paga la mitad, aunque a veces el comprador cubre el total. También hay que pagar al notario, además de impuestos gubernamentales, así que el costo total de comprar una propiedad supera el 12%. Además, si no se vende esa propiedad durante unos 10 años, hay que pagar impuesto sobre las ganancias de capital. Si se vende tras haberla poseído por más de 10 años, no debería pagarse ese impuesto. Los impuestos inmobiliarios son relativamente bajos y, considerando el seguro médico público, el buen transporte público y los supermercados baratos, puede valer la pena asumir esos costos.

• El éxito de los agentes en Norteamérica

  Los agentes inmobiliarios en Norteamérica son una de las formas de vida más exitosas del planeta; se puede decir lo mismo del sistema de salud.

• Mención de una demanda reciente contra agentes inmobiliarios

  Se menciona si hubo recientemente una demanda contra agentes inmobiliarios y se pregunta qué impacto podría tener. (Sin suscripción al WSJ)

• Experiencia positiva sobre el papel de un agente inmobiliario

  Este año se compró una casa en un mercado competitivo y caro (Washington D.C.). El agente encontró la propiedad por recomendación antes de que apareciera en el MLS y organizó una visita anticipada, lo que permitió verla antes que la competencia. Siguiendo su consejo, se hizo una inspección previa, lo que permitió ofertar con confianza. El agente tuvo una larga conversación con el agente del vendedor y averiguó qué era lo más importante para el vendedor (prefería un cierre rápido más que efectivo). El agente del vendedor conocía a nuestro corredor hipotecario y confiaba en su rapidez de trabajo. Como resultado, se logró superar a decenas de otras ofertas mucho más altas. Sin un buen agente, no habría sido posible comprar esa casa. El agente del vendedor también ayudó con la fijación del precio, ofreció opciones de home staging y coordinó al creador de planos y al fotógrafo. Por una comisión de venta del 3%, todo eso podría hacerse por cuenta propia, pero hay personas a las que les cuesta organizarlo todo mientras se mudan. En un mercado competitivo, los agentes pueden marcar una gran diferencia.

• El sistema de licencias y el problema de las comisiones inmobiliarias

  El sistema de licencias se ha expandido, y esas licencias se usan como una ventaja monopólica para impedir la competencia y elevar los precios. Muchas profesiones requieren licencia, y las entidades que las emiten tienen el incentivo de bloquear la competencia y ampliar su poder para subir precios. Los requisitos de licencia generan un cabildeo continuo y tienen parte de la culpa en el problema de las comisiones de los agentes inmobiliarios. Surge la duda de si realmente es necesario definir por ley un nicho de mercado para cada profesión, y de si las leyes de certificación podrían evitar el caos del mercado sin bloquear la competencia ni otorgar a asociaciones privadas el derecho a cobrarles de forma permanente a quienes quieran ejercer ciertos oficios.

• Costos de transacción inmobiliaria en Alemania

  Los costos de una transacción inmobiliaria en Alemania son muy altos, de alrededor del 12%.

  • Comisión del agente inmobiliario: 3.57%
  • Honorarios del notario: 2.00%
  • Impuesto por transferencia de tierras: 6% El vendedor también paga 3.57% de comisión al agente inmobiliario, así que al final se paga más del 6%.

• Situación de las comisiones inmobiliarias fuera de EE. UU.

  En el Reino Unido, como ambas partes pueden retirarse de la operación sin costo hasta que se firme el contrato, hay motivos para quejarse del sistema, pero en general es simple y barato. Técnicamente no se necesita ni agente inmobiliario ni abogado, y tanto el vendedor como el comprador podrían encargarse de todo por su cuenta si no hay una hipoteca de por medio (no es lo más prudente, pero es posible). Los honorarios legales son bajos, y la comisión del agente inmobiliario (que paga íntegramente el vendedor) es de hasta 3%+VAT. Mucha gente lo prefiere frente a los costos que en muchos otros países se cobran a ambas partes.