- El Departamento de Justicia de EE. UU. y los fiscales generales de 8 estados presentaron una demanda civil antimonopolio contra RealPage, alegando que debilitó la competencia en rentas de apartamentos entre arrendadores y monopolizó el mercado del software comercial de gestión de ingresos
- El punto central del caso es que datos no públicos sobre rentas y condiciones de contratos proporcionados por arrendadores competidores se usaron para entrenar y operar el software de fijación algorítmica de precios de RealPage
- El DOJ considera que esta estructura sustituyó la competencia independiente de precios, impulsando alzas en las rentas y reduciendo rebajas, descuentos y concesiones
- La demanda trata presuntas violaciones de las secciones 1 y 2 de la Sherman Act, fue presentada en el Tribunal Federal de Distrito del Medio de North Carolina y cuenta con la participación conjunta de 8 estados
- Se indica que la participación de mercado de RealPage en ese mercado es de aproximadamente 80%, y la acusación incluye que la estructura que combina datos sensibles de arrendadores competidores creó un ciclo de retroalimentación que refuerza su poder de mercado
Demanda antimonopolio contra RealPage
- El Departamento de Justicia de EE. UU. presentó una demanda civil antimonopolio contra RealPage Inc.
- También participan los fiscales generales de North Carolina, California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee y Washington
- La demanda fue presentada en el Tribunal Federal de Distrito del Medio de North Carolina
- Los cargos alegan violaciones de las secciones 1 y 2 de la Sherman Act
- RealPage está siendo cuestionada por su papel en el mercado del software comercial de gestión de ingresos que los arrendadores usan para fijar precios de apartamentos
- RealPage es una empresa de software de administración inmobiliaria con sede en Richardson, Texas
- El DOJ sostiene que la conducta de RealPage privó a los inquilinos de los beneficios de la competencia en las condiciones de renta de apartamentos y perjudicó a millones de estadounidenses
Estructura de fijación de precios basada en datos de arrendadores competidores
- La demanda afirma que RealPage firmó contratos con arrendadores competidores para recibir información no pública comercialmente sensible
- La información compartida incluía rentas de apartamentos y otras condiciones de arrendamiento
- Se acusa a RealPage de haber usado esos datos para entrenar y operar su software de fijación algorítmica de precios
- El software genera recomendaciones de rentas y condiciones contractuales basadas en información sensible de los arrendadores participantes y sus competidores
- La demanda parte de la premisa de que, en un mercado libre, los arrendadores deben competir fijando de forma independiente precios, descuentos, concesiones y condiciones de arrendamiento
- El DOJ considera que el software no puede quedar exento de responsabilidad bajo la Sherman Act solo por servir como medio para compartir información
Casos de alzas de precios citados en documentos internos y testimonios
- La demanda sostiene, con base en documentos internos de RealPage y de arrendadores comerciales, así como en testimonios bajo juramento, que el objetivo de ambas partes era maximizar precios de renta y rentabilidad a costa de los inquilinos
- Expresiones atribuidas a RealPage incluyen frases orientadas a subir precios
- RealPage describía su producto como una forma de “impulsar cada oportunidad posible para subir precios”, de evitar una “race to the bottom” en mercados a la baja, y de que “a rising tide raises all ships”
- Un ejecutivo de RealPage dijo, en esencia, que había más beneficio en que todos prosperaran juntos que en competir entre sí y arrastrar a la baja a toda la industria
- Otro ejecutivo explicó a arrendadores que, usando datos de competidores, podían encontrar situaciones para subir no 10 dólares al día sino 50 dólares
- Un arrendador describió el producto de RealPage como “classic price fixing”, al afirmar que usa datos exclusivos de otros suscriptores para sugerir rentas y plazos
Impacto en rentas, descuentos y concesiones
