Cómo las restricciones de uso de suelo de Albertsons frenan la competencia entre supermercados rurales
(thebignewsletter.com)- En el juicio por la fusión Kroger-Albertsons se revelaron indicios de que los mercados de supermercados rurales eran tratados como zonas sin competencia o de baja competencia, y el control de terrenos y edificios quedó expuesto como una herramienta para limitar la competencia
- En el estado de Washington, Albertsons impuso en 2018 una condición de prohibición de tiendas de comestibles hasta 2038 sobre una tienda vendida en Bellingham, por lo que recibió una multa de 25,000 dólares en junio de 2024
- En Mammoth Lakes y Bishop, California, Vons, propiedad de Albertsons, sigue siendo el principal supermercado, y surgieron como problema casos en los que se limitó la construcción de un Grocery Outlet o el uso de terrenos aptos para tiendas grandes
- Abrir un nuevo supermercado requiere alrededor de 10 millones de dólares y un terreno adecuado, por lo que una estrategia de bloquear edificios ya destinados a tiendas de comestibles o lotes vacíos puede debilitar significativamente la competencia rural
- En las zonas rurales con alta dependencia de grandes cadenas, los precios, el servicio y el acceso a alimentos pueden volverse inestables, por lo que para las tiendas de comestibles independientes resulta más importante ganar escala y cooperar
La vulnerabilidad de los mercados rurales revelada en el juicio por la fusión
- El caso de la fusión de supermercados Kroger-Albertsons llevó al tribunal percepciones internas de la industria que normalmente no se hacen públicas
- Un ejecutivo de supermercados llamó a los mercados rurales “no-comp[etition] or low-comp[etition] zones”, y consideró que las zonas con una sola tienda son fáciles de monopolizar
- Aunque puede argumentarse que algunas ciudades solo pueden sostener una tienda, existen casos en los que varias cadenas de supermercados han usado tácticas para impedir la apertura de tiendas competidoras
- La herramienta central consiste en controlar o restringir el uso de terrenos y edificios adecuados para nuevas tiendas de comestibles
Restricciones de uso de suelo confirmadas en Bellingham
- El fiscal general del estado de Washington, Bob Ferguson, impuso en junio de 2024 una multa de 25,000 dólares a Albertsons
- En 2018, al vender una tienda en una zona de bajos ingresos de Bellingham, Washington, Albertsons incluyó en la escritura una condición para impedir que se instalara una tienda de comestibles en ese terreno hasta 2038
- Ferguson determinó que esa cláusula violaba la ley antimonopolio del estado de Washington
- Este caso muestra que las restricciones de uso de suelo pueden usarse en la industria de comestibles como una herramienta para frenar la competencia
El trasfondo del choque entre Vons y Grocery Outlet en Mammoth Lakes
- Mammoth Lakes cuenta con una gran zona de esquí y recibe poco menos de 3 millones de visitantes al año
- Al viajar desde Southern California hacia Mammoth se pasa por Bishop, a 45 minutos de distancia, y los visitantes suelen hacer sus compras en Mammoth o comprar alimentos por adelantado en Bishop
- Vons, propiedad de Albertsons, está posicionada como la principal tienda de comestibles en Mammoth Lakes y Bishop
- En Mammoth Lakes, Vons es el principal supermercado, y hay sospechas de que intentó limitar la construcción y el crecimiento de Grocery Outlet mediante argumentos ambientales
- En 2017, Sustainable Mammoth Lakes presentó una solicitud para bloquear la construcción de un Grocery Outlet con 49 espacios de estacionamiento en un terreno de poco más de un acre, donde ya había un edificio comercial y que estaba cerca de la carretera
- Ese intento fracasó
- Las reseñas de Google sobre el Vons local incluyen quejas por precios altos, mal estado físico, estantes vacíos, mal servicio, opciones limitadas y alimentos que no duran
- Aunque Mammoth Lakes es una importante zona de esquí, tiene solo unas cuantas tiendas de comestibles, por lo que tanto residentes como turistas critican los precios altos y el mal servicio
Cómo el terreno de K-Mart en Bishop bloquea la entrada de tiendas competidoras
- En Bishop hay un Grocery Outlet pequeño, Manor Market, que es relativamente caro, y Smart & Final Extra, pero según el administrador de una tienda, Vons es por mucho el supermercado más grande