- La demanda sostiene que los acuerdos y conductas de RealPage dañaron el proceso competitivo en los mercados locales de renta de vivienda multifamiliar en todo Estados Unidos
- Se acusa a RealPage de haber obtenido datos de arrendadores competidores y luego haber inducido a los arrendadores a seguir las recomendaciones algorítmicas
- Incluía una función de “auto accept”
- Personal de asesoría de precios monitoreaba si los arrendadores cumplían las recomendaciones
- El DOJ considera que el software de RealPage tiende a maximizar aumentos de precios, minimizar reducciones de precios y fortalecer la capacidad de los arrendadores para fijar precios
- También se acusa a RealPage de entrenar a arrendadores para limitar concesiones como meses gratis y otros descuentos para inquilinos
- La demanda también cita documentos internos que sostienen que los arrendadores efectivamente redujeron las concesiones a inquilinos
Poder de mercado y ciclo de retroalimentación auto-reforzado
- Una acusación separada incluye que RealPage mantuvo ilegalmente un monopolio en el mercado del software comercial de gestión de ingresos para vivienda multifamiliar en Estados Unidos
- Se señala que la participación de mercado de RealPage es de aproximadamente 80%
- Participación de mercado: {p:80}
- La estructura consiste en que los arrendadores entregan a RealPage datos comercialmente sensibles, y a cambio reciben recomendaciones y decisiones de precios basadas en la combinación y análisis de datos sensibles de competidores
- El DOJ considera que esta estructura creó un ciclo de retroalimentación auto-reforzado que fortalece el control de mercado de RealPage y dificulta que empresas que compiten legítimamente puedan enfrentarlo
1 comentarios
Comentarios de Hacker News
Dado que RealPage, que tenía datos de arrendadores competidores, supervisó el cumplimiento de las recomendaciones algorítmicas mediante una función de "aceptación automática" y personal de asesoría de precios, parece que el núcleo del problema legal es información de precios no pública + aceptación automática + supervisión del cumplimiento
Si competidores quieren alinear precios legalmente, tendría que ser mediante señales de precios a través de publicaciones públicas de precios. Casos como gasolineras que ajustan viendo los precios en los letreros de las otras, Ebay/Reverb que muestran rangos de ventas pasadas, Kelly "Blue Book" que muestra precios de autos usados, o Zillow que publica rentas, no son castigados como colusión de precios. En cambio, si una plataforma comparte precios no públicos y además supervisa el cumplimiento, se vuelve una conducta tan coordinada que difícilmente evita escrutinio legal
La FTC no considera este tipo de señal pública como colusión de precios: “Igualar los precios de un competidor puede ser una buena decisión comercial y ocurre con frecuencia en mercados competitivos. Cada empresa es libre de decidir sus propios precios y puede cobrar el mismo precio que un competidor, siempre que esa decisión no se base en un acuerdo o coordinación con el competidor.”
Fuente: https://www.ftc.gov/advice-guidance/competition-guidance/gui...
En el ejemplo de la gasolinera, una estación no ve que la competencia vende a $4.15 por galón y sube a $4.45. Si hiciera eso, perdería ventas y ganaría menos, así que bajaría para competir. La colusión ocurre cuando dos gasolineras suben al mismo tiempo a $4.45 para que el cliente no tenga opciones
Si no cobra en función de un porcentaje de la renta, cuesta entender por qué la empresa querría que las rentas subieran en general
Así que también podría argumentarse que no es “precios no públicos + aceptación automática + supervisión del cumplimiento”, sino “precios públicos + aceptación automática + supervisión del cumplimiento”. Igual seguiría siendo una conducta problemática, y además podría sumarse “información no pública de proyección de inventario”, pero no creo que la señal de precios del inventario disponible en sí sea el problema central
Las empresas también están haciendo colusión para contener salarios con algoritmos. Basta con buscar una empresa llamada Aon y su producto Radford Data & Analytics
Pero como tenían cargos tipo “security researcher”, los comparaban con la escalera de puestos más cercana de Radford, que se parecía más a la de personal de cumplimiento normativo. El resultado fue que esos especialistas quedaron atados a una estructura de compensación inferior a la de ingenieros de software generales, y no se podía cambiar la burocracia. La gente se fue por varias razones, pero una importante era que en otras empresas podían obtener una compensación total de 2 a 4 veces mayor
Esa información es visible para otros empleadores que pagan por participar en ese sistema y, por supuesto, les da ventaja a los empleadores en negociaciones salariales con candidatos
Me pregunto dónde se traza la línea entre eso y RealPage. Incluso cuando se hacen encuestas detalladas de compensación y se distribuyen, ¿a partir de qué punto se vuelve una conducta anticompetitiva? Parece que este tipo de práctica se está volviendo rápidamente estándar en la forma en que las empresas fijan niveles de compensación
Tengo mucha curiosidad por ver cómo avanza este caso
Viéndolo directamente en Orlando, parece que todos los complejos de apartamentos usan el mismo software, y las rentas han subido 300% en 10 años, algo así como 10% al año. Según el artículo, la clave es que todos compartían sus datos de precios e inventario con RealPage, y RealPage fijaba los precios con un algoritmo, haciendo que las propiedades en renta dejaran de competir entre sí. Pero, por lo que yo veo, casi no hay apartamentos vacíos, y para finales de julio algunos complejos solo tenían 1 o 2 unidades disponibles. Hay muchos sistemas que fijan precios usando datos de competidores y algoritmos, así que no sé si el problema es solo que demasiada gente usó RealPage, o qué pasa si las rentas también subieron en propiedades cercanas que no usaban RealPage. Todas las viviendas que yo he rentado eran de personas particulares con 1 o 2 propiedades adicionales que solo usaban Zillow o Craigslist, así que no me queda claro que esto sea colusión de precios. Dicho eso, yo también fijo el precio de mi propiedad en renta con base en lo que cobran los apartamentos cercanos de tamaño similar. Si ellos suben, mi renta también sube, y supongo que la mayoría de los arrendadores hace lo mismo. Entonces, ¿eso sería una colusión accidental del mercado? Al final, parece depender de la comunicación interna y de qué fue exactamente lo que le vendieron a los arrendadores
Que no haya vacantes no significa que el precio esté completamente justificado. Para mucha gente, la vivienda tiene prioridad incluso por encima de los alimentos
La propiedad inmobiliaria en renta, igual que la riqueza, sigue una distribución de ley de potencia, así que muy pocas personas poseen muchísimas propiedades. Es decir, aunque el arrendador promedio no use el software, la propiedad promedio podría pertenecer a un arrendador que sí lo usa. Normalmente la colusión es difícil de mantener porque romperla tiene ventajas, pero este software parece poder perjudicar a quien se aparte del precio recomendado. Entonces el costo de sostener la colusión se traslada a los participantes, y estos tienen que tolerar vacantes durante más tiempo del que normalmente aceptarían. Aunque no haya colusión explícita y la mayoría ni siquiera participe, de hecho puede generarse colusión tácita o un efecto de colusión. Me parece uno de los temas más importantes de nuestra época. Una economía casi tipo Ponzi necesita extraer rentas monopólicas, y eso está aplastando a la clase media y a las generaciones jóvenes. Cuando visité el centro de SF hace tiempo, parecía una ciudad fantasma, y muchos negocios que sobrevivieron al Covid parecían estar siendo desplazados por las rentas altas. La colusión en rentas ya parece haber causado más daño que una pandemia mundial
Desde la perspectiva de RealPage, esto sí es colusión de precios. Esa es su intención declarada. No estoy seguro de si también habría que demandar a los arrendadores que lo usaron, pero sí está claro que RealPage violó la ley aquí. La verdadera pregunta es: “¿RealPage cobra a los arrendadores por ese servicio?”