- También quedan 2 antiguos edificios de K-Mart donde podría instalarse una gran tienda de comestibles competidora
- Vons empezó a arrendar uno de esos terrenos en 2019, cuando K-Mart cerró, y ese espacio quedó en una situación de “holding the space hostage”
- Según el alcalde de Bishop, las restricciones que Albertsons impuso sobre el terreno desalientan a grandes minoristas como Target y Walmart, y en la práctica bloquean por completo a los minoristas de comestibles
- En una situación en la que millones de personas pasan por la zona o se quedan allí de vacaciones, estas restricciones comerciales pueden mantener los precios por encima del nivel al que deberían bajar
La estructura económica que frena la competencia entre supermercados rurales
- Abrir una nueva tienda de comestibles cuesta alrededor de 10 millones de dólares y requiere un buen terreno
- Es mucho más fácil abrir una tienda en un edificio ya adaptado para comestibles que construir un edificio nuevo desde cero
- Para una empresa que posee unas pocas tiendas ya establecidas, pagar para evitar que un lote vacío sea ocupado por un competidor puede ser una estrategia de rentabilidad más sencilla que bajar precios y mejorar el servicio
- Un economista especializado en zonas rurales afirma que, en muchas comunidades rurales de California, las multinacionales realizan varias prácticas anticompetitivas
- Persiste la preocupación de que las grandes cadenas, tras penetrar en las zonas rurales, ajusten su estrategia una vez lograda la penetración de mercado y puedan perjudicar a las comunidades locales
- Walmart usó una estrategia de penetración en la América rural y, a fines de los años 2000 o principios de los 2010, cerró alrededor de 180 tiendas rurales cuya rentabilidad no cumplía las expectativas, convirtiendo zonas que tenían acceso a alimentos en nuevos desiertos alimentarios
- Si las tiendas de comestibles rurales independientes no crean alianzas que les permitan ganar escala mediante cooperativas de compra, las comunidades rurales podrían seguir quedando relegadas en futuros procesos de fusiones y adquisiciones
1 comentarios
Opiniones de Hacker News
Este tipo de restricciones de uso del suelo debería ser ilegal. En la práctica, una empresa está actuando como un cuasi-gobierno, imponiendo regulaciones sobre un terreno que ya ni siquiera posee.
Las HOA también pueden verse como un problema similar: las restricciones asociadas a una vivienda siguen pasando a los nuevos propietarios, y si la oferta de vivienda está muy ajustada, puede que no haya una opción realista de no aceptar esas condiciones.
En general, un propietario anterior no debería poder intervenir en el uso del suelo por parte de futuros propietarios. A diferencia de otros bienes, la tierra es inherentemente limitada, por lo que se reduce el margen para que nuevos entrantes sacudan el mercado ofreciendo más opciones.
Si en un barrio hay un solo concesionario de autos con malas prácticas, puedes comprar un auto en otro barrio, pero no puedes comprar tierra y llevártela; quedas atado a lo que ya existe.
“Por ejemplo, en junio, el fiscal general del estado de Washington, Bob Ferguson, quien también lleva adelante la demanda por la fusión, multó a Albertsons con 25,000 dólares porque, al vender en 2018 una tienda en una zona de bajos ingresos de Bellingham, Washington, impuso una restricción de uso del suelo. En la venta, el gigante de los supermercados incluyó en la escritura una condición que impedía que hubiera una tienda de comestibles en ese lugar hasta 2038, y Ferguson determinó que esa cláusula violaba la ley antimonopolio estatal”.
Dicho eso, la multa impuesta no parece muy grande. Me pregunto si no podría procesarse también bajo la ley federal antimonopolio.
En el extremo opuesto a una prohibición total, también existe el riesgo de que muchas tierras con servidumbres de conservación sean explotadas para el desarrollo de recursos.
Es curioso que Matt Stoller critique aquí las restricciones de uso del suelo, pero no reconozca el problema de la construcción residencial.
https://x.com/matthewstoller/status/1824155610201432264
Si los edificios de departamentos están prohibidos en el 96% del suelo residencial de California, y la mayor parte del 4% restante ya está desarrollada con departamentos, ¿no se parece bastante a la situación del uso de suelo comercial en Mammoth, California?