Fijar la renta mirando cuánto cobran los apartamentos cercanos de tamaño similar es, en esencia, lo mismo que hace RealPage. Solo automatiza el cálculo de “cuánto están cobrando las unidades parecidas cercanas”, y probablemente también aplique primas por factores como una unidad de esquina o ventanas orientadas al sur
En cambio, si una parte importante de los arrendadores de tu ciudad participara en un cártel que 1) comparte información no pública, como ocupación actual y condiciones y duración de los contratos vigentes, 2) fija precios como un solo grupo, y 3) hace cumplir el objetivo de precios, entonces sería algo completamente distinto. Es cualitativamente diferente de la situación que describes
La fijación algorítmica de precios que aprende a coludirse tácitamente es un tema de investigación muy activo en ciencias de la computación y economía
Por ejemplo, si entrenas algoritmos simples de aprendizaje en línea para ajustar precios, a veces aprenden a mantener los precios altos o a turnarse para captar clientes, en lugar de simplemente competir. También se ha encontrado cierta evidencia empírica en plataformas como Amazon, donde muchos vendedores pequeños usan bots de precios. Aun así, este caso parece más bien un híbrido. Independientemente del software, gran parte de la demanda cita correos y documentos comprometedores que sugieren que RealPage asesoraba a los arrendadores para evitar bajar rentas o hacer concesiones. Al mismo tiempo, también había un componente algorítmico, y a los clientes les gustaba por eso: “Siempre me gustó este producto porque es un algoritmo que usa datos exclusivos de otros suscriptores para sugerir rentas y plazos. Eso es colusión de precios de manual...”
Por eso, sin un mecanismo de coerción tipo cártel, a largo plazo esto tendería a desmoronarse por sí solo. Pero en la demanda se menciona el “cumplimiento”, y esa parte podría ser precisamente ese mecanismo
El DOJ está respondiendo con demasiada tibieza ante el delito corporativo en este caso. Esto es una violación intencional de la Sherman Act
La Sherman Act contempla sanciones penales, pero el DOJ solo presentó una demanda civil. Lo que pide la demanda es solo una orden judicial y costos. No hay restitución de ganancias indebidas, ni fragmentación de grandes arrendadores, ni cierre de RealPage. Es algo que debería difundirse ampliamente en temporada electoral. Las rentas están subiendo por colusión
Bien. RealPage tiene aquí dos elementos nuevos desde el punto de vista anticompetitivo
Primero, usa la información de un cliente para fijar los precios de otro. Una vez que alcanza cierta cuota de mercado, eso le permite fijar precios de facto. Segundo, si todos usan el mismo software que produce el mismo resultado, entonces aunque no haya personas reuniéndose de verdad en un cuarto oscuro entre humo de cigarros para coludirse, el efecto es el mismo. Las empresas están financializando todos los aspectos de la vida para exprimirnos hasta el último dólar. Que los fondos de capital privado estén comprando clínicas veterinarias en masa es otro ejemplo. Si te preguntabas por qué la atención veterinaria se volvió tan cara, probablemente esa sea una de las razones. En cualquier caso, seguir exprimiendo a la gente con las rentas, elevando las de todos bajo la complacencia del Estado, es violencia estatal. Porque usa el carácter esencial de la vivienda para forzar la extracción de dinero. La gente no suele ver esto como violencia, pero igual que reprimir protestas es violencia estatal, esto también lo es.
Hay citas de la demanda.
“Siempre me encantó este producto porque es un algoritmo que usa datos exclusivos de otros suscriptores para recomendar rentas y plazos. Eso es una colusión de precios de manual...”
El vicepresidente de Revenue Management Advisory Services de RealPage dijo: “Hay un bien mayor en que todos tengan éxito que en competir entre sí y arrastrar a toda la industria hacia abajo”. La gerencia también es descarada. Admiten que los arrendadores quieren “evitar competir hacia el fondo” en mercados a la baja, y que a veces el objetivo del software es “empujar cada oportunidad posible para subir los precios”
La vivienda es esencial para vivir una vida decente. No debería ser un motor para seguir llenando los bolsillos de gente que ya es rica
Ser más eficiente significa ofrecer el producto más barato que tu competidor, y eso es bueno para el mercado. Este tipo de colusión destruye por completo eso y frena la innovación del mercado. ¿Qué pensarían las desarrolladoras inmobiliarias si las constructoras o subcontratistas tuvieran un producto parecido para fijar el precio de su trabajo? ¿O qué empresa estaría feliz si sus empleados fijaran juntos el precio de su trabajo? Suena familiar por alguna razón, pero no sería algo que la mayoría de las empresas celebraría
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Algorithmic price-fixing of rents is here
https://news.ycombinator.com/item?id=41212616
Como pequeño arrendador, no existe algo como un costo marginal para fijar la renta. Lo único que se usa al poner precio es el valor actual de mercado
Basta con abrir Zillow o Craigslist y buscar propiedades comparables con características similares. Toma unos 5 minutos identificar un precio de mercado competitivo. RealPage podrá tener el 80% de este mercado de software, pero solo tiene 12,000 clientes, y en EE. UU. hay más de 5.2 millones de viviendas multifamiliares. Eso significa que está cerca de ser un monopolio solo en el sentido de que ofrece un producto muy de nicho. Por eso, la insinuación del DOJ de que RealPage afectó significativamente los precios del mercado mediante una colusión generalizada es dudosa. Además, la vivienda es un mercado y nadie “compite por méritos”. El inventario es limitado y se asigna por orden de llegada. Que RealPage anuncie que consigue el mejor precio para sus clientes no es muy distinto de que una cuenta de Schwab te avise que no deberías vender acciones de MSFT a $50. Puede ser difícil que el DOJ demuestre realmente que los arrendadores siguieron los precios recomendados aun perjudicándose a sí mismos para mantener los precios altos. Me parece bien romper un posible cártel, y es un software que yo jamás usaría, pero no aguantaría la respiración esperando que esto cambie de pronto el mercado de renta. El inventario sigue estando fundamentalmente limitado y, a menos que el DOJ prohíba toda investigación de mercado, el precio de mercado seguirá siendo el precio de mercado
En un mercado justo, un arrendador con vacantes quiere llenarlas. Tiene costos fijos altos y no puede dejar ese dinero sobre la mesa. Si cuesta conseguir inquilinos, mirará el mercado y bajará el precio, ofrecerá mejores amenidades o hará lo que sea necesario para atraer clientes. La tensión entre oferta y demanda crea el equilibrio del mercado. RealPage les dice a sus clientes que, si todos juntos fijan precios por encima del equilibrio del mercado y aguantan mucho más tiempo del que querrían en un libre mercado, entonces, debido a la simple inelasticidad de la demanda de vivienda —que todos necesitan un lugar para vivir—, los clientes acabarán aceptando precios más altos para poder seguir con su vida, y los arrendadores obtendrán ganancias a largo plazo. Está manipulando un mercado justo para convertirlo en uno muy injusto, que no se ajusta adecuadamente a las fuerzas del mercado, usando en conjunto los datos y el comportamiento de sus clientes
“Greystar administró más de 726,826 unidades/camas como el mayor administrador de departamentos en Estados Unidos...” - https://en.wikipedia.org/wiki/Greystar
Ese es un solo cliente. Y de hecho sí es cliente: https://www.realpage.com/case-studies/greystar-optimizes-sub...
En un extremo, también se podría imaginar una situación donde todos usan software de fijación de precios, el 80% de RealPage equivale al 80% de todas las viviendas, y esos 12,000 clientes poseen 4.2 millones de viviendas multifamiliares. Además, lo importante no es la cantidad de viviendas multifamiliares sino la cantidad de unidades. No tiene el mismo peso en el mercado local de renta poseer un dúplex que ser el único dueño de, por ejemplo, un gran complejo de departamentos de 500 unidades
Hay que aprender del estilo del FBI. Dejen el software abierto como honeypot, lleven a los usuarios hasta el final en los tribunales, y usen esas ganancias para financiar más operaciones antimonopolio
Si no, el mismo software va a revivir, y esta vez sin ninguna empresa a la que demandar