Un buen ejemplo en San Francisco es Peskin, un fuerte candidato progresista a alcalde. En la práctica, se parece más a alguien que bloquea la oferta de vivienda: finge apoyarla de palabra mientras obstaculiza los esfuerzos YIMBY. A comienzos de este año propuso una ordenanza para impedir el desarrollo de alta densidad en parte de su distrito; la alcaldesa en funciones la vetó, pero [1] él logró que la Junta de Supervisores anulara el veto [2].
Al principio, los propietarios rentistas presentaron las restricciones a la oferta suburbana como una medida contra el desarrollo descontrolado y así captaron al sector ambientalista de la izquierda; después vendieron los límites de densidad como una forma de evitar el tráfico.
Si no se permite ni lo suburbano ni la alta densidad, no hay vivienda nueva.
Por suerte, esa alianza impía empezó a desmoronarse hace algunos años, y ahora la mayoría de los demócratas está a favor de más vivienda.
[1] https://sfstandard.com/2024/03/14/san-francisco-breed-peskin...
[2] https://sfist.com/2024/03/26/supervisors-override-breeds-vet...
Él no niega que las restricciones de uso del suelo puedan crear o agravar la escasez de vivienda. Su punto central es que la falta de oferta de construcción es un fenómeno nacional, así que podrían existir otros factores.
Es probable que los grandes intermediarios financieros de vivienda que él menciona, interesados en monopolizar la oferta de vivienda nueva, sean muy hábiles para aprovechar las tendencias NIMBY. Además, la tendencia a atribuir más responsabilidad a los propietarios locales de suelo que a los grandes bancos de tierra especulativos también sería muy conveniente para ese oligopolio colaborativo.
En cambio, las empresas no tienen derecho a voto. Aunque todas las compañías de comestibles se unan para apoyar leyes que permitan un monopolio, no es lo mismo que si todas las personas votaran a favor. A las empresas les gusta hacer lobby, pero lobby y voto son cosas distintas.
Así que si toda la gente de California se uniera y votara para permitir que las cadenas de supermercados se repartan zonas con el fin de evitar la competencia, eso también podría considerarse, en términos generales, aceptable.
Según entiendo, si Alice posee un terreno y se lo vende a Bob con una restricción, Alice en la práctica sigue conservando una parte de la propiedad de ese terreno. El precio que paga Bob será menor que el valor justo de mercado original debido a esa restricción.
Aunque Bob se lo venda a Charlie, Alice sigue teniendo lógicamente una participación de propiedad mediante la restricción. Ya sea que esa restricción sea sobre el uso del suelo, derechos minerales o lo que sea, esa es la razón por la que Charlie queda sujeto a la misma restricción. Y para Charlie, ese terreno también vale menos que uno sin restricciones.
Entonces Alice debería pagar impuesto predial por el valor que conserva mediante la restricción. El impuesto predial puede variar según el uso del inmueble, como por ejemplo con exenciones residenciales; así que si la situación actual no beneficia al condado o a la ciudad, podrían redefinir el código tributario para aumentar la parte que Alice debe pagar según esa forma de propiedad.
Sé que es una situación idealizada, pero si a Alice no le llega una factura de impuestos, parece que el gobierno local debería encargarse de esa parte.
Si se hiciera eso, la gente terminaría pagando impuesto predial por membresías de gimnasio o alquileres de departamentos. Esas también son cargas contractuales que pueden afectar al comprador.
Solo tiene ciertos derechos separados de la propiedad del terreno.
Para quienes solo leyeron el título: las restricciones de uso del suelo de las que se habla aquí son convenios registrados, no restricciones de zonificación.
¿Qué pasa si alguien compra un terreno con una restricción registrada que prohíbe poner una tienda de comestibles y aun así abre una? ¿Quién tiene derecho a hacer cumplir esa restricción? ¿Podría invalidarse por violar las leyes antimonopolio?
En US vs. Eastern Mushroom Marketing (2005) ocurrió algo parecido. [1] Eastern Mushroom Marketing arrendó granjas de hongos competidoras, o compró opciones de arrendamiento sobre ellas, y luego las hizo cerrar; al final perdió el caso.
[1] https://www.federalregister.gov/documents/2005/02/10/05-2495...
A veces se rompe la lógica del punto 3. Por lo general ocurre cuando una empresa de una industria intenta expandirse horizontalmente hacia otra. Esto era mucho más común cuando existía un límite práctico a las fusiones empresariales, pero ahora en la práctica todos son dueños de todos. También a veces alguien comete suicidio financiero y rompe la lógica del punto 2. Pero entonces queda la siguiente razón:
Porque 0. los tribunales no quieren ser árbitros de la justicia. La justicia es arbitraria. La ley y los contratos dan la ilusión de ser justos, y esa ilusión a menudo basta para que incluso personas inteligentes se pierdan entre la maleza de precedentes y cláusulas, en lugar de preguntarse: “un momento, ¿no estaremos jugando en la palma de la mano de otro?”.
La parte de este artículo sobre Mammoth está bastante equivocada.
El K-Mart vacío que se menciona no está en Mammoth, sino en Bishop, una ciudad cercana más grande a 45 minutos. En Mammoth nunca hubo un K-Mart.
Además, en Mammoth también hay un Grocery Outlet justo más abajo de Von’s, así que ya hay más de una tienda de comestibles. Es un formato de tienda distinto, pero es una tienda de comestibles general bastante completa. En Bishop también hay un Grocery Outlet.
Es un tema importante, pero la parte sobre Mammoth está mal sustentada.
Eso de que “en Mammoth Lakes hay dos antiguos locales de K-Mart donde podrían instalarse fácilmente tiendas de comestibles competidoras” suena más bien a Bishop, no a Mammoth.
Bishop está a 30 minutos de Mammoth y es un poco más grande. En Mammoth ahora hay dos tiendas de comestibles: durante años solo estuvo Vons, y ahora también hay Grocery Outlet.
En Bishop hay Vons, Grocery Outlet y Smart and Final. En ambas ciudades también hay algunas tiendas de comestibles hispanas que no conozco bien. Pero que yo sepa, en Mammoth nunca hubo un K-Mart, y yo hago snowboard allí desde alrededor de 2002.
En Bishop sí hubo antes un K-Mart, y ahora simplemente está vacío.
“Vons empezó a arrendar un local en 2019, cuando K-Mart quebró, y ‘tomó el espacio como rehén’. Ahora también arrienda el otro local”.
Edit: no, quería decir Bishop. Tenía demasiado sueño. El artículo mezcla de forma rara dos ciudades y problemas relacionados entre sí, pero distintos. Pasé dos inviernos en el eje Bishop/Mammoth.
¿Cómo se hace el cálculo para arrendar por 750.000 dólares al año con el fin de impedir la competencia? ¿Simplemente se asume que si aparece una tienda competidora se perderían 750.000 dólares al año, o entran otros factores?
Además, aunque el alcalde expresó frustración, el gobierno local tiene muchas formas de responder a algo así. Incluso iniciar un mercado semanal de productores o buscar activamente pequeños operadores de comestibles ayudaría. Por alguna razón, parece que el alcalde no quiere presionar demasiado.
En ese punto, el operador existente probablemente podría convertir el espacio arrendado en una tienda operativa con menos de 1 millón de dólares de capital y competir, impidiendo que la otra parte vea jamás un rendimiento positivo sobre su inversión total.
¿Cuál sería el beneficio social de permitir restricciones de uso del suelo al vender un terreno? Hay argumentos como que “permiten espacios verdes permanentes, banquetas obligatorias, vivienda asequible obligatoria y zonas de baja contaminación”, pero parece que esas cosas deberían imponerse a nivel ciudad mediante nuevos desarrollos y permisos, no mediante contratos entre dos partes privadas.
Dicho de otra forma, no veo qué beneficio le da a la sociedad un sistema en el que Kroger puede venderme un terreno y poner condiciones sobre qué puedo construir encima. Si Kroger quiere tener voz sobre cómo se usa ese terreno, debería rentarlo en lugar de venderlo, y el artículo muestra que eso de hecho ocurre. Aun así, el texto no profundiza mucho en la parte de que “un gigante de los supermercados puso en el registro de la propiedad una condición que impide abrir una tienda de comestibles hasta 2038”.
Como referencia, en Canada está pasando el mismo tipo de cosas: https://www.cbc.ca/news/business/competition-bureau-probe-so...
Las tiendas de comestibles no son las únicas. Canadian Tire también es una de las que causa grandes problemas